血拚學區房，我以為買對了

原創 2017-04-07 江郎 抬愛請關注 地產BBC

引言

一位多年不見的上鋪兄弟，二月份時發來微信，要我推薦長沙的學區房。

我不敢貿然行事，見過太多為小孩上學維權的案例，我擔心誤人子弟。於是決定先做點調查。疏懶所致，文章拖延至今，特向這位把培養小孩上985大學作為人生理想的老同學隔空致歉。

本篇只針對國中的學區房。

正文

學區房是地產和教育雜交的產物，由於地方政府、學校、開發商、家長四方均可從中受益，從而成為發展迅猛的特有房產品種。

學區房是什麼？簡言之

房產+學票

學票有貴賤。先談含金量最高最特殊的一種:學位房。

為體現義務教育的公平性，在官方文件中，你是看不到學位、學位房這種字眼的。它有個馬甲，叫

配套入學

沒錯，這就是萬千家長追逐的買房入學，這個房就是

學位房

2016年長沙市出台了「城區國小升國中配套入學實施細則」，對配套入學的認定是：

配套生是指學生本人或其法定監護人（父母）擁有配套小區內固定房產且產權證性質為住宅，義務教育階段要求在其房產對應配套建設學校就讀的學生。

所以，如果房產銷售員告訴你，買了某小區就可以讀某國中。

她不一定是在忽悠你

但，你也不能掉以輕心。

因為，配套小區如何界定，長沙有哪些配套小區，配套小區對應什麼國中，官方不便公布。

目前，長沙的樓盤要取得配套小區的資格，要妥妥地拿到學票，是要付出真金白銀的，方式主要有兩種。

1、代建學校

由開發商投資新（改）建學校，建成后移交政府。如湘江世紀城建了北雅中學，北辰三角洲建了長雅中學、新華都萬家城（現名陽光城）建了一中新華都、江山帝景建了博才中學（南校區）。

原則上這種小區的所有業主子弟都可以入學。當然也有開發商要求必須購買多少面積以上的房子才有學位。

這種學位房相當靠譜。

2、向學校捐贈

這種情況，說白了就是開發商花錢買學位。萬科金域國際、金域濱江、世茂鉑翠灣聯合捐贈師大附屬濱江學校；卓越淺水灣捐贈周南梅溪湖中學、旭輝御府捐贈長郡梅溪湖中學。

看見沒，為獲得濱江學校學位，萬科慷慨捐出了450萬真金金銀。

不過，這種學位往往有名額或使用年限的限制，又或者兩者都有限制。比如，萬科金域國際、金域濱江和世茂鉑翠灣，學位有效期均是6年：梅嶺國際購買的長郡梅溪湖中學學位是三年有效（2017至2019），每年60名。

這種情況下，學位名額用完了或過了年限，學位房就變成了學區房。

學位房認定的唯一標準，是教育局向開發商出具的配套小區的文件，裡面會明示 國中學位

至於配套小區二手房的學位，2016年的政策規定是：自前業主享受學區指標之日起滿6年後方能再次享受該學區配套入學指標。

然並卵

絕大多數學位只適用於一手房。不信，買二手房前問問學校。

泛學區房

買學校划片範圍內的房產，此為通常所說的學區房。至於學校划片範圍涵蓋哪些樓盤，教育局不會公布，學校也不說，除非被家長逼急了。

像長郡月亮島學校2015年曾發此公告。

因此，要判別某個學校的學區房，只有靠買房者自己去甄別。一般而言，納入某個學校招生範圍的樓盤，開發商會在售樓部公布教育部門的相關文件。

這種情況靠不靠譜呢？

難說。

因為文件一般不會出現最為關鍵的兩個字 學位

除非你能看到開發商與學校簽訂的協議。

特別要小心教育局文件中出現「暫納入」字樣的樓盤。

這三個字，我看到的是「陷阱」的幽光和日後業主維權的景像。

等到業主察覺到危險要維權時。

官方的說法是，隨著學校的變化和片區樓盤開發進度、入住情況，學區是會調整的。

開發商會說，學校的調整，我們沒有決定權。

學區房如同暗夜中猶抱琵琶半遮面的女子，等她轉過臉來，常常面目猙獰

這，來源於嚴重的信息不對稱。

開發商不知道到底有多少業主小孩子哪一年要讀國中，學校也不清楚初一納入招生範圍的學區有多少學生，教育部門沒有通過統計和大數據模型來做前瞻性預測。家長更是心裡沒底。

如此，一到每年四五份時，學生報名時，四方都很焦慮。

2016年秋季，師大梅溪湖中學招收新初一時就飽受其苦。有家長反映新初一原計劃招四百多人，結果學區內各樓盤報名的業主就有六百多人，教室根本不夠用，新初一部分班級學生只能在學校科學館上課。

名校學區房更是如此。名校是有限的（長沙主要是6所，四大名校加明德和周南），擴張是有節的，辦學規模是固定的。

這樣，現階段義務教育的主要矛盾上升為

人民群眾日益增長的名校需求，與優質教育資源不足之間的矛盾

開發商不會傻到把上某名校的承諾寫進合同，廣告法也禁止宣傳買房送學位。

如果到時學區變更或學校學位不夠，開發商就難以兌現承諾，購房者就說開發商欺詐，堵售樓部，找政府請願、找媒體發聲，網路時代，很容易擴大影響。

去年底梅溪湖北岸業主的川塘中學維權，聲勢浩大，號稱萬人。結果是，政府部門要求對應的6個開發商共同出資2000萬引進名校。

本來各方受惠的學區房，演變成各方互害的怪物。

其實，這個尷尬局面完全可以緩解。

政府部門可以要求開發商將業主小孩與升學意願等信息錄入，由教育部門歸總、分析，再結合片區開發規模與進度、入住戶數等資料，參考歷史數據，綜合預估學位需求數量與分佈情況，提早做好學校的規劃布局。

今年，市教育局作了些創新，中國小入學實行網上報名（4月15日截止），再根據報名情況作統籌安排。即便如此，為時已晚，並不能從根本上解決問題。

購房者事前其實可以先算筆賬

以長沙最大規模的學區房板塊梅溪湖新城為例。

梅溪湖一期住宅開發面積約710萬平米，以120平米計約6萬戶。區域有長郡梅溪湖中學、周南梅溪湖中學、一中嶽麓學校、西雅中學（2017年開學）和川塘中學（2019年開學，會挂名校牌），總計每年可提供約5000個初一年級的學位。

平均下來，每戶只有十二分之一個學位，換言之，每戶平均12年才有一個上初一的指標（國中一般不插班），這還假設每戶只有一個小孩。

實際上，目前梅溪湖名校還得留一些指標，供給藝體特長生、條子生和梅溪湖新城之外的國小。如果這一部分的指標是30%，則梅溪湖學區每戶平均18年才有一個上初一的指標。

18年，小孩都該上大學了

一般而言，學校開辦的前兩三年學位比較充足，開發商剛賣房時，學位較有保障。

因此，為提高入學保險係數，最優策略是：

盡量縮短學校開辦、買房和小孩升學這三者之間的時間差

舉例來說，師大梅溪湖中學2014年開始招生，同年9月，你買了學區旁的萬科梅溪郡，而小孩剛好第二年升國中，這樣，能上師大梅溪湖中學的可能性幾乎是100%。而要是今年你再去買該樓盤，負責任的置業顧問一定不會給打包票，只會委婉地說我們項目屬於這個學區。

相反，如果你小孩還沒出生，就提早買了學區房，只有

自求多福

學區房，夜長夢多，夢醒時分，維權已晚。

因此，買房之前，多點計算，多個心眼，多方（學校、教育部門、上批入學業主）問詢查證，才能多份保險。

畢竟，孩子的教育，傷不起，等不得。