吳少博律所案例解讀：商鋪遇到徵收，如何保障評估價格最大化

【導讀】

某商鋪業主，擁有近300平方米的商鋪，位於某市某街道繁華地段。因城市規劃修建捷運，該商鋪位於徵收範圍內，正好是規劃后的捷運站某站的站台處。該商鋪業主與政府未談妥價錢，置換房屋位置或是偏遠或是剛剛開始挖地基也不合適，隨之是其他業主逐漸搬離，唯獨剩下該業主未搬。因雙方未達成一致的補償意見，先是對評估機構的篩選、然後是評估方法等未達成一致，后商鋪業主提議置換未成。雙方就一直這樣僵持著，而捷運工程就也這樣一直被拖延著無法進行。隨後政府對該商鋪業主作出了《房屋徵收補償決定》。該商鋪業主向當地的市政府提起行政複議後向當地中級法院起訴。

該案例中商鋪業主的補償經歷可謂一波三折，但最後還是被強制拆除。對於類似該商鋪業主的情形，吳少博律師事務所提醒業主，做專業的事情要諮詢專業人士的重要性。並且可以對被拆遷人的預期利益很好的估算，指導補償談判技巧。提示被拆遷人需要積極選擇評估機構、評估方法的確定的合理性、積極配合政府的徵收行為。

關鍵詞：商鋪、評估機構、評估方法

【案情介紹】

2001年，某業主花110萬元購買了位於某市某路繁華地帶這個商鋪。該商鋪近300㎡，因為地段好，10多年來一直被某銀行租用。

2013年10月，該商鋪業主得知消息，其商鋪被划進了政府拆遷征地範圍。政府徵收這棟樓，是因為要修建某捷運修路，而該業主的商鋪所在的位置，計劃中就是捷運某站的出入口。而就在房子被徵收半年前，其剛剛跟銀行續簽了3年約，租金每年60多萬元。可現在房子要拆，每年60多萬元的租金也就沒了，損失比較大。因為要修捷運，周圍的房子都漲價了，商鋪業主希望政府能給自己一個合理的補償。政府給的補償報價是1500多萬元（5萬多元一平方米），即每年最高的收益60萬左右計算25年來計算。商鋪業主打聽到自己周圍的商鋪兩年前的成交價近8萬元，相鄰馬路上正在出售的商鋪價格是10萬元。按這個價格算，其商鋪近300平方米，再加上原來的裝修費和租金的損失，總價應當在3000萬元以上。

某區政府組織這棟樓全部97戶業主投票，從12家機構里選出的一家，最後由這家機構做出的評估，保證鑒定機構的選擇公平和公正的。但某商鋪業主沒有看到貼在商鋪的外牆上的通告，被默認同意選擇了評估機構。其次就是評估方法的選定，評估機構對房產價值評估有多種方法，最常見的是根據市場成交價，需要至少3個交易樣本取平均值，如果沒有成交價可參考，就根據房屋的租金收益核算。該商鋪業主處於繁華地段，租金高，沒人願意賣商鋪，修捷運消息傳出后就更沒有商鋪出售，該商鋪業主提到的參考項目，評估機構認為不具有參考價值。該商鋪業主對評估機構的選定開始產生異議。建議用市場比較法，合每平方米9.3萬左右，用收益法是合8.8萬左右。覺得這樣評估才基本合理。如果按這樣評估，整個商鋪的價值應該是2600萬元左右，把這些補償加在一塊，絕對超過3000萬元。但是這樣的結果政府並不認可。該商鋪業主拒收評估報告，政府就在當地居委會和公證機構的見證下，把評估報告貼在她家商鋪牆上，算送達了。雙方就一直這樣僵持著，這棟樓的其他96戶業主先後搬走了，到了2014年1月份，這棟樓只有該商鋪一家沒和政府達成協議。而捷運工程就也這樣一直被拖延著無法進行。

2015年4月某區政府正式對該商鋪的業主下達了《房屋徵收補償決定》，政府派員去送達時，該商鋪業主拒不簽收。后工作人員就在當地居委會和公證機構的見證下，把評估報告貼在該商鋪家的商鋪牆上，算送達了。該商鋪業主認為當初拒絕在政府的評估報告上簽字，評估報告就沒有生效，其沒有在《房屋徵收補償決定》的送達回證上簽字，該《房屋徵收補償決定》也就沒有生效。

該商鋪業主依法向某市人民政府申請行政複議，不久被駁回。2015年10月，向某市中級人民法院提起行政訴訟，請求撤銷某市人民政府的行政複議決定和某區人民政府做出的《房屋徵收補償決定》。認為某區政府做出的具體行政行為程序不合法。

【案件評析】

該案例中，商鋪業主對法律常識的認識錯誤：

1、認為不簽字即未送達，不生效。

首先該商鋪業主主觀認為只要沒有對評估方法簽字，則對其不發生效力。其次是對《房屋徵收補償決定》的送達拒絕簽字變認為對其不發生效力。對於文書的送達，政府機關，可以公告送達，亦可以在居委會和公證機構的見證下，把評估報告貼在她家商鋪牆上留置送達。都是合法的送達方式。

2、對評估機構的選定的認識錯誤。

對評估機構的選擇，既然政府組織從當地12家評估機構中，由該棟樓房的97戶業主公開公平的選擇，是合理的方式。該商鋪業主認為沒有通知其參與就對其不發生效力是認識錯誤。

《國有土地上房屋徵收評估辦法》中明確規定「房地產價格評估機構將由被徵收人，也就是業主在規定時間內協商選定。若是協商不成，再由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。費用一般都是由徵收部門的委託人來承擔。」

3、對於評估方法的選定，《國有土地上房屋徵收評估辦法》中，同時可以採用市場法、收益法、成本法、假設開發法等一種或者多種方法進行評估。該案例中更多的是要對該商鋪地段價值的體現來考量其補償金額。對本案例中的情形，應當合理的考慮其商鋪地段、每年的租金收益，再接個評估方法的幾種方法，合理估算其損失，達到雙方協商的雙贏。