萬達的「輕資產」 融創的「併購王」

財富網訊（胡恩燕）7月10日，萬達商業與融創聯合發布重大公告。公告指出，萬達將13個文化旅遊城項目股權轉讓給融創，涉及註冊資本金的91%即295.75億元，並由融創承擔項目的現有全部貸款。同時，融創房地產集團以335.95億元，收購萬達旗下76個酒店。

財富網記者粗略計算，此次重大公告轉讓內容，共涉及631.7億元。公告還稱，萬達和融創同意在7月31日前簽訂詳細協議，並儘快完成付款、資產及股權交割。另外，雙方同意在電影等多個領域全面戰略合作。

這一併購消息，無疑將成為2017年房地產行業的大事件。作為行業第一梯隊的兩家大型房企，無論萬達的「輕資產」之路，還是融創的「併購王」標籤，其背後都體現了對於經營模式的深層次探索。

（萬達集團官網公告）

「輕資產」之路，收購成本與品牌效應雙贏

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，此次併購，也是萬達進一步推進「輕資產」的環節之一。隨著樓市進入新一輪調整期，房企出於利潤考量、降低負債與轉型發展需要，發展模式轉型是必然需求。萬達「去地產」化之路依舊漫長，分析人士稱，後期或有更多的萬達產品走向「輕資產」，如萬達廣場等。

在戰略調整和模式創新方面，萬達具備逐步從重資產向「輕資產」轉型的能力。張宏偉認為，萬達未來會更多地輸出標準化的商業管理。即由合作方投資，萬達進行商業設計、運營和管理等，萬達由此實現從賺取資產升值收益（重資產模式），走向賺取增值服務收益（輕資產模式）轉變，賺取包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益，以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。

另外，從資金面壓力來看，文旅產業項目實際上面臨一些新的壓力，如消費認同的程度還需要培育等。通過和大型房企合作，進而有助於資金的快速回籠，利好後續項目的擴張，或許亦是萬達關於此次併購的考量。

上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦指出，降低資金背後的負債是很關鍵的內容。此次併購，一方面有助於萬達降低負債規模，另一方面也有助於萬達後續持續推進新項目的擴張。對於具體項目做少部分股權的保留，說明萬達對於品牌的掌控能力依舊很強。所以，融創的收購成本其實不高。

「併購王」的邏輯，買地太貴就買公司股權

對於融創來說，萬達的資產包里有其所需的有利於發展戰略的資產，以及可以規避風險的資產。一方面其中的土地儲備，對於融創來說是非常重要；另一方面，融創規模化已經達到一定階段。此時，其需要通過轉型規避房地產調控周期帶來的一系列風險。

從土地儲備或項目成本的角度來看，通過直接收購房企股權的方式成本相對較更低，並且布局核心戰略要地也更為迅速，對於提升銷售業績而言也更為直接。「『買地太貴就買公司股權』這種方式，往往會受到善於資本運作的品牌房企的歡迎，比如融創等這樣的品牌房企。」張宏偉說。

而對於市場關於併購資金構成的疑問，融創董事會主席孫宏斌及時向媒體做了解答。孫宏斌透露，截至6月30日,融創公司賬上現金有900多億元，此次交易涉及的資金完全來自融創自有資金。

對此，嚴躍進認為，對於融創來說，此次資金併購的實力非常強，超過預期。從後續業務發展的角度看，二者或有許多新的合作機會，如電影產業等方面有較大市場空間。

每一個調控周期，都是房企轉型的轉折點

同策諮詢研究部總監張宏偉告訴財富網記者，每一次樓市深度調整期，都是房企謀求轉型的轉折點，如2011年和2014年。「今年以來的新一輪樓市調整期也不例外，房企需要思考樓市下半場該怎麼走。」張宏偉說。

2016年下半年以來，全國房地產市場因城施策、實施差異化調控政策。進入2017年之後，樓市收緊調控程度不斷加深，範圍逐步擴大，調控愈發嚴格、不斷查漏補缺。尤其是一線城市，房價快速上漲的勢頭得到遏制，成交量萎縮並創造歷年新低。

在這種情況下，房企轉型發展顯得愈加迫切。因而，本次萬科與融創的重大併購，可以說是二者對發展模式的一次深層次探索。其背後邏輯，在於謀求轉型發展。

行業分化，「實力派」轉向股權收購和存量市場

回顧2016年上市房企年報可知，無論是從銷售業績和利潤的角度，還是從負債率的角度來看，大型房企和中小房企已經形成差異。大型房企的多元化融資方式更加健全，也更容易從資本市場上獲得資金。

在當前政府推地節奏與土地政策門檻較高等因素影響下，面對核心優質地塊「拿地難」的問題，「實力派」房企通過在二級市場進行項目收購，或項目公司股權收購獲取存量土地，已經成為一種新路徑。

另據房地產服務商戴德梁行近日發布的數據顯示，行業分化中處於金字塔尖的大型房企，在存量市場頻有動作。僅今年上半年，北京大宗物業交易買家構成中，就有36.9%為房地產開發商，這一佔比高於去年同期的6倍。

戴德梁行投資及顧問服務部高級助理董事楊蕾認為，在土地交易約束性內容增加的預期下，一些資金充裕的「實力派」開發商開始轉向存量市場。