二級客數轉化率變慢 一線城市樓市加速「變天」

在金融監管 「圍堵」各類金融槓桿、貨幣市場資金利率上行的雙重壓力下，房地產再次進入「大考」時刻。

「沒有最嚴，只有更嚴」房地產調控，起於2016年9月30日，至今算來，已實施10個月。調控火力點頭號目標的北京、上海、深圳等一線城市，無論是房價上漲幅度，還是成交量，均掉頭直下。

瀰漫於2016年的房企「不差錢」的拍地豪氣，也已經結束。在金融監管 「圍堵」各類金融槓桿、貨幣市場資金利率上行的雙重壓力下，房地產再次進入「大考」時刻。

「房地產對GDP的貢獻比例正在下降，現在房地產行業也已經進入了限制性發展周期，不可能像過去那樣保持高速增長。」新城控股高級副總裁歐陽捷認為，一線城市量價齊跌，很難創新高，重要原因是土地供應一直在縮減。

來自龍湖集團內部採用二級客數的轉化率監測發現，房地產市場已經發生實質性變化。所謂二級客數，指的是到達售樓處的客戶的來往，轉化率指的是有多少人買了房子。龍湖集團副總裁袁春在剛剛結束的博鰲21世紀房地產論壇上表示，這一數據在今年3月份達到最高點，來到龍湖售樓處的100個客戶有13人買了房子。到6月份，這一數據已經下降到11人。龍湖監測的另一個數據是客戶來了多少天形成成交，3月份大概是3.3天，6月份監控的數據是7.6天。「這是一個判斷指標，從指標來看，政策已經形成效力，下半年一定會體現出來，我們只能謹慎地看待市場。」

在房價方面，7月18日，國家統計局發布了70個大中城市住宅銷售價格數據。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比平均分別下降0.1%和0.2%。同比方面，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續回落。

在銷量方面，易居房地產研究院報告顯示，7月上半月，監測的50個典型城市新建商品住宅銷售面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。同比來看，50個城市中有33個城市出現同比下跌，其中跌幅最大的城市為北京，同比跌幅為74%。從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅銷售面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。一線城市銷售量下滑最為明顯。

如果說開發商在去年年底時尚對調控政策的嚴厲程度存有迷惑，現在幾乎所有開發商都已意識到，市場調控短期內不會放鬆。

在不可抗的政策局勢下，開發商紛紛積極尋求轉型創新路徑，從單一開發向生活、產業領域延伸，存量市場、輕資產模式成為主要攻堅方向。

歐陽捷同樣認為對一線城市應該謹慎看待，「一線城市現在是限人、限地、限錢、限投資投機，房地產行業已經進入全線限制性發展周期，市場蛋糕會逐漸縮小。」

供應量不足正在導致成交量下降，袁春估計下半年的成交量將進一步萎縮。作為從業者，袁春感受到政府調控力度空前，「基本上沒有商量，我覺得今年年底放鬆是不可能的，明年可以期待，但應該是明年下半年以後的事。」

一線城市歷來是大型房企的糧倉。在增量市場被扼制，業績壓力又必須解救之局面下，開發商紛紛尋求新的業績增長點。綠地在北京商辦項目體量較大，但在北京對商住項目進行嚴厲限購整頓之後，綠地在6月6日將原來的京津房地產事業部更名為京津冀房地產事業部，企業發展重心轉向河北，特色小鎮成為京津冀房地產事業部新的發展戰略。

在一線城市，增量市場機會減少，開發商不得不關注、抓取存量市場的機會。歐陽捷表示，租賃住宅將成為一線城市的主流，一旦有機會，新城控股就會參與競拍。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交，競得兩幅地塊的公司均為國有企業。

7月26日，住建部表示，將通過立法明確租賃當事人的權利義務，保障當事人的合法權益，建立穩定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

這進一步說明，未來一線城市的商品住宅市場會有所萎縮，政府將鼓勵租賃市場的發展。歐陽捷認為，開發商開發租賃住宅要解決兩大難題，一是只租不售帶來的現金流問題，二是要避免虧損，政府應該通過讓利、降低地價讓開發商有盈利空間。

一二線城市堅守者綠城，其執行總裁李青岸在博鰲21世紀房地產論壇上表示，儘管三四線城市房價出現明顯上漲，但綠城認為三四線城市依然不是房地產投資的主要方向，綠城仍然堅持北上廣深一線城市和核心二線城市的布局。

面對一線城市出現的變化，李青岸表示，綠城在提升開發專業化水平的同時，積極尋求轉型創新的路徑，成立了小鎮集團和管理集團。以開發領域為依託，向生活、產業領域延伸。綠城管理集團是綠城向代建領域領域延伸的重要平台，是開發領域中的輕資產模式。從數據上，李青岸相信綠城的市場地位，「綠城的待建項目，已經達到166個，總的建築面積已經達到4881萬平方米，可售金額達到2848億元，總代建費收入金額達到131億元」。根據指數院公布的房地產代建行業發展平均收益的數字，綠城的總代建總建築建築占代建行業的比例達到45%，項目銷售金額佔到代建行業比例的19%。

李青岸認為，輕資產模式是未來房地產企業轉型的重要領域。在一線城市，舊城改造的方式也難以為繼，北京和上海這樣的城市，拆遷成本一平方米就高達5萬元，開發商紛紛表示這並非一線城市房地產開發的方向。李青岸判斷，一線城市很大空間的二次改造或許是未來方向。

以上海為例，上海市住房發展「十三五」規劃主要指標顯示，上海預期新增供應租賃住房70萬套，遠超新增供應商品住房45萬套。歐陽捷據此認為，未來上海銷售型住宅用地供應不僅將退居二線，而且遠低於「十二五」期間商品住宅8872.24萬平方米、大約80萬套的實績，這意味著未來上海的銷售型住房將變得更少。「遊戲規則變了。」

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。

期待您的關注和參與！