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樓市躺著賺錢的時代已經過去,但價值投資正逢其時

樓市躺著賺錢的時代已經過去,但價值投資正逢其時

文\楊國英 (微信公眾號:楊國英觀察)

過去20年,樓市歷經5輪狂熱,而在2015—16年的瘋狂之後,「只要鎖定一二線城市,傻子都能坐著賺錢」的時代,已經一去不復返了!

從2017年開始,樓市才真正邁入價值投資時代!

從「投機」到「投資」,這一樓市內在判準的轉變,與去年9月開始的新一輪樓市調控無甚相關——任何行政色彩的調控,至多短周期延緩或提前引導市場,而不可能構成市場中長期走向的關健因子。

樓市中長期走勢的關健因子是什麼?人口!!!

道理超級簡單,一個城市,只要有足夠的人口持續流入,那麼購房和租房的需求就會同比上升,房價也就存在拉升的內在驅動力。反之,則一個城市的房價必然存在下降的壓力。

當然,與「人口」這一關健因子相比,還存在一個關聯性變數:土地供給。亦即是說,如果土地供給增量超過人口增量,理論上,房價上升的動力會遭到抑制;反之,如果土地供給增量低於人口增量,即使人口增量大幅降低,房價下降的壓力也會有所緩解。

所以,從這個角度看,過去20年,為什麼幾乎所有城市的房價都上漲?城市化進程使然,這一過程有數億人口從鄉鎮遷移到城市。過去10年,為什麼一二線城市房價與三四線城市加速分化?同理,人口流向大城市的數量,遠遠超過流向中小城市的數量——甚至,最近5年,相當一部分中小城市的人口,已經開始進入凈流出的階段。

影響人口的關健因子是什麼?產業結構!!!

道理同樣簡單,一個城市,如果產業結構不合理,如果不能滿足更多人口的更高收入訴求,那麼,這個城市就沒有活力,也就不可能持續吸引人口的流入——而人口如果不能持續流入,那麼,房價憑什麼能夠維持持續上漲?

講到這裡,我們就能夠理解,為什麼過去10年大城市的房價與中小城市加速分化。大城市基於科研、教育、金融等配套優勢,更容易發展新興產業,更容易構建起產業集群優勢,更容易發展現代服務業,而這些產業相比中小城市單一維度的傳統產業,顯然更能滿足更多人口對於更高收入的訴求,更多的人口向大城市湧入必然會成為常態。

當然,基於要素稟賦的不同,大城市的產業結構也存在梯度差異。北京是政治之都,這在特色的語境中代表什麼意義,相信大家都知道,我們不再做討論。所以,不管北京的戶籍管制有多嚴格,霧霾有多嚴重,大量的人口還是會向北京湧入的;上海是金融之都,深圳是創新之都,這三大城市的核心產業優勢,存在一定的差異,但是在都有著絕對的不可替代性,未來批量的高素質人口仍將持續湧入(當然,也有部分低端服務業人口會流出)。

那麼,除了京滬深這三大超級城市之外,還有哪些城市具備價值投資的屬性?並不是所有叫「城市」的城市都適合價值投資。

何謂樓市的價值投資?

一談到價值投資,大家就會想到股市,市盈率、市凈值之類的。樓市也是如此。靜態的價值投資判準是租售比和房價收入比,動態的價值投資判準是常駐人口增量。

在過去的20年,大家投資樓市潛意識都是以動態判准考量的,這是對的。1996年的城市化率僅有30%左右,其後人口大規模向城市遷移是必然的,無論是中小城市、還是一二線大城市,整體上房價上漲也是必然的。但是,最近10年,我們會發現,當城市化率達到46%(2007年)時,一二線大城市的房價漲速,就已經開始遠超中小城市了,而在最近5年,我們更發現,大城市與中小城市的房價開始加速分化,大城市最近5年房價至少上漲了一倍,而絕大多數中小城市的房價卻在原地踏步、甚至部分呈下跌趨勢。

樓市傻子都能賺錢的時代已經一去不返!因為,當下城市化率已經達到56%,樓市投資已不能依賴原來單純的動態判准,即便是一二線大城市,基於產業結構不合理等因素,現在已有部分城市的人口流入處於停滯狀態,不要說東三省的三個省會瀋陽、長春、哈爾濱市,就連南京這樣的強二線城市,最近三年常住人口增量也從以前的年均10萬多人,變為現在的年均不足2萬人。

現在的樓市投資判准,即使是大城市,也須從之前單純的動態判准變為現在的動態和靜態兼顧。

著眼未來10年,究竟有哪些大城市的樓市值得投資?

我設定一個10分制評估,動態判准和靜態判准各佔5分,可以進一步具體,動態判准(年常住人口增長率)為1%則為及格分3分,每上升或下降0.1個百分點則相應增加或扣除0.2分;靜態判斷(目前年租金/房價)為2%則為及格分3分,每上升或下降0.1個百分點則相應增加或扣除0.2分。

這樣綜合進行10分制評估的話,那麼,當下大城市樓市的投資價值究竟應該怎麼排位?究竟有哪些大城市最具備真正的價值投資空間呢?(北京、上海、深圳這三個嚴格限制落戶、限制購房的城市除外)

11個大城市的樓市投資價值排行榜

1、重慶(主城九區):10分(最近三年年均常住人口增長18萬人左右,年常住人口增長率2%;目前年租金/房價為3%左右)

2、武漢8.6分(最近三年年均常住人口增長20萬人左右,年常住人口增長率2%左右,目前年租金/房價為2.3%左右)

3、天津:8分(最近三年年均常住人口增長40萬人左右,年常住人口增長率2.6%左右,目前年租金/房價為2%左右)

4、長沙:7.7分(最近三年年均常住人口增長10萬人左右,年常住人口增長率1.35%左右,目前年租金/房價為2.5%左右)

5、鄭州:7.6分 (最近三年年均常住人口增長近30萬人,年常住人口增長率3%左右,目前年租金/房價為1.8%左右)

6、廣州:6.4分(最近三年年均常住人口增長15萬人左右,年常住人口增長率1.1%左右,目前年租金/房價為2.1%左右)

7、成都:6.3分(最近三年年均常住人口增長16萬人左右,年常住人口增長率0.65%左右;目前年租金/房價為2.5%左右)

8、杭州:6.2分(最近三年年均常住人口增長7萬人左右,年常住人口增長率1%左右,目前年租金/房價為2.1%左右)

9、合肥:5.6分(最近三年年均常住人口增長7萬人左右,年常住人口增長率1%左右,目前年租金/房價為1.8%左右)

10、南京:5.1分(最近三年年均常住人口增長近2萬人,年常住人口增長率0.24%左右,目前年租金/房價為1.9%左右)

11、蘇州:3.9分(最近三年年均常住人口增長1.5萬人左右,年常住人口增長率0.15%左右,目前年租金/房價為1.8%左右)

當然,價值排行榜是基於現在時的分析,未來,一二線大城市的房價是否合理,產業結構(對人口的吸引、以及是否能夠提供大批量的較高收入工作崗位)與房價永遠處於動態均衡之中。

(關注「經觀價值投資群」,請添加朱老師微信號z769889381)

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