房屋買賣合同糾紛裁判要旨匯總 （7）| 法寶案例

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【作者】法律小編

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因市場價格的變動引起房價上漲數倍，但賣方無證據證明合同訂立時價格明顯低於當時市場價格的，賣方能否以此要求解除合同？

關鍵詞：房屋買賣合同；情勢變更；誠實信用原則

裁判要旨：在房屋買賣合同中，雙方當事人應該對市場的情勢變更有正確的預測。因市場價格變動引起的物價上漲，是市場經濟規律決定的，屬於市場交易的正常風險。依據《合同法》的規定，有失公平的合同是可以撤銷的。衡量合同是否有失公平，除去正常的市場風險、交易風險，應當以合同訂立時的市場價格為參考。同時，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。因此，在上述情況下，僅因市場價格發生變化就解除合同的，違背誠實信用原則，不予支持。

相關案例：

某市代辦服務部與馬某等房屋租購合同糾紛上訴案（法寶引證碼：CLI.C. 3924299）

一審法院審理查明：馬某、陳某系夫妻關係。北京市西城區XX軒X號樓XX號房屋系馬某、陳某名下的私產房屋，建築面積137.5平方米。2005年7月17日，馬某、陳某與某市代辦服務部簽訂《房屋租購協議書》，約定馬某、陳某將涉案房屋出租給某市代辦服務部經營業務使用，某市代辦服務部向馬某、陳某承諾租用該房是為了在租用期內購買該房，收購價80萬元，馬某、陳某是在得到某市代辦服務部以上承諾后才同意將該房出租給某市代辦服務部的，並且同意某市代辦服務部根據自己需求改動房間結構，同時不再對外出售該房；某市代辦服務部租用該房時間為10年，自2005年8月1日起至2015年8月1日止（在租房期內某市代辦服務部可以提前按收購價80萬元購買，但不得延期），年租金4萬元，實行一年一付，一年一清，每年房租到期提前半個月支付，自2005年8月1日起向馬某、陳某支付租金；如任何一方違約，違約方按該房總房款的30%向守約方進行賠付。某市代辦服務部於2011年6月向法院提起訴訟，要求馬某、陳某履行協議書約定的房屋出售義務，將涉案房屋出售給某市代辦服務部並協助辦理過戶手續。該案審理中，馬某、陳某以協議書履行過程中某市代辦服務部存在拖延給付租金的情況，以及涉案房屋價格現已上漲至400萬元以上，繼續履行合同對馬某、陳某明顯不公為由訴至法院，要求某市代辦服務部支付違約金24萬元，並解除馬某、陳某、某市代辦服務部雙方簽訂的《房屋租購協議書》。某市代辦服務部以其答辯意見，不同意馬某、陳某的訴訟請求。另查，2007年至2010年某市代辦服務部每年給付租金時間均在7月23日至8月1日之間，2011年某市代辦服務部給付租金時間為2011年7月15日。本案經調解，雙方當事人各執己見。

一審法院判決認定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。本案中，馬某、陳某與某市代辦服務部簽訂的《房屋租購協議書》系雙方自願訂立，且內容不違反法律、法規規定，該合同當屬合法、有效。馬某、陳某稱某市代辦服務部延期支付房租，根據本案證據顯示某市代辦服務部支付房屋租金的時間均不遲於每年房租到期日，某市代辦服務部的行為尚不足以構成對馬某、陳某的違約，故對於馬某、陳某要求某市代辦服務部支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。依據《房屋租購協議書》內容，某市代辦服務部租用馬某、陳某的房屋是為了在租用期內以80萬元的價格購買該房。合同履行期間，受國家調控政策、市場波動等多方面因素影響，涉案房屋價值已遠超雙方當事人在簽訂合同時所能預見到的市場價值範圍；且某市代辦服務部自2005年合同簽訂后，至2011年起訴前從未向馬某、陳某提出過購買房屋的主張，現某市代辦服務部要求履行協議，但涉案房屋價值與協議約定的價格相差巨大，不符合等價有償的原則；審理中，經法院多次調解，雙方當事人亦無法達成一致意見。綜合上述情況，若馬某、陳某與某市代辦服務部此時按照協議書約定辦理房屋出售事宜，對馬某、陳某顯失公平。故對於馬某、陳某要求解除《房屋租購協議書》的訴訟請求，法院予以支持。應當指出，某市代辦服務部在合同履行中並無過錯，合同解除后，馬某、陳某應就合同解除一事承擔相應的責任。據此，依照《中華人民共和國民法通則》第4條、《中華人民共和國合同法》第8條之規定，判決如下：一、解除馬某、陳某與某市代辦服務部於二○○五年七月十七日簽訂的《房屋租購協議書》。二、駁回馬某、陳某的其他訴訟請求。

一審判決后，某市代辦服務部不服提起上訴。

二審法院認為，雙方當事人之間訂立的合同，是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，應為有效，雙方當事人均應當按照合同約定履行。某市代辦服務部支付租金的時間並未違反合同約定，未構成違約。本案中，雙方當事人於2005年簽訂合同，約定某市代辦服務部可以以80萬元的價格購買訴爭房屋，現訴爭房屋價格已經上漲數倍。訴爭房屋的價格上漲是因市場價格變動引起的，是市場經濟規律決定的，屬於正常的市場風險。如果僅因市場價格發生變化就解除合同，不利於維護誠信的市場交易秩序、合同的確定性與可信賴性。馬某、陳某應當正確認識變更的情勢與正常的市場風險、交易風險之間的界限，提高對市場變化的預見性。關於價格是否有失公平，除去正常市場風險，應當以合同訂立時的市場價格為參考，但馬某、陳某並未提供相應證據證明合同訂立時訴爭房屋價格明顯低於當時的市場價格。一審法院以涉案房屋價值已遠超雙方當事人在簽訂合同時所能預見到的市場價值範圍為由，認定若馬某、陳某與某市代辦服務部此時按照協議書約定辦理房屋出售事宜對馬某、陳某顯失公平，不符合現行法律法規規定，亦不能維護正常交易安全及信賴，應當予以更正。馬某、陳某要求解除合同，不符合法律規定，不予支持。為此，二審法院撤銷一審判決，駁回原告馬某、陳某全部訴訟請求。

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