房企補庫存積極性依然高：今年25家企業拿地超過百億

房企重返三四線瘋狂拿地 這波行情誰會踏准

■本報記者 陳小瑛 深圳報道

據 碧桂園6月5日公布，今年前5個月，碧桂園實現合同銷售金額約2442.2億元；合同銷售建築面積約2727萬平米，成為行業的銷冠，且已經完成全年銷售目標的一半。

最近幾年大家對庫存積壓嚴重的三四線城市失去信心，此前大規模沖向二三四線的房企又重新退回到一二線時，意外的情況發生了。受益於國家大規模棚改計劃對三四線城市去庫存，留守三四線的碧桂園、恆大銷售卻異軍突起，碧桂園甚至超過萬科成為第一。

「其實大多數房企一致的行為，往往是錯的，所以房企也常常踏錯節奏，他們對市場行情往往也看不準。」一位龍頭房企高管坦承說，現在很多房企看到三四線市場火熱，又去搶地，但等到這一波政策扶持退出，三四線又會進入需求不足的境地，屆時又將被深套。

意外的獲利

對比排名第二的萬科就可以看出差別，萬科前5個月累積銷售2280億元，銷售面積1520萬平米。

顯然，萬科的平均銷售單價要明顯高於碧桂園。萬科項目仍然集中在大中城市，而碧桂園更多集中在中小城市。

「公司銷售一直處於打雞血狀態，碧桂園這兩年來通過銷售激勵方式，高薪在行業內挖人，勢頭很猛。」一位從碧桂園離職的員工告訴記者。

今年前4個月，碧桂園銷售額就突破了兩千億，甚至超過萬科120億元，今年目標是5000億。

數年前，以三四線城市為銷售主體的碧桂園，自2013年成功加入千億俱樂部后，碧桂園就加大頻率在一二線城市拿地。如今一 二三四五線齊發，銷售突增。

「碧桂園趕上好政策了，這幾年很多房企都深耕一二線，慢慢退出三四線，碧桂園雖然也在加大一二線的拿地項目，但並未退出三四五線，因此在市場輪動，國家通過棚改計劃支持三四線去庫存時，碧桂園就意外受益了。」一家中型房企中層領導對記者說。

據業內人士分析，從2012年開始，很多房企都大喊向二三四線擴張，因為一線的規模畢竟有限，但因中間幾年的調控發現，三四線的需求明顯不足，庫存積壓太多。然後這三年來，又重新回到一二線搶地，結果，三四線的棚改計劃展開后，政府通過拆遷城中村，農村宅基地，趕農民進城買房，人為創造了大量需求后，同時調控一二線城市，將資金和投資需求趕往三四線后，三四線的銷售意外火爆了起來。

所以在這一輪房地產大漲行情中，重點布局一二線的保利與萬科，銷售規模增速明顯落後於三四線齊發的碧桂園和恆大。恆大今年前5個月銷售額1813億元，也遠超排名第四的保利1050億元銷售額。

「從這幾家房企的股票就明顯看出來差別，碧桂園和恆大股票今年還在穩步上漲，但萬科和保利股價處於下跌中。」一位投資港股和A股的資深投資者對記者說，股票反映的肯定是房企的業績走勢。

尤其是從今年年初開始，三四線城市的銷售明顯加大，不光是銷售提升，價格也有明顯上漲， 長三角的嘉興、揚州、徐州等，以及中部的贛州、湘潭等不知明城市，過去一年時間內房價上漲幅度都在50%以上。

「我們一二線和三四線的銷售額所佔總的比例，都是40%多，海外佔比約8%。」碧桂園內部人士告訴記者，也正是因為布局均勻，所以銷售額增長比其它房企快。

「一二三四線市場是輪動的，現在一線市場競爭太大，很難快速擴張，而好的三四線城市能夠快速走量」深圳一家央企人士告訴記者，在三四線發展的企業，有的是只能在三四線發展，但有的是一二三四線都有項目，他們的快速發展，僅僅是碰上了這波好行情而已。

重回三四線瘋狂拿地

儘管各地樓市調控不斷，但是房企拿地熱情未減。同策諮詢研究部的數據顯示，4月，保利、龍湖、中海、首開、碧桂園、萬科等品牌房企拿地金額均在100億元以上，位居前列，其中，碧桂園已連續5個月拿地金額過百億，中海也已連續2個月拿地過百億。

中原地產研究中心統計數據也顯示：截止6月7日，今年合計已經有25家企業拿地超過百億，這25家企業拿地總金額已經超過6554億，同比2016年同期拿地最多的25家企業合計上漲了58%。

「其實大多數房企一致的行為，往往是錯的，所以房企也常常踏錯節奏，他們對市場行情往往也看不準。」一位龍頭房企高管坦承說。

記者曾在2015年這一輪大漲前詢問萬科某高管，其表示，即使調控放鬆了，房價也不會再暴漲了。結果在加槓桿去庫存的政策下，一二線卻是突破歷史性的暴漲。

而這一輪調控后，房企普遍對市場保持樂觀，認為經濟離不開房地產，不會允許房價下跌。每一次的調控教訓，在房地產高潮迭起時，房企都忘得一乾二淨。然後又是頭腦發熱，不斷掀起全國搶地潮。

中原地產研究中心統計數據顯示：截止到6月8日，年內，全國賣地最多的50大城市合計賣地金額達到了10909.6億，同比2016年同期的8311.56億上漲幅度達到了31.3%。

從土地出讓金高額度城市看，依然集中在一二線城市，北京、武漢、廣州、南京、合肥、杭州、蘇州、天津、鄭州、重慶、上海、佛山等12個城市超過了300億。

從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調，在一系列約束性政策下，地王出現數量有所減少。

武漢、北京、南京、合肥、天津、重慶、上海、蘇州等城市在2017年的土地溢價率相比2016年同期有明顯降低。

隨著四線房地產行情的回暖，三四線城市賣地收入也有非常明顯的上升，其中佛山309億、嘉興267億、溫州252億、寧波243億、另外徐州、常州、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州、滁州、紹興、贛州等城市賣地也均超過了100億。

且三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，房企積極拿地，最近市場特別是部分三四線城市，土地競爭激烈。三線城市的溢價率則有明顯上升，包括揚州、金華、漳州、常州、嘉興、鹽城等城市溢價率在熱點城市中排名前十。房地產市場已經明顯降溫，但房企因為2016年銷售樂觀，補庫存積極性依然非常高。

「長期來看，布局一二線城市肯定是沒錯的，三四線收割完這一輪后，到2020年，國家的棚改計劃退出，馬上就會後勁不足了。」上述房地產央企人士分析說。

其實碧桂園、恆大去年開始也在積極搶食一線城市的蛋糕了，以深圳為例，恆大將總部搬至深圳，這也有利於他開發深圳的舊改項目，而碧桂園也開始在深圳通過拍賣公開拿地。

(華夏時報)