4月調控擴容 12城住宅庫存上漲 成交同環比均降丨焦點數據

搜狐焦點網5月11日發布 《2017年4月全國12城住宅及土地市場數據報告》。本文選取全國12個代表城市進行匯總分析，包括：北京、上海、廣州、深圳、杭州、濟南、東莞、青島、武漢、蘇州、南京、昆明。根據4月數據顯示：商品住宅方面，由於調控繼續升級，12城住宅整體成交同環比下行明顯，一線城市庫存環比上漲；土地方面， 一線城市成交顯增，北京收金近450億領跑，二線城市供應端穩步上漲，需求量環比攔腰下跌。

一、政策要聞

今年3月至今，北京接連發布了10餘次房地產相關政策，旨在全面打擊炒房行為，遏制房價上漲。同時，河北環京周邊縣市也集中出台調控措施，4月河北多地樓市限購再加碼，環京津冀「城市群」調控模式逐漸明朗。

【4月政策回顧】：

>>4月24日

寧波：實施區域限購限貸、調整公積金貸款政策；

>>4月22日

江門：限購、限貸，本地戶籍家庭限購3套，外地人限購2套；銀行貸款首套房首付最低3成，二套房首付最低4成；

>>4月20日

濟南：本市戶籍二套住房貸款首付比例提至60%；暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發放公積金貸款；取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策；

>>4月18日

西安：商業貸款首套房首付不低於30% ，二套房不低於40%，第三套房則不能貸款，公積金貸款首套房首付比例不低於25%；

>>4月14日

海南：全省範圍內暫停向在海南已擁有1套及以上商品住宅的非本省戶籍居民出售新建商品住宅；購買第2套商品住宅，商貸最低首付款比例不低於50%；

>>4月13日

承德：非本市戶籍中心城區限購一套房新購房屋取得房本2 年方可轉讓；

成都：限房又限貸，限購區域買房滿3年才能轉讓；

>>4月10日

東莞：非戶籍家庭首套房需連繳1年個稅社保；

>>4月8日

珠海：非本市居民購房須連繳5年個稅或社保；加強差別化住房信貸政策，最低首付款比例最高提至70%；

常州：辦理第二次住房公積金貸款，首付比例提至50%；新購買商品住房的，取得產權證后滿2年方可上市交易；

>>4月5日

保定市滿城區升級樓市調控政策：認購又認貸

河北霸州：外地居民限購1套住房且首付不低50%

河北任丘：加強白洋淀區域穩控 一律暫停辦理相關手續

河北廊坊市文安：外地戶籍限購1套首付不低50%

>>4月3日

北京：市住建委發布《關於加強國有土地住宅平房銷售管理的通知》，將住宅平房也納入到北京市限購範圍中；

佛山：房價拆分等行為將被停止網簽；

>>4月2日

海寧：在本市購買新建商品房的非本市戶籍居民，截至購房之日在本市參加社會保險（須含職工基本養老保險）正常連續繳費未滿1年的，不享受海政辦發〔2016〕48號文件規定的相關購房補貼政策；

句容：在本市市區（含開發區）、寶華鎮，非本市戶籍居民家庭（包括購房人、配偶以及未成年子女）購買新建商品住房，需提供在句容繳納1年及以上的職工基本養老保險參保證明或個人所得稅納稅憑證；

>>4月1日

麗水：麗水市公積金個人住房貸款首付款最低比例將由20%調整為30%，貸款最高限額由70萬元調整為60萬元，高層次人才貸款額度也相應降低10萬元；全市繳存職工對危舊住宅房屋綜合治理時可使用住房公積金；

淄博：同一樓盤最多買兩套,網簽價格與時間控制;

【政策淺析】：

4月，全國範圍內又有多個城市陸續頒布房地產調控政策，截至4月末，全國共計50餘個地級以上城市、近30個縣市相繼出台調控聯動政策。在此市場背景下，除少部分三四線城市外，主要一二線城市新房及二手房市場成交都在普遍下行的趨勢中。

本輪調控與往年最大的不同在於，首次加入了對商住物業的限制，包括北京、上海、廣州等地，都陸續發布了對商住物業限制政策。另外，成都、青島、杭州、廣州、 海南、東莞、濟南等10餘個城市還發布了限售政策。「限售」已成為各地調控的新特點、新思路，這一轉變或將標誌著樓市調控的全面升級，預計後續將有更多二 線城市加入「限購+限貸+限價+限售」的「四限時代」大軍中。由於調控政策持續施壓，今年「五一」小長假成交量可能為近4年歷史同期的最低點，業內分析， 冷清的小長假也基本預示著今年二季度市場將比一季度有更明顯的降溫。

二、住宅市場

● 成交概況：4月調控擴容 12城住宅成交同環比均降

根據搜狐焦點監測數據顯示，4月12城商品住宅成交面積1051.07萬㎡，環比下降11%；成交套數93282套，環比下降16%。12個城市中6個城市 環比上漲：深圳、北京、南京、武漢、蘇州、濟南。同比來看，12城住宅整體成交較去年同期下降明顯，成交套數、面積同比下滑近4成。

表1: 2017年4月重點一二線城市住宅成交

數據來源：各城市官方政府網站

分城市來看，一線城市4月住宅成交24065套，環比日均減少282套，降幅26%，同比下降21%；成交面積259.27萬㎡，環比下降27%，同比下降 21%；其中，北京、深圳環比上漲，深圳增幅超1倍領漲。重點二線城市4月住宅成交69217套，環比日均減少290套，降幅11%，同比下降44%；成 交面積791.79萬㎡，環比下降4%，同比下降41%；環比上漲的城市為：濟南、蘇州、武漢、南京，武漢增長絕對量最高，南京漲幅最高；青島、杭州環比 下降明顯。

小編分析：從環比、同比數據來看，傳統的「銀四」 樓市今年表現一般，全國12城4月成交整體下行趨勢明顯，重點二線城市下降主要歸結於當地發布的樓市調控政策，提高了部分剛需及改善型需求的購房門檻。

● 一線城市：住宅成交同環比雙降 廣州成交下行庫存上漲

1) 整體趨勢：

4月北上廣深總體住宅成交套數、成交面積較3月有所下降，與去年11月數據基本持平。一線城市整體成交套數環比下降26%，成交面積環比下降27%，同比方面，一線城市整體成交套數下降21%，成交面積下降30%。

數據來源：各城市官方政府網站

2) 分城市看：

北上廣深4個城市住宅成交套數數據中，深圳、北京環比上漲，上海、廣州環比下降，其中，深圳環比漲幅近140%居首，日均成交套數增加38套，廣州環比下降 最多，降幅48%，日均成交套數減少241套；同比方面，只有上海呈上漲趨勢，北京、廣州、深圳不同程度下降，北京下降最為明顯，降幅超50%。

數據來源：各城市官方政府網站

● 庫存情況：北上廣深整體庫存上升 廣州庫存漲幅超8%

2017年4月，監測的4個一線城市住宅可售套數179497套，相比3月增加1854套，環比上漲1%；可售面積2257萬㎡，環比增加7萬㎡，上漲0.5%。 4個城市中，北京、深圳庫存環比下降，上海、廣州庫存環比增長，其中，廣州庫存上漲非常明顯，可售套數漲幅超8個百分點。

表2：2017年4月北上廣深住宅可售情況

數據來源：各城市官方政府網站 三、土地市場

● 市場概況：12城土地供應回暖 出讓金環比上漲

根據搜狐焦點數據統計顯示，2017年4月全國12個主要城市各類土地供應量快速回暖，環比連續兩個月上行。具體來看，4月12城土地推出168宗，包括宅 地36宗，佔比21%；成交106宗，其中，宅地成交31宗，佔比29%，相比3月，佔比有所下降。12個城市4月均有土地推出，只有濟南1個城市無土地 成交。

1、各類用地

推出方面，12個主要城市共推出各類土地168宗，較3月增加25宗，漲幅17%，推出面積818萬㎡，較3月上漲27%；武漢推出27宗，居首位。成交方 面，12城共成交各類土地106宗，環比下降10%，成交面積716萬㎡，環比漲幅超8成，北京成交20宗地領跑。12城成交總金額達到870.25億 元，與3月相比增加240億，漲幅38%，北京成交總額近450億，位列第一。

表3：2017年4月全國12城各類用地推出及成交

數據來源：各城市官方政府網站

2、住宅用地

4月12城共成交住宅用地31宗，較3月減少9宗；成交面積352萬㎡，環比上漲70%；北京成交13宗居首。12個主要城市成交總金額近590億元，環比上漲37%，其中，北京宅地出讓金近350億領銜。

表4：2017年4月全國12城宅地成交

數據來源：各城市官方政府網站

● 各類城市：一線城市成交顯增 二線城市供應增加成交驟減

表5：2017年4月重點一二線城市土地市場情況

數據來源：各城市官方政府網站

1、一線城市：北京收金近450億 領跑北上廣深

推出方面：4月一線城市均有土地推出，廣州18宗、152萬㎡領跑。各類用地推出56宗，環比微降3%，面積306萬㎡，環比上漲10%，其中，宅地推出15宗，環比減少5宗，降幅25%。

成交方面：各類用地共成交58宗，環比增加39宗，漲幅205%，成交總額649億元，環比上漲超4倍；其中，宅地成交16宗，成交總額386億元，宅地成交分佈為北京13宗，廣州1宗、深圳1宗，北京成交額350億遙遙領先其他城市。

推出方面：4月，重點二線城市各類用地推出112宗，環比上漲33%，其中，宅地推出21宗，環比上漲62%，宅地供應比例較3月有所上升。

成交方面：各類用地共成交48宗，環比下降52%，成交總額221億元，環比下降57%，只有濟南無成交，杭州成交13宗穩坐成交榜首位。其中，宅地共成交15宗，環比下降61%，武漢、杭州、青島、昆明均有宅地成交，武漢成交宅地6宗、收金186億領跑其他二線城市。

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