融創富力「合縱連橫」 啃下萬達

新華網北京7月24日電(徐朋)融創、萬達、富力三巨頭之間的交易，再次震撼業界。其實，不管是7月10日融創和萬達的交易事件，還是此次改為三巨頭之間的交易，作為本次萬達甩賣資產包交易的主要接盤者，融創從一開始就吸引了足夠多的眼球。期間曲折頗多，在紛紛質疑融創之時，引入富力破局，留下自己最想要的土儲，甩掉了不擅長的酒店業務，合縱連橫啃下萬達，顯示了在多年收購的經驗。

據悉，此次萬達大甩賣，從開始談判，到達成一致，召開發布會，前後不到一月，中間雖多有曲折，但也算「有情人終成眷屬」，「閃婚」成功。萬達巨額資產包要賣，可以說是從一開始就看中了融創。道理也很簡單，因為融創「胃口好」，又「不差錢」，是業內當之無愧手握大把現金的「併購專家」。

說起「胃口好」，融創「大快朵頤」的經驗那是相當豐富。據了解，不算本次交易，單是2017年以來，融創就已經有7次成功併購經歷，其中，超過百億以上的併購有2次；除卻對樂視高達150.41億的併購主要為跨領域的生意外，其他6次併購交易的目標均為業內的優質資產。其中，5月12日，融創以總價102.5億元拿下天津星耀投資80%的股權，同樣也震動業界。而其他的併購交易也均為金額幾十億元的大買賣，攬下數不清的土地儲備、可售貨值。除此之外，融創能在地產江湖裡得了「併購專家」的諢名，自然也非自今年始，其名號是早在圈內叫響了的。

不過，萬達也不是一般的「千金小姐」，它要賣的是價值數百億的資產包，除了「胃口好」，還有更重要的，就是融創「不差錢」。在富力加入之前、最初融創要全盤接手萬達的資產包時，孫宏斌即表示，融創當時需付的632億元的收購資金對融創現金流的壓力並不大，因為融創賬上能動用的現金有將近900多億元，六月份融創銷售回籠資金285億元，七月份預計可銷售200億元，八月份之後每月能實現銷售300億元以上。而富力加入之後，融創的需付收購資金下降至438.44億元，融創將更加應付自如。

公開數據顯示，融創繼2016年實現合約銷售金額同比大幅增長121%之後，於2017年上半年延續強勁態勢，合約銷售金額同比增長94%至1118.4億元，位列房企上半年業績排行榜第7位，其年度業績目標完成率達52%。尤其6月份，融創實現合同銷售額285億元，創下該公司歷史上單月銷售新高。

另外，在融創今年上半年完成的1118.4億元銷售額中，其權益金額為750.3億元；到2017年6月30日，融創賬面資金已從2016年末的約698.12億元增加到了900多億元，刨除上半年的近700億元的收購資金，融創還有超過200億元的彈藥可用。

此外，除了「不差錢」，融創近幾年來，更是通過精準的判斷力、強大的收併購能力、持續銷售帶來的不斷增長的業績和現金流，形成了有序的良性循環，在保證整個運營過程安全、穩定的同時，實現了快速的規模擴張和戰略性布局，顯示出深厚的內功。

融創的財報顯示，從2012年-2016年的5年間，其合約銷售額從356億增長到1553億元，對應的毛利潤率分別為25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%，幾乎下降一半。而毛利潤率開始大幅下降的2014年，也正是融創大手筆併購的「元年」，融創自此走上規模併購的道路。

根據申萬宏源的統計，融創於2015年以總代價300億元新增項目約30個；2016年以1000億元新增項目約150個。融創所拿的土地，當時買或當時併購，多數都低於市價或與市價持平，顯示出融創對土地投資的高精準度和強大判斷力。

特別是從2016年開始，融創的銷售開始發力：2014年銷售額為658.47億元，2015年銷售額增至734.6億元，增長部分不足百億元；但到了2016年，銷售額大幅增長至1553億元，在2015年的基礎上翻了一番；2017年上半年，融創完成了1118.4億元的合約銷售額，併購帶來的規模效應正在銷售的快速增長中得以體現。未來，併購的低成本優勢更將隨著利潤的上升而得到體現。

截至2017年上半年，融創土地購置費用預計仍超過300億元，土地儲備已覆蓋50餘個城市，權益面積達5500萬平方米，平均土地成本為5800元/平方米。

在貨源總儲備方面，2017年的8起收併購，讓融創總儲備面積已達6707.46萬平方米，其中可售面積5514.42萬平方米。如果加上2016年底時 7219萬平方米的儲備，截至目前，融創總的土地儲備量接近1.39億平方米。據不完全統計，目前，恆大的土地儲備量為2.29億平方米，碧桂園為1.66億平方米，綠地為1.36億元平方米，按此計算，融創的土地儲備量或已進入房企前三。

換算為價值，截至6月，融創未銷售部分總貨值1.3萬億元，足以保證融創將來的業績需要。如果加上此次萬達文旅地產的可售貨值，融創的總貨值不菲。在這些貨值當中，非常賺錢的約在一半以上，部分項目的凈利潤率預計甚至能超過20%，總額約1萬億元左右，總體項目銷售的凈利率則在10%。龐大的貨源儲備，必將為融創未來數年的跨越式發展奠定堅實的基礎。