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中國版逆城市化?三線城市或迎來趨勢性大周期

中國版逆城市化?三線城市或迎來趨勢性大周期

經過了前幾年的「夭折」,三線躁動於今年再起。

華泰證券分析師謝皓宇認為,一線人口出現流出、三線人口則現「返鄉潮」,再加上三線省市去化周期的下滑,人口外流和庫存因素將發生根本性變化,預計三線城市將迎來趨勢性大周期。

在報告中,華泰謝皓宇表示,回顧2010年與2013年的兩次三線躁動,二者都因三四線的人口外流和庫存高企而證偽,且未有實質性變化。然而,2014年以來土地管控趨向嚴格,2015年過後,一線城市人口開始出現一絲「逆流」,被擠出的人口則將引發「返鄉潮」:

上海人口在2015年已現流出跡象,若剔除自然人口增長的因素,2015年上海常住人口機械下降16.3萬人。

截至2016年底,北京人口機械下降4.1萬人,是2000年以來第一次出現人口流出。

華泰謝皓宇進一步指出,當前庫存高企與人口外流的兩大因素均產生變化,並在未來3-5年內出現根本變化,即庫存下降和城鎮化減速。

主要邏輯來看,本次三線大周期的背後,是經濟增長方式的變化,即一線城市轉向效率的提升,而非人口的增加,三四線城市則通過勞動力的拉動承接更多人口:

當卡住土地供給的情況下提高經濟增長,也就需要提高單位面積產出,然而由於單位面積的人口承載有限,導致要求提高勞動生產效率,也就意味著,未來一線城市會自發的清退部分低效企業和低效人員,產業結構向更高層級升級。

相反,三四線城市GDP增長依然依靠勞動生產力的釋放,且依然處於第二產業為主的產業結構,所以對勞動力是有需求的。預計三四線憑藉更高的GDP增速,通過勞動力拉動能夠承載更多的人口,形成對一線擠出的承接,進而帶動需求。

未來人口與三線房價怎麼走?

從人口流向來看,當前有17個省直轄市為人口凈流入狀態,主要以珠三角區域、長三角區域和大北京為主,且集中在東南沿海區域。

在人口凈流出的14個省直轄市中,寧夏、陝西和安徽等8個省市的城鎮化率超50%,這意味著這8個省市的城鎮化主要來自當地農村人口的轉移,而同時城鎮人口在向外轉移,流向更發達的地區。而這14個省直轄市中的前五位——河南、四川、貴州、安徽和廣西,城鎮化率均在50%左右及以下,依然處於城鎮化率的初級階段,經濟增長方式主要靠勞動生產力的釋放。

有關三四線城市房價上漲的可能性,華泰謝皓宇認為,從邏輯上判斷,去化50%之後,即庫存周期下降到2~3年時,就能夠帶來三線的漲價。當前,三線省市第一類庫存已經去化得「差不多了」,去化周期已經降到了6個月,接近歷史低位。

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