福田CBD里的「白領食堂」 開業十年後如何打破「尷尬局面」

深圳自2003年步入高速發展期，商業購物中心也如雨後春筍般拔地而起，萬象城、海岸城相繼亮相，讓大家對這座城市的商業市場產生了質的改觀。

與海岸城都是2007年開業的怡景中心城，總建面14萬平方米，商業面積近12萬平方米，一時成為深圳CBD中心區最大的購物中心。

作為怡景集團的首個商業項目，中心城廣場位於福田區南中軸（南片區CBD中央），佔據了極其有利的地理位置。

然而，該項目開業至今已有十年時間，相比附近的星河COCO PARK、皇庭廣場，中心城廣場留給業界和消費者的卻仍是「不溫不火」的印象，中心城廣場方面表示，一直在進行不斷的調整和更新，與時俱進，以期達到更好的經營效果。

經過多次調整的中心城廣場如今狀態如何？近期的一個周二下午16:00左右，贏商網對中心城廣場進行一番探訪，實地調查該商業項目目前的經營現狀。

直通會展中心捷運B出口、連城新天地的中心城廣場，毗鄰皇庭廣場、福田COCO Park大型購物中心，以及會展中心、卓越時代廣場、嘉里中心等深圳標誌性建築物。

該購物中心總建面14萬平方米，商業面積近12萬平方米，共有四層，其中地上一層（L層）；地下三層，分為負一層（UG層）、負二層（G層，通捷運，有中庭）、B層（負三層）為主力店家樂福超市。

另外，中心城廣場停車場2.8萬平方米，擁有近800個停車位，以及佔地2.8萬平方米的屋頂開放式公園。

從2007年開業至今，該商場經過幾次調整，據不完全統計，目前中心城廣場共引進170多家商家品牌，包含餐飲、服飾、兒童、其他零售及美容等業態，各自比例分別約為32%、31%、23%、9%、5%。

部分進駐品牌商家如下：

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【負一、二層人流量最大 餐飲、兒童業態成主力】

按樓層來看，L層主要是以餐飲、服飾品牌為主，餐飲品牌包括西堤厚牛排、和軒小館、紐約披薩、賽百味、堂本家、撒椒、好色派沙拉、蛙來噠、極上萬膳日本料理、姚姚愛魚、太興餐廳、新悅餐廳、Miss 南、靈境衚衕、青瓦台韓國料理、胡桃里、事外酒館等；服飾品牌包括SEVABLM、OZZO、吉祥齋、瑪瓷、FEIOLA、感寓淺釋、檜風、茜施爾、BETTOR派舵、EVE'S Temptation等。

鑒於踩盤時正是工作日，非就餐時間，商場內人流量並不大。 然而，晚餐期間，場內餐飲品牌人氣較旺，比如好色派沙拉、蛙來噠、撒椒、極上萬膳日本料理等均出現不同程度的排隊等位情況。

作為中心城2016-2017年度重點打造的區域，一層沿街商鋪均規劃了大量外擺空間，形成了極具特色的休閑氛圍。尤其Miss 南、青瓦台韓國料理、胡桃里音樂酒館、事外·英式居酒屋、泰炯音樂餐廳等門店裝修空間極具調性，大大提升了中心城一層沿街品牌店鋪顏值。 尤其是到晚上，「夜生活」模式更加濃烈，聚攏大量年輕人。

UG層主打兒童業態及生活配套業態，包括反斗樂園、樂高、GXG.kids、DR.KONG、BANANA BABY、KINGKOW、Lenovo、PurCotton、順電、新力數碼、良品鋪子等商家。反斗樂園、樂高等兒童品牌商家吸引了一些帶小孩的顧客駐足，增添不少活力。

該樓層亦有貢茶、HEY YOZ喜乳酪、必勝客、鼎廚川菜、江南廚子、西貝莜面村、探魚等餐飲品牌，其中探魚和西貝莜面村，是其中人氣最為火爆的兩家餐飲，每天排隊等位已成中心城的一道風景。

G層連通捷運及連城新天地，大量的捷運客流湧入，是整個商場人氣最高的一層。，因此，該樓層主要以服飾零售等品牌為主，如Bershka等潮流服飾品牌沿著捷運入口周邊分佈，半小時內進店顧客超過30個。主力店之一的影院金逸國際影城也正位於該樓層。

而該樓層的休閑餐飲品牌如星巴克、奈雪的茶、麥當勞等有外擺桌椅可供消費者休息聊天，據受訪者稱，有時連工作日也找不到座位。

值得一提的是，G層中庭時常有展覽或是季度活動，比如近期的就是一個位於中庭的粉色海洋球，很多小孩在裡面玩耍，陣陣清脆的歡笑聲十分有感染力。這一定程度上增添了該商場的人氣。

「平時約了朋友吃飯或者就近見個面，晚上喝喝酒之類，可能會選這裡」，現場亦有顧客對贏商網表示， 「商場L層和UG層，可能是光線問題，感覺很壓抑，無論是商場燈光還是商家的設計等，逛著不是很舒適」。

很明顯，三個樓層的人流分佈並不是特別均勻，對此，中心城廣場方面給出了這樣的回應，「UG層和L層的人流問題也是我們接下來調整的重點」，其表示，會逐步調整這兩層的業態，增加年輕人喜歡、有互動性和品質感強的品牌。

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【中心城：十年間多次調整 重點落在服務體驗】

梳理怡景中心城的發展歷史會發現，這座享盡福田CBD中心區便利的購物中心，在這十年發展過程中經歷了一系列的調整和變化。

從開業時的品牌業態尚未飽和，到2009年順電、ZARA等知名品牌聯合進駐中心城廣場，業態組合逐步成熟，滿足了深圳CBD中高端消費的需求。

2010年開始對餐飲品牌進行一定程度調整，比如從明顯劃分區域：L1層為美食園林、UG層有美食廣場等，到餐飲品牌散落在每個樓層之中的轉變；平衡餐飲和零售的比例，引入新鮮餐飲品牌如探魚等。

2015年中心城廣場先後與合縱文化集團、反斗樂園等商戶進行合作，攜手打造商業3.0模式，縮減零售比例，增加餐飲、動漫、兒童體驗、家庭互動式交互的業態。

據了解，這幾年時間裡中心城廣場新引進的餐飲品牌有蛙來噠、堂本家、好色派沙拉、撒椒、姚姚愛魚、雜咖·雜貨咖啡館、胡桃里、事外、泰炯、探魚、西貝莜面村、小池塘、台蓋、新加坡媽媽烤包、奈雪的茶以及喜茶等；

潮流服飾品牌如LILY、歐時力、Fiveplus、西遇、ZARA、hotwind、MO&CO、DAZZLE、OSANI等；一些配飾品牌，如LOVE&LOVE、銀百合、木九十、S-TWO、Swatch、MGS等相繼進駐。

觀察以上品牌不難發現，這些都是近年來深圳比較受歡迎的品牌，吸引不少人氣，這從探魚、蛙來噠就餐排隊、以及奈雪的茶、喜茶座無虛席就可看出來。

談及商場的調整，中心城廣場方面表示，根據消費者的需求，該購物中心從生活情境出發，逐漸增加了體驗感好，主題性強，給人品質生活感的品牌。

「在這個調整的過程中，複合形態、跨界經營的品牌入駐，如胡桃里音樂餐吧、雜咖咖啡、事外居酒屋這類集音樂、美食、主題活動、小型展覽的品牌比較受消費者喜歡」，中心城廣場方面指出，「接下來（我們）調整方向也會比較注重這方面」。

除此之外，中心城廣場也嘗試著從其他方面比如每個季度的營銷活動上進行一些改變，聚攏人氣，提高影響力。比如「消費滿贈」靜態展、2016年的「吃貨·愛情·運動蜜月季」活動、草地音樂節、聖誕微型馬拉松、星光主題活動等，以及最近的粉色海洋球，可供小孩玩樂的波波池。

「中心城會把重點放在消費服務和體驗上，同時繼續學習創新」，中心城方面認為，所謂創新最終也是回歸到對消費者的服務之上。

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【探訪手記】

「兒童、餐飲帶人氣」，「體驗為王」，所言非虛，近年來貼近生活及消費需求的調整，使得中心城廣場的人氣大增。

其實一直以來，外界對於佔據深圳福田CBD核心區域且交通十分便利的怡景中心城，常有一種「嘆息扼腕」的態度，很多人不解，為什麼十年的時間以及有利的位置沒有使之成長為成熟的購物中心？

同時該項目也免不了被拿來與之同年開業的COCO Park進行比較，雖定位不同，但是人流的不平均也經常引起業界討論。

有業內人士認為，或許是中心城沒有特色，缺乏明確定位而導致該項目呈現「不溫不火」的狀態。不過也有接近中心城的人士指出，這些年來該商場的運營團隊頻繁更換或許也帶來一定的影響。

孰是孰非尚難定論，但是中心城的調整和變化確實正在進行中，對於當下商業熱點和趨勢的把握也有自己的方向和看法，只是調整和改變的效果還需要時間和市場檢驗。

時間：2017年10月 地點：·深圳