租房分期現行業倒閉潮

租房分期,恐怕是最早覺醒的「場景+分期」消費金融。

2015年前後,場景這個概念,還沒像今天這般火爆,而眾多互聯網玩家們,卻不約而同湧入租房分期這片萬億市場。

一年多的廝殺,行業急速猛衝,風控缺失,技術粗獷,行業理解太淺,一度出現大規模潮退:平台或倒閉,或退場。

而倖存者,開始回歸行業本心,並尋得一條明徑……

01

大潮退去

2015年,突如其來地,租房分期迎來了爆發增長的春天。

彼時,以房司令、會分期、丁丁白條、斑馬王國、自如白條、58月付、租了么、租房寶等為代表的核心選手,集中爆發,而一些名不經傳的小平台,在各個地區開展業務。

潮起潮落,集中爆發一年之後,行業卻迎來了急速地潮退。

核心人員斌然透露,趣店集團旗下的趣租,從2015年初開始著手做,7月上線,北京有30人左右的團隊,加上各個省負責談業務的BD,「整個規模有好幾百人」。

當時的趣租,可謂火力全開,和品牌公寓合作,幫公寓先墊付一年或兩年的房租,或直接找到房產中介,把房子租過來,裝修后再用分期的方式租出去。

「結果只做了半年多,就停了」,斌然稱,原因很簡單,趣租的模式太重,「很多房源積壓,租不出去」。

而此後風頭正勁的斑馬王國,也漸漸淡出。

據斑馬王國的員工稱,公司去年開始裁人,業務線幾乎停滯,「但催收部門還在運轉」。

而紅極一時的丁丁白條,也因為丁丁租房的倒閉,而徹底停擺。

「這些都還是知名平台,很多小平台,上線一段時間,就悄悄下線了」,一租房分期平台的風控負責人孫新傑對一本財經稱。

「大部分平台,都在洗牌中退場」,孫新傑稱,剩下的玩家,背後都是有大樹撐腰,如我愛我家派系的房司令、獲上市公司入股的會分期、58集團下的58月付、鏈家和京東合作的自如白條等。

一年多的時間,行業洗牌,最終成為巨頭的戰場,這背後,到底發生了怎樣激烈的暗戰和故事?

02

萬億市場

時間倒流回2015年,租房分期的集中爆發,確實有其核心的邏輯——這個市場,實在是龐大,而且潛力無限。

2016年年底,鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上,曝出一組數據:預計到2030年,租賃市場規模將從現在的1.1萬億元增長將會超過4.6萬億元。

又一個萬億級別的市場。

這種增長,其實也是可預見性的,隨著房價的提高,將有越來越多的年輕人,不得不選擇租房。

新崛起的租房群體,是一群消費意識覺醒的年輕人,他們追求生活質量,樂意花更多的錢租房。

租房的常見規則是「押一付三」,在北上廣深這些一線城市,就意味著,一次需要拿出上萬的資金——對於剛畢業的孩子們,壓力實在有點大。

租房分期,在這樣的背景下應運而生。

租房分期到底怎麼玩?現在最常見的玩法,就是和場景合作。

舉個例子,房東和租客簽了一年的合同,這份合同就相當於「應收賬款」,是未來一年可變現的錢。

分期平台一次性給房東支付一年的房租,而此後,租客只需要每個月將房租打給分期平台。

對於房東來說,提前拿到了未來一年才能拿到的錢,提高了資金的流動性;對於租客來說,不用押一付三,緩解了資金壓力;而分期平台,從房東或租客手裡,再收取一定的服務費和利息——這就形成了一個三贏的關係。

這其中,還分為和B2C和C2C兩種模式,和B合作,就是中介或品牌公寓;和C合作,就是最直接的房東。

這無非也就是淘寶和天貓的區別,當然,最終的服務對象,還是C端的租戶。

如此的金融服務,必然是好的,也確實在一定程度上解決了「租房難,錢緊張」的剛需。

「房租分期金融服務的滲透率大概在20%-25%左右」,鏈鏈金融COO蔣鵬飛對一本財經記者透露,這個佔比還有很大提升空間。

這片萬億市場,大有遨遊機會。

除了市場的潛力,而另一方面,大家不約而同選擇這個場景的原因——這是一個「極為安全的場景」。

孫新傑舉例稱,一個租戶出現了壞賬,不再分期還款,他們會寬限一周到半個月後,如果還不還款,就扣除租戶的押金作為當月房租,讓其退租。

「按照這個邏輯,這個行業幾乎就是零壞賬率的」,孫新傑稱。

可謂天時地利人和的租房分期,為何在短短一年的時間裡,就遭遇了大面積潮退?

03

控制場景

租房這條產業鏈,大概是從有房子之後,就一直存在。

在這條交易鏈條中,有房東、中介、品牌公寓、二房東、租客等各種錯綜複雜的關係,根深蒂固,且極為混亂。

「開始大家都不懂,這片市場怎麼玩」,孫新傑稱,大家用了一年的時間,各種踩坑、栽跟頭。

「當初資本市場一股腦地投了一堆天使,但沒搞懂關鍵。」房司令CEO吳超認為,控制場景才是關鍵。

這個租房場景,掌握在誰的手中?

顯而易見,是房產中介和品牌公寓。

的房產中介市場,實在是備受詬病。在各位租房客的心中,大部分中介都並非正面形象。

這個群體,極難操控。

「一些小中介,直接找一幫人,偽造租房交易,錢一到手就跑路」,孫新傑稱,公司因此損失了幾十萬。

等大家踩完這波坑,已讓很多機構血本無歸。

「有一家租房分期公司,開始為了衝量,大小中介或品牌公寓都接,他們家都沒有風控系統,只有一個Excel表格」,孫新傑稱,結果運行了半年,公司虧進去幾百萬,直接退出了市場。

孫新傑認為,大家開始都對這個場景的安全度預估太高,忽視了中介這個群體的高危性。

血淋淋的教訓之後,孫新傑加強了B端風控,設置了嚴苛的門檻,譬如,合作的平台,實際運用5年以上,營業執照成立兩年之上,旗下要超過400多間房源。

然而,即便如此,和他們平台合作的40多家中介和品牌公寓,其中6家都出現了問題。

去年年底,一家中介機構突然連續申請了4單分期,每一單的金額極高,都是5萬。

這引起了孫新傑的警惕,他把申請人的電話,往搜索引擎上一搜,齊刷刷顯示的都是租房信息。

「我點進一個頁面看,我去,居然是申請貸款這家中介機構的員工,三級金牌認證經紀人,這不是鬧嗎?」孫新傑繼續追蹤,當天晚上就拿著租房合同,找到了房屋的業主。

「業主一看,說他是租了房子,卻不是合同上這個人」,孫新傑就此核實,這是偽造交易。

拿著真憑實據,在他的逼問下,中介的老總承認了前面4單都是自己的員工申請。

「他說急需要用錢,就借用一下」,中介老總最終在孫新傑的施壓下,將20萬歸還,而其他平台,就沒有那麼好說話。

「另一個品牌公寓的老闆,甚至用自己妻子的身份證、員工的身份證申請,套出來40多萬,直到半年之後再歸還」,孫新傑稱。

行業不得不提的隱患是,部分中介和品牌公寓,就是將分期平台當成一個絕佳的低成本融資渠道。

目前,分期平台的利率都不高,年化率不超過12%,而加上各家平台的競價,利率還在下降。

而孫新傑的利率是7%,這個利率,大部分由中介機構來承擔。

比如一個租客一年租金10萬,扣除7000的利息,剩下的9萬3,就會直接打到中介公司的賬戶。

「只需要找幾個人,過來偽裝成租房,填寫簡單的資料,就可以立刻拿到大量的資金」,孫新傑稱。

B端套現的潛在風險極大。「一旦出現,就是致命性風險」,孫新傑稱。

因為租房市場有明顯的淡季旺季,市場混亂,渴求現金流,極容易產生經營風險。

克爾達是鄭州的一家老牌房屋託管公司,本地有多個店面,資格老,實力雄厚。也是孫新傑公司合作的一個平台。

2017年1月開始,克爾達大批量門店關閉,對外聲稱公司裝修或者公司要被收購。目前維權租戶人數已上千。

而會分期、58月付、陽光分期等一線分期平台,都曾和克爾達合作。

「克爾達倒不是跑路了,他們拿著現金流,去投資了一個新的項目,結果資金鏈斷裂,無法再支付房東的租金,房東將租戶趕出去」,孫新傑稱。

「房東收不到房租,我們被房東趕了出來,我們沒房子住還要還貸款。」租客在各處投訴。

守住了場景,就守住了命門,等大家明白這個道理之後,很多機構已在洗牌中黯然退場。

但即便發現了這個「機密」,要想守住這個命門,又談何容易?除了考慮規模、聲譽,就連經營狀況和未來風險,都要考慮在內。