北京新房預售價撞破「8萬紅線」，未來樓市又起風雲？

導 讀

北京新房預售價紅線放鬆，多高端盤預售價達9.5萬元/平方米。

北京樓市「史上最嚴」組合拳政策：

3·17 認房又認貸

3·22 五年納稅標準升級

3·24 離婚一年內貸款算二套

3·26 商住限購，個人購買不批貸

自從北京樓市受住宅「認房又認貸」，到商住類房源的全面限購的影響，正面臨著最為嚴厲的調控政策。

北京新房市場上便有不成文規定：

單價8萬以上項目

不予通過預售審批

從4月入市的首開保利·熙悅誠郡（7.9萬/㎡），到5月入市的翡翠公園（6萬元/㎡）、澤信公館（7.5萬元/㎡），以及遠洋天著春秋（1500萬/套）。

這些在位置或品質上達到豪宅線的項目，面對限價，均選擇了「貼線」入市。

樓市嚴控政策對北京房地產市場的投資投機造成了打擊，也使得北京樓市銷量大幅下降。北京堅決調控樓市的目標直指降房價。

但在8月5日，北京住建委公布三則預售證信息，此次公布的預售證價格均在9.5萬左右，突破了去年9·30以來「8萬元」的預售證紅線。

幸運「撞線」拿證的三個項目分別是：

同時，在8月初，北京開閘放地，但四塊地的溢價率均不到50%，甚至有地塊接近底價。

三個項目詳情：

北京金茂府

物業類別：疊拼

建築類別：板樓 多層 高層

環線位置：三至四環

開盤時間：首期開盤時間待定

項目信息：由鐵建和金茂聯合體於2015年8月31日經過64輪角逐，以50.25億元競得土地。打造金茂多維都市生態圈，涵蓋墅區、醫療、養老、 商業（會所）、城市公園、 街坊空間。

璽

開盤時間：二期開盤時間待定

項目信息：璽總佔地約5.4萬㎡，建築面積約25萬㎡，其中主要包含約8萬㎡住宅和4萬㎡商業。由招商蛇口、華潤集團、九龍倉、平安不動產四大巨擘聯袂開發

崑崙域

物業類別：普通住宅

建築類別：板樓 低層 高層

環線位置：二至三環

開盤時間：首期開盤時間待定

>>為什麼是這三個項目拿到預售證？

>>此次發證是否意味著「8萬」紅線被打破？

>>璽首期拿證才7.9萬，二期就變9.6萬，為什麼？

>>三天前批的三個項目預售證跟今年的北京土拍有什麼聯繫？

>>新的價格開發商是否還有利潤空間？

>>9萬+的價格對購房者吸引力大嗎？

「8萬」紅線是否會就此打破？

此次撞線拿證並不意味著限制大面積放開。開發商可以跟政府溝通價格，但拿證價格和網簽不是一回事，雖然此次預售證已經發了，但是網簽速度並沒有加快，建委控制網簽速度，開發商拿了證並不一定會網簽，所以價格並沒有上漲。現在對於房價的控制還是很嚴格。

為什麼璽兩次拿證價格差別這麼大？

第一，政策的原因，政策對房價的把控還是比較嚴，從把控購房者出發，如延長網簽時間，提高貸款門檻。第二，璽首期開盤的是最便宜，不太好的資源，如靠近醫院、靠近市政建設的地方。而這次是更高規格的產品，所以相對貴一些。

為什麼拿證的是這三個項目？

這三個項目拿地時間都很長，尤其是崑崙域和璽。2015年初拿地，兩年多，資金成本高。在北京拿地一年，甚至兩年，利息都以萬元計算。

與北京土拍有關嗎？

最近北京土拍溢價率都不高，因為開發商資金緊張，所以也要依靠銷售回款。但是現階段銷售並不能快速解決開發商回款問題。目前開發商只能拿到首付，按揭流程還是很長。按照目前政策，80%首付以及賣一買一付款，對於用戶的資金要求相對較高，開發商不一定能篩選到足夠多的全款客戶。

目前價格開發商還有利潤嗎？

有，但是真不高。為了降低成本，開發商只能毛坯交房。按以往情況來看，二環的位置開發商應該打造更好的產品，但是目前價格限制，所以基本沒有精裝修了。另外有一個新政策是，開發商拿了預售證之後有機會可以再調一次，之前建委剛發布的文件，一個開工證對應一個預售證。比如開工證範圍內，拿了價格10萬的預售證，等到後期政策放開，開發商有一次機會可以調整到11萬，12萬。這項新政策給予開發商一定節奏調整的空間，根據銷售回款情況安排已經取證的可售資源。

此次9萬+的價格對購房者吸引力大嗎？

周邊二手房已達到10萬+，這個價格當然合適。這些項目都在南三環以內，尤其是璽和崑崙域都在二環邊上，屬於內城，現在北京內城的改善項目資源稀缺，所以有改善需求的客戶選擇餘地不大，另外璽目前基本已經是准現房狀態，不算期房了，購房者套現時間比較短。如今都是總價邏輯，這些項目戶型都在100-200平，總價還在1000萬-2000萬之間，所以改善型客戶還是可以接受。兩個月前7萬+開盤的璽都得託人才能買，都是「關係戶」。

璽和崑崙域距離相近

開發商不怕同類競爭嗎？

由於這兩塊地當時都是招商華潤聯合拿地，現在璽和崑崙域兩個項目的操盤房企分別是招商和華潤，二者在規劃前就對產品做出了區別，避免同類競爭。璽偏改善，崑崙域更高端。

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