租購同權，租房將取代買房嗎？

剛剛召開的中共中央政治局會議強調，要加快建立房地產長效機制。著力構建「購租並舉」房地產市場供應體系，打造多層次住房結構，保障不同群體的住房需求。而就在7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在土地交易市場成交：張江地塊，樓面單價為5569元/平方米；嘉定地塊，樓面單價為5950元/平方米。

一時間，「暴跌」、「住房公有制」等「智商稅標題」甚囂塵上。政策組合拳在媒體的放大解讀下，不斷改變市場預期。甚至誤導有自住需求的購房者，買房無意義。

讓我們拋棄「標題黨」，先講經驗，再講邏輯。

不同配方，相似的味道

先來講講經驗，與八年前相似的味道。

八年前，次貸危機的硝煙正逐漸散去。包括4萬億在內的救市政策，讓很多一度腰斬的樓盤起死回生。在救市放水的同時，政府也在那年推出一系列廉租房政策、保障房計劃。一年後，也就是2010年，信貸收緊。「認房又認貸」政策首出江湖，當時也是被稱為「最嚴厲」的認定政策。又一年後，2011年上海、重慶房產稅試點推行。

當時的氣氛與今日十分相似。只是那時還沒有自媒體，微博也剛開始流行。當年樓市彌散著北京春日霧霾一般的悲觀，但也僅局限在行業內。業外的買房者早已不太光顧售樓處，不管策劃用盡各種噱頭拉攏。偶爾去逛逛的，也是家附近的新盤，問起價格像說天氣一樣隨便。售樓員培訓的說辭，敵不過客戶的心理預期——房地產不行了，保障房要取代商品房，房價要大跌。

這一年，杭州市場一片低迷。最急的是項目公司的老總們，紛紛邀請各種研究院大咖開會討論。當時的基本共識是：市場將逐步分化，廣大中低收入群體入住廉租、經適保障房，中高收入購買商品房。房產稅短期改變預期，中長期影響有限。

當年的保障房計劃也是如此轟轟烈烈：2009年12月出台的「國四條」中的一條是：繼續大規模推進保障性安居工程建設，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

3年，保障5000萬人口的住房問題。這是一個非常浩蕩的工程。當年每座城市都在如火如荼地開工，不少開發商都領了「指標」，要拿地就得完成多少配套的保障房指標。等到竣工交付之時，還讓不少市民感慨，很多保障房小區無論外立面，戶型格局，還是綠化環境，都跟同地段的普通商品房不相上下。

幾年過去了，無論保障房、經適房還是安居房，都沒有讓杭州的房價上升或是下降。只是，如果安居體量過大或者過於集中，會對所在的板塊價格造成一定的影響——在城市印象中，那是一個「安居板塊」，也就意味著不是什麼高端富人區，居住人口購買力有限，沒什麼優質的配套資源。在樓市板塊的競爭中，有「掉隊」的可能。僅此而已。

當年的「保障房計劃」也是為了遏制房價過快增長，並解決中低收入的住房問題。當然，和今日大力發展租賃市場還是有很大的差異。應該說，就像保障房和商品房一樣，租房與買房，是相互補充的關係。特別是在人口流入量大的城市，租賃市場是可以分流一些居住需求。但租房會取代買房嗎？我認為，不會取代，但會分化。

就單盤而言，年限老品質差，沒有資源優勢的低端商品房——「老、破、小」會受到影響；優質地段、學區房仍然具有較高價值。

就城市而言，一二線核心資產很難撼動挑戰，三四線城市商品房會有一定影響。

居住者，買房到底買什麼？

買的是什麼？核心資源的有限權。

買房到底買什麼？買房就是買地，就是購買城市的配套資產，購買房子周邊的教育、醫療、交通、公園等一系列公建資源。房子不是核心，資源才是核心。

而「租購同權」的含義，是希望能打破買房者對城市資源的「壟斷」，讓租房者也能享受同等資源成果。其實大部分城市資源都可以共享。租房或者買房，並不影響你搭捷運上班，或者周末去美術館看一出塞尚的畫展。

但教育、醫療，尤其是好的教育、好的醫療卻供應稀缺，是彼此掠奪的對象。（詳見《房子和教育，誰拯救誰？》）在這場戰役中，戶籍與房產，無疑便成為優先篩選的門檻。

租購同權，可以確保優質資源不被買房落戶者「壟斷」，但無法確保其不享受「優先」。同權，同樣的是行使權，卻不代表有同樣的「優先權」。

而「優先」的問題，還是供應不足造成。只有擴大學校、醫院的建設數量，讓其充分競爭，提供更多好學校、好醫院，才能打破僧多粥少的局面。但說來容易，執行很難。所有的公建投入都要地方政府買單。樓市不好，地賣不出價，哪裡來的財政收入？哪幾個城市，享受到了製造業升級的成果？屈指可數！

所以在租購同權的問題上，當地政府是矛盾而痛苦的。

而對一二線買房者而言，十年前買房子講「獨享」，城市CBD，江景大宅院。那麼在人口快速增長的十年後，買房子也無非是講「優先」，在城市化成果共享的同時，比別人多那麼一分附加值。

什麼樣的城市，容易「租購同權」？

再從城市化的角度，來說說什麼樣的城市更容易「租購同權」。筆者認為是：核心周邊三四線衛星城。

2013年《城市藍皮書》中提到「到2030年前，還有3.9億農民需要市民化，農民工市民化的人均公共成本為13.1萬元。東、中、西部地區分別為17.6萬元、10.4萬元、10.6萬元。3.9億農民市民化所需公共成本為51萬億元。」

這些年，我們可以看到，一方面是北京上海嚴控人口規模，低收入外來者無形中受到擠出壓力，另一方面則是一二線城市「搶佔高端人才」。在創造財富的過程中，也帶來了巨大的城市化成本。但成本負擔過大，例如北京、上海，兩三千萬人口的特大一線，財富帶來的增量就跟不上總的消耗成本，由此導致邊際效益遞減。而伴隨產業轉移、交通網路（尤其高鐵）日臻發達的二線城市，開始在搶人大戰中強勢崛起。

在人口增長量排名前十的城市中，除了北上廣深外，更值得關注的是天津、鄭州、武漢等二線城市。這恰恰與近期頒布的，住建部首批試點租房新政的12個城市：廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等，有很大的重疊。

然而，人越多，租購同權越難落實。僧多粥少，資源溢價率高。

在北京，數十萬人搶一套學區房，所以學區的溢價就高；在拉薩，同樣最好的學校，但因為搶的人少，溢價率就低。

溢價並不反應資源的優質程度，而是反應了供求關係。就像不久之前，上海買房還要繳納「茶位費」。一套房多人搶，「價」高者得就是最樸素的市場邏輯。

相反，租購同權比較容易落實的，則是一二線周邊的富裕三四線城市。例如上海周邊的嘉興、湖州等這樣的地級市：這些地方經濟富庶，承接了核心城市的產業轉移，有一定的外來導入人口，本身基礎設施也較好。長三角、珠三角大量的三四線衛星城更適合實現租購同權。

租售，重在並舉，而非打壓

最後，中央發展租賃市場，是為了租售並舉。重點在「並舉」，而非互相打壓。租房，可能會成為我們未來某一階段的選擇，改變原有的生活方式。但無論香港的公租房，新加坡的組屋，都沒有對當地房價產生影響。

一根陰線改變情緒，兩根陰線改變預期，三根陰線改變信仰。——這些不斷被放大的信息，改變的是市場預期。未來房價如果下跌，絕不是因為租售同權，也不是當地政府發展租賃，而是，在政策頻出，媒體輿論的誘導下，大家的預期變了。

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