三亞「沁園春城」項目未取得預售證就公開叫賣!

2009年，三亞迎賓路一塊112畝土地，競拍最終以總價16.8億元的價格拿下，成為當時的三亞新地王。時隔8年，今年7月4日，三亞市海坡村棚戶區總面積約230畝，土地評估總價約為48億元，最終以52億元拍下，每畝高達2000多萬元以上，成為三亞最貴地塊。與之形成強烈對比的是，近日，三亞市民鄧先生向國際旅遊島商報商報反映，三亞市沁園春城項目原屬農墾系統土地，約33畝國有劃撥土地只繳納了5000多萬元的土地出讓金，平均畝繳150餘萬元;因該地塊屬於農墾系統劃撥地，或涉嫌嚴重的國有資產流失問題。對此，三亞市國土局先後兩次回應說，客觀評估繳納土地出讓金，土地辦理手續合法。

土地低於市場價市民實名向多部門舉報

5月26日，鄧先生約記者前往荔枝溝農墾干休所後方「沁園春城」項目工地。在前往工地的路上，記者看到，荔枝溝路(金雞嶺路延伸段)兩側新樓盤林立，其中星域大盤已接近售罄，均價已達到2萬多元每平米。與星域樓盤不遠的「沁園春城」已在金思達家私廣場樓下設立了售樓部，售樓部出入的人絡繹不絕。售樓員叫賣，項目已獲得全部證件，目前正在意向登記之中。

在三亞房地產突飛猛漲的時期，在這個地段這樣一個房地產項目，顯得引人注目。鄧先生指著已圈起來的「沁園春城」項目說，目前，這個項目在未取得施工許可證，未取得預售證等證件的情況下，竟然堂而皇之的在工地偶爾「挖一挖」，並且設立售樓部公開叫賣。

「這個先圈起來的地大約33畝左右，據我了解只繳納了5500萬元土地出讓金，讓人擔憂的是，這土地原本屬於農墾系統的劃撥地，屬於國有資產，經過計算，每畝土地出讓金的價格竟只有150萬元左右，而附近土地每畝年租金就有上萬元!」鄧先生激動地說。

據鄧先生說，兩年前他發現此事後，已向紀檢、海南農墾總局、三亞市規劃局、國土局、住建局以及三亞市人民檢察院撒網式舉報，以此方式防止國有資產流失。

舉報受重視 國土局認為涉嫌違法使用劃撥土地

接到舉報后，2014年7月4日，三亞市國土環境資源局三土環資察出具(2014)275號《關於海南省農墾三亞干休所涉嫌違法使用劃撥土地有關情況的報告》。報告中提到，海南省農墾三亞干休所於2013年9月25日成立全資子公司——海南農墾沁園房地產開發有限公司。2014年1月，海南農墾沁園房地產開發有限公司取得位於吉陽區荔枝溝社區15-02-1-3號地塊使用權，土地房屋權證好為三土房(2014)字第00899號(此證已撤銷)，土地用途為城鎮住宅用地，用地面積25445.67平方米，使用權類型為劃撥地。

報告中說，海南農墾沁園房地產開發有限公司取得土地使用權后，與海南建發實業有限公司約定合作開發該地塊。並約定項目開發完成後，海南農墾沁園房地產開發有限公司整體轉讓給海南建發實業有限公司，該行為涉嫌違法使用土地，該局已介入調查，並要求立即停止違法行為，同時，將此情況函告三亞市規劃局和三亞市住房和城鄉建設局。

多份文件顯示 沁園春城項目開發合同無效

三亞市國土環境資源局在報告中特別指出，農墾土地用地指標不納入地方政府，由海南省人民政府單獨劃定指標。2010年8月出台《中共海南省委海南省人民政府關於進一步深化農墾管理體制改革的決定》要求，2010年7月31日後農墾各農場與企業簽訂的建設項目用地對外流轉合同原則上應自行解除。同時按照海南省農墾總局《關於停止農場國有劃撥地使用權對外轉讓的通知》精神，從2011年3月24日起，停止國有農場劃撥土地對外轉讓，不得以「職工集資建房」、「職工保障性住房」等名義將農場國有劃撥土地使用權變相轉讓用於房地產開發並對外銷售。

與上述精神相悖的是，2013年5月20日，海南省農墾總局《關於三亞干休所與海南建發實業有限公司合作開發沁園春城項目的批複》(瓊墾局計字「2013」87號)中說，為充分發揮三亞干休所資源與區位優勢，改善職工居住環境，促進干休所產業發展和職工就業，原則同意該所與海南建發實業有限公司合作開發此項目。三亞干休所以土地入股，合作方出資建設，雙方根據項目開發進度3/7比例分成。

該批複件中強調，要嚴格按照總局核准的合同文本，10個工作日內與合作方簽訂正式合同，10個工作日內報總局備案，未按期簽署合同，批複自動失效。同時，合同中須特別約定「本項目必須於合同生效后兩年內開工建設，如未能在規定時間內開工建設，本合同自動作廢」。

2016年12月2日，三亞市國土資源局在對鄧先生情況反映答覆中說，在取得海南省農墾總局書面同意將海南省農墾三亞干休所25445.67平方米土地劃撥至農墾下屬全資子公司的情況下，三亞市國土資源局辦理了變更登記，土地性質依然為劃撥用地，該地塊一直保持原狀，並未動土施工。

記者調查中發現，該工地未正式施工建設，同時施工建設許可證正在申請之中。「從時間關係上看，結合海南省文件和海南總局文件顯示，該項目所簽署的合同應屬於無效合同，即使這樣，該項目依然取得土地證與規劃許可」鄧先生指著文件對記者說。

記者調查遭推諉原干休所所長稱有人胡亂舉報

為了了解事實原委，記者撥通了農民工維權告示牌上該項目法人張某電話。張某說，這是有人胡亂舉報，很多部門都來調查了，沒有問題的，手續合法有效。對於詳細內容，張某讓記者去採訪新任胡姓負責人，他只是一個看施工現場的。其後記者了解到，張某實為原海南省農墾三亞干休所所長，也是海南農墾沁園房地產開發有限公司法人。

當記者來到海南省農墾三亞干休所辦公地點，該辦公室人員告訴記者，該項目為省有關部門項目，胡所長去開會，記者要了解改日再來。其後記者撥通胡所長電話，胡所長電話中說，他在市裡開會回不來，次日記者再來。當記者提出具體時間時，胡所長說具體時間未定，後面再打電話。次日，記者再次撥打胡所長電話已是無人接聽，發簡訊表明採訪請求，胡所長未回簡訊。

6月2日，記者前往三亞市國土資源局採訪，該局一位庄姓辦公室副主任拿出一張表格讓記者登記，並要求複印記者證件。在登記完採訪事項、採訪單位后，讓記者等待接受採訪通知。

採訪問題遭刪減 土地出讓金等問題莫名被刪

當日，庄副主任電話通知稱，領導要求記者要採訪須通過三亞市市委宣傳部採訪。隨後，記者聯繫三亞市市委宣傳部外宣辦一位蔡姓負責人，並提交了採訪要點和核心問題。

6月13日，記者在接到通知來到三亞市國土資源局採訪，記者注意到，記者所提交的採訪要點中，關於「22005.37平米土地出讓金是不是5500多萬以及該項目合作協議是否合法有效」等問題被刪減。該局相關負責人均表示，只答覆領導批准下來的，其他的一律不接受採訪。

6月19日，記者再次向三亞市市委宣傳部外宣辦提交了補充採訪要點並註明重點問題。一周后，三亞市國土資源局出局了書面答覆。

國土局稱合理評估土地 依法依規辦理土地手續

記者在書面答覆看到，海南省農墾沁園房地產開發有限公司權屬的22005.37平米土地評估總價為12938.05萬元，根據相關規定，劃撥補辦出讓應按照評估價格的40%補交土地使用權出讓金，海南省農墾沁園房地產開發有限公司補交了經市政府批複同意的土地出讓金51753205元。

該局現場負責人說，本次評估由被委託評估公司嚴格按照《城鄉土地估價規程》、《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規範(試行)》等相關規定進行評估，評估結果客觀公正。同時，根據規定，評估報告無需對外進行公告嗎，卻該宗地不涉及轉性問題。另外，該項目三亞干休所的9198.48平方米未申請辦理劃撥補辦出讓手續，不涉及土地評估。

對於舉報人稱經舉報撤銷原土地證，國土局回應說，該土地上有3440.3平米被規劃為市政道路，因此撤銷原三土房(2014)字第00899號舊證，隨後辦理新證瓊(2016)0013838號。至於之前該局《關於海南省農墾三亞干休所涉嫌違法使用劃撥土地有關情況的報告》，該局表示，當時只是立案調查，涉嫌違法，並未確定。

對於農墾總局文件和合作是否合法有效，該局表示，辦理土地證和過戶均收到省農墾總局同意的文件，這才辦理的，是否合法有效的問題，不屬於該局審查範圍，應由有權機關審查。記者在新證瓊(2016)0013838號土地房屋登記卡上看到，海南省農墾沁園房地產開發有限公司權屬的22005.37平米土地出讓地權利類型為國有建設用地使用權，土地用途為商業和住宅，終止日期為2086年10月24日。

其後，記者在三亞市規劃局、住建局了解到，兩局均徵求國土局土地是否有問題后辦理了相關手續，如果發現問題，將嚴肅查處，列入黑名單。

開發商驚呼真便宜 有這地開發商會排長龍爭取

7月11日，記者採訪了三亞迎賓路多個樓盤的開發商，多位開發商表示，應該不會這麼低的價格了，都懷疑這個消息是騙人的。「我們這個地塊十多年前就每畝500多萬了，後來加上拆遷賠償附著物，都上升到了600多萬元，每畝150萬是40%，全繳也就是300萬元，有這樣的地塊我們現在就去排隊，估計明天全國開發商都來排長龍了」一位開發商如是說。

另一名十餘萬平米建築面積的開發商表示，現在迎賓路上地最少每畝得千萬才能拿下，迎賓路子悅台項目八年前就已達到近千萬，最近三亞海坡區的地拍了52億元，這是歷史新高。而荔枝溝這塊地方，少說也得600萬以上，多則800萬、1000萬每畝都有可能。

在三亞經營地產多年的彭先生表示，該項目總建築面積74000多平米，結合該項目開發容積率≦2.0的土地開發房地產的溢價市值，按照目前的樓市價格計算，只繳納5000多萬元的出讓金，除去建設成本和運營成本，那真是一本萬利，從事這麼多年地產行業，第一次看到想象力空間這麼大的項目。

截至記者發稿，鄧先生致電本報，他已將此事向檢察機關實名舉報，舉報多部門瀆職造成國有資產流失。至於進展，媒體將繼續關注。