還不夠？樓市調控還有大殺招？！

日前，新華社發布了一篇關於中央政治局會議的新聞稿。報道中表示，中共中央政治局4月25日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，審議《關於巡視中央政法單位情況的專題報告》。

有媒體在通讀通稿全文後發現，有一點不同尋常之處：中央在談及房地產市場時，措辭方面出現了一點微妙的變化。

此次中央政治局會議提出，要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。請注意，這裡用的是「加快形成」四個字。

關於這一點之前是怎麼表述的呢？

去年底召開的中央經濟工作會議：加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

今年政府工作報告：加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。

從「加快研究建立」，到「加快建立」，再到「加快形成」，這是什麼節奏，你該知道了吧！

那麼對於這點，業內權威專家和分析人士是怎麼看的呢？

對於措辭的變化可以從這三點來理解：

1.中央還在積極推進房地產長效機制的過程中，且力度加大；

2.調控效果初步顯現。要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結合起來，現在是一個很好的時間窗口；

3. 監管部門對房地產市場的認識也是隨著房地產市場的發展、成熟和壯大而不斷加深的，以全局性、戰略性眼光來考慮問題會更深刻。

長效機制的建立對穩定房地產市場、實現「房子是用來住的，不是用來炒的」的定位至關重要。長效機制既要符合國情，也要適應市場規律，其內容應包括：供求雙向調節，實現供求平衡；根據不同住房需求採取不同政策，有保有壓，在滿足基本住房需求的同時，抑制投機投資性需求；大力發展租賃市場，建立購租並舉的住房制度；為城鎮化提供符合需要、適銷對路的多元化土地及房產；落實地方政府責任，因城施策制定房地產調控政策。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：

措辭的變化說明了在長效機制建立方面，已經不是停留在研究的階段，而是到了不斷形成可操作性和可執行性文本的時候。

目前有關長效機制的思路更加成熟、文本也更加清晰、一些細節性的內容也在處於不斷修改過程中。預計類似房地產稅、70年產權、限購政策的定位、租賃市場的發展、土地市場的供應規則等都有可能寫入房地產市場長效機制的內容中。

從研究建立到加快建立和形成，對樓市頂層設計的要求進一步加快，反映出建立長效機制的迫切性。目前房地產調控措施多為短頻快去急火，其中一部分手段並不適合長期使用，房地產稅、土地供應等中長期平穩樓市的手段依然不能缺位。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭：

這一措辭反映出國家對於建立長效機制還是在加速推進過程中的。

上周發改委副主任有個說法是『目前國家正在緊鑼密鼓研究制定保證房地產長期持續健康發展的長效機制，成熟的時候可以付諸實施』，這意味著可能已經初步形成了一個文件，估計這個文件今年會發布出來。

但是，形成長效機制需要一個漸進過程，裡面包含很多環節，因此出台文件本身是為了形成一個框架，然後加速推進長效機制的形成。

不過，長效機制文件中由加快立法到落地，再到對市場形成有效影響，還是需要過程的。所以「加快形成」不僅是發文件的問題，還是推進各方面措施落地的問題，這個需要過程。

長效機制是一個非常大的課題，短期來看，長效機制影響房地產與國民經濟平穩健康發展、城市化布局與城鎮化進程；長期來看，長效機制與土地和資本供給制度、居民財富轉移與稅制安排都有關係，它不僅僅是房地產業本身的長效機制，更是未來國家長遠可持續科學發展的基石，也是涉及財政體制、金融體制、土地管理體制、城市管理體制、國家與企業個人財富分配體制的重大改革課題。從前期的「加快研究建立」到「加快建立和完善」，意味著長效機制或已有了草案，但顯然尚未形成共識。目前的「加快形成」意味著需要加快達成共識並希望儘快整合草案形成正式可提交的方案。

同策諮詢研究部總監張宏偉：

房地產長效機制有必要加快形成，早在2013年中央就正式提及綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段逐步建立長效調控機制，本屆政府上任以來已經在進行各方面的調整，比如推進不動產登記制度、推動房地產稅立法、探索用房地產稅代替房產稅等措施。在不動產登記方面，2018年前不動產登記系統將形成，全國住房信息聯網將實現，這為房地產稅的徵收奠定技術基礎，同時也為「差別化」樓市調控提供政策依據，也是構建房地產長效機制非常重要的環節。在房地產稅立法方面，有可能對房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

今後最有可能直接推進的是房地產稅，一攬子關於房地產稅方面的稅制改革的頂層設計有可能逐步推出，以逐步完善作為樓市調控長效機制三大體系之一的財稅政策與措施。但鑒於工作難度、利益博弈等前車之鑒，房地產稅正式推進的時間點有可能在2020年之後的兩三年時間裡。

幾方面表態，都預示著樓市將迎來新的調控。未來的政策只會越收越緊，而不可能放鬆。

首先，政治局會議傳達信號，房地產調控還有狠招，指出要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制。有人分析了，從去年底的加快建立研究，到加快建立完善，到現在的加快形成。可見上面的心態已經越來越急切，這就相當於對樓市調控進一步施壓，說明對於之前的調控是不滿意的。發改委副主任統計局局長寧吉喆也說，一二線城市上漲壓力還是很大，三四線城市庫存同樣很高，風險依舊存在。足以見得，目前已經離不開行政手段了，所以這可能是個長期依賴，而長效機制是什麼呢？相信大家都明白。

其次，領導要求做好金融工作，維護金融安全，特別提到了一些國家的貨幣政策和財政政策會形成風險外溢，對金融安全進行衝擊。存在風險點。很顯然這就是指的美聯儲加息和縮表，對我們的貨幣政策的影響，意思很明確了，還要繼續參與國際金融和開放，所以怎麼防範這種風險你們想好了。國內外的資產價格落差這麼大，別被美聯儲給拆了台。該防範的要提早防範，光限制流動性肯定是不夠的。

第三，銀監會近期要求信託公司控制向房地產行業提供融資的行為，監管要求重點針對房地產行業以及其他產能過剩行業。影子銀行和委外業務被管住之後，也就意味著今年房地產將徹底失血。理財資金，信託資金將徹底失去對於房地產的支持。目的很明確，用人民的名義里高育良的話說就是，大難臨頭，要趕緊跟房地產進行切割。先保住銀行的錢再說。之前的錢往回收，之後的錢不給了，可想而知今年的資金鏈得有多緊張。

第四，大公司做好了現金準備，從年報來看，萬科融創這樣的企業，都已經留有了大量的現金，用以隨時準備應對市場出現的兼并重組的機會。當市場血雨腥風的時候，有錢才是爺。並不是你的公司沒有資產了，或者不值錢了才會倒閉，更多的時候是因為你沒錢了，所以不得不賤賣。比如孫宏斌，當年他的順馳，已經做到了全國第一百億銷售額，但由於資金鏈斷裂，不得不12.8億就賣了一半多的股權。當時他手上的地就不止50個億，相當於資產上對摺再打對摺。所以吃一塹長一智，這次拿地狂人孫宏斌去年底就不拿地了，時刻準備著上去搶別人的東西了。

綜合來看，樓市的調控絕沒有完，甚至我們對於之前的調控效果是不滿意的，我們提到的長效的調節機制，一直沒有落實，而領導一次一次提出來，耐心也在一點一點到達極限。那麼我們不妨分析下什麼是長效，很簡單房子短期看金融，中長期看供需，所以所謂的長效機制，必然是供需上的解決方式，很可能房地產稅的立法工作會加快，租房市場的建設也會加快。土地供給在某些地方也會增加。最後的長效機制，或者說最後的終極大招，就是建設一個租售並舉的房地產市場。用長租房解決廣大人民群眾的低端住房需求，減少社會戾氣。用房產稅限制惡性炒房、洗錢的現象，切實落實房子是用來住的這個基本原則。一二線城市，繼續可以賣自持物業租賃地塊賺錢。而在三四線庫存多的地方，可以靠收房產稅來補充地方政府稅源。另外，推動市場整合，把房地產開發市場由春秋變成戰國，這個市場可能最後就剩下幾十家大企業，要好管理的多。這也增強市場的風險抵禦能力，以應對外部風險。

總之，不是我們不想用原來的路子賣土地賺錢，但隨著價格越來越高，這個飯碗也就越來越有可能被打碎。而我們之所以用一系列動作，主要就是為了儘可能的保住房地產這個飯碗，主觀上絕不是為了讓他崩盤，而是希望把這碗飯吃的更長久。那麼就必須要先改變大家炒房的預期才行，如果大家總是拿房子當股票來炒，那麼肯定就是崩盤的結果，而實際上2008年以後，房地產市場已經越來越金融化，2015年以後乾脆完全金融化了。不管需不需要，大家都已經知道了買房投資。這本身就是極度危險的，不光房地產很危險，連金融都很危險。所以拆掉這個雷，必須先要把買房等於賺錢，買到就是賺到，這個公式打破才行。

綜合：上海證券報（ID：shzqbwx）、證券時報、齊俊傑看財經（ID：qijunjie82）