北京限購再升級：二套房首付比提至60% 暫停25年以上房貸

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3月17日下午，北京市住建委、人民銀行營管部、北京銀監局、北京公積金中心四部門聯合發布《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（以下簡稱「《通知》」）。

《通知》規定，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。同時，暫停發放貸款期限25年(不含25年)以上的個人住房貸款(含公積金貸款)。

上海的住房信貸政策是：居民家庭購買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業性或公積金住房貸款記錄)的居民家庭申請商業性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

由此看來，北京的這次調控，比上海的政策更加嚴！

同策諮詢研究部張宏偉對北京樓市調控採取「認房又認貸」、同時將二套房首付比例提升至60%的措施置評稱，「二套首付比例大幅提升，無論普通還是非普通住房，購房門檻大幅提升，投資需求暫時抑制，但也影響首次改善、置換類改善型的需求；另外認房認貸簡單來講不少人因為這個不能買房了，暫時把需求擋在了市場之外，對於平穩當前樓市來講有短期作用。」

北京市住建委等四部門在新聞發布會上表示，去年930新政以來，北京市無論新建商品住房，還是二手住房的成交量，都持續下降，新建商品住房價格也趨穩、略降，二手房價格環比漲幅也明顯回落但仍處於上漲通道，特別是近一個月來，漲幅又有所反彈，中介門店看房的客戶量也明顯增加，百姓購房熱情又現高漲跡象。

而從其他一些重點城市來看，去年底實行「認房又認貸」，提高個人房貸門檻，目前取得了良好的二手房市場調控效果。此次北京借鑒這些城市的做法，強化差別化信貸政策，不但也實施了「認房又認貸」，而且還通過「一提一降」，適度降低金融槓桿效應，即進一步提高了二套房貸最低首付款比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%；同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京出台認房又認貸政策符合預期，因為此前上海在調控樓市時也採取了該做法。當時上海樓市的管控效果相對比較好，至少對於一些有過購房經歷的人來說，在上海重新購房，普通住房需要按照五成首付，而非普通住房則需要七成。所以對於這個政策內容來說，北京也在積極做學習。從北京的政策內容來看，管控比較嚴厲。所以對於一些有換房需求的人來說，實際上購房的約束就增加了，購房自然會更加理性。

「北京的政策壓力大於上海。上海對於認房又認貸的規定是，二套購房則需要按照五成和七成的首付。而北京則更嚴厲，即普通住房六成比例，非普通的住房則需要八成。基本上可以看出，二套購房的壓力非常大了。需要八成的首付比例，自然使得購房者的約束增加。這樣會使得有限的房源優先導向首套且沒有購房記錄的群體，對於部分購房者來說購房交易近期或暫緩。」嚴躍進說。

同時，對於貸款周期的約束也使得購房方面的資金壓力增加。「一般來說，貸款發放正常情況下可以達到30年，但現在壓縮為25年，所以對於購房者來說，相應的月供壓力會增加。如果再考慮到二套房貸的政策，那麼這個時候購房方面就會更加偏向理性，房屋買賣也會更加權衡實際的月供能力和風險。」嚴躍進說道。

據悉，北京市住建委等四部門在新聞發布會上明確表示本次新政以後，北京的商品住房限購、限貸措施將更加嚴格。

據了解，去年930以後，市住建委牽頭建立了包括10個成員單位的加強房地產市場監管工作聯席會，強化市區、部門聯動，加大執法查處力度。為配合此次新政的實施，近期北京市住建委將會同房地產市場監管工作聯席會各成員單位，加大聯合執法查處力度，重拳打擊捂盤惜售、囤積房源、閑置土地、炒地以及房地產經紀機構參與炒房、哄抬房價、發布虛假房源及價格信息等違法違規行為，並公開曝光。對違規主體，將實施聯合懲戒，確保調控政策措施落到實處。

以下為文件全文：

關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知

北京市住房和城鄉建設委員會人民銀行營業管理部銀行業監督管理委員會北京監管局北京住房公積金管理中心關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知

京建法〔2017〕3號

各有關單位：

為促進本市房地產市場平穩健康發展，自本通知發布次日起，商品住房銷售和居民家庭申請商業性個人住房貸款執行以下規定：

一、企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若其交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

二、居民家庭名下在本市無住房且無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執行現行首套房政策，即首付款比例不低於35%，購買非普通自住房的首付款比例不低於40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。

居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

三、暫停發放貸款期限25年（不含25年）以上的個人住房貸款（含住房公積金貸款）。

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