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《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]11號,以下簡稱《解釋》)中,關於如何處理承租人對房 屋的裝飾裝修問題,共有五條規定,即從第九條到第十三條。這五條規定,看似複雜,其實有其內在邏輯,它是按照問題涉及的不同層面列出的處理意見。

第一個層面,承租人對房屋進行裝飾裝修是否經過出租人同意。

《解釋》第十三條規定,承租人未經出租人同意裝飾裝修發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

《解釋》第九至十二條,則是對承租人經出租人同意裝飾裝修的情形如何處理的規定。

第二個層面,在承租人經出租人同意裝飾裝修的情形下,要區分租賃合同是否有效

第三個層面,根據《解釋》第九條規定,在承租人經出租人同意裝飾裝修但租賃合同無效時

,要考慮裝飾裝修與房屋本身是否形成附合:

未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

第四個層面,在承租人經出租人同意裝飾裝修且租賃合同有效時,首先要考慮裝飾裝修與房屋本身是否形成附合,其次要根據合同是因租賃期滿而終止還是因解除而終止分別處理。

在合同因解除而終止時,還需要根據解除的原因做出不同處理:

1、根據《解釋》第十條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

2、根據《解釋》第十一條規定,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:

(一)因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;

(二)因承租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值範圍內予以適當補償;

(三)因雙方違約導致合同解除,剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;

(四)因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的,剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。

3、根據《解釋》第十二條規定,承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除 外。但是,我們注意到《解釋》在立法技術上存在不足,《解釋》第九條規定「已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用 的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失」;《解釋》第十一條規定,對於承租人經出租人同意且已形成附合的裝飾裝修物,因承租人違約導致合同解 除,承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值範圍內予以適當補償。根據這兩條規定,當出租人表 示不同意利用已經附合的裝飾裝修物時,由於該裝飾裝修物在價值和使用價值上均無法脫離房屋,因此,出租人事實上可以無對價獲得和利用附合的裝飾裝修物。而 當出租人表示同意利用時,則需支付一定代價。明智的出租人當然會表示不同意利用。



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