偽造交易，卷錢跑路，沒想到「租房分期」有這些坑！

租房分期，恐怕是最早覺醒的「場景+分期」消費金融。

2015年前後，場景這個概念還沒像今天這般火爆，而眾多互聯網玩家們卻不約而同湧入租房分期這片萬億市場。

一年多的廝殺，行業急速猛衝。風控缺失、技術粗獷、行業理解太淺，一度出現大規模潮退：平台或倒閉，或退場。

而倖存者，開始回歸行業本心，並尋得一條明徑……

大潮退去

2015年，突如其來地，租房分期迎來了爆發增長的春天。

彼時，以「房司令」「會分期」等為代表的核心選手集中爆發，而另外一些名不經傳的小平台在各個地區開展業務。

潮起潮落。集中爆發一年之後，行業卻迎來了急速潮退。

「趣租」核心人員斌然透露，趣店集團旗下的「趣租」從2015年初開始著手開發項目，7月上線，北京有30人左右的團隊，加上各個省負責談業務的BD，「整個規模有好幾百人。」

當時的「趣租」可謂火力全開。「趣租」和品牌公寓合作，幫公寓先墊付一年或兩年的房租，或直接找到房產中介，把房子租過來，裝修后再用分期的方式租出去。

「結果只做了半年多就停了」，斌然稱，原因很簡單，「趣租」的模式太重，「很多房源積壓，租不出去。」

而此後風頭正勁的「斑馬王國」也漸漸淡出。

據「斑馬王國」的員工稱，公司去年開始裁人，業務線幾乎停滯，「但催收部門還在運轉。」

而紅極一時的「丁丁白條」，也因為「丁丁租房」的倒閉而徹底停擺。

「這些都還是知名平台。很多小平台上線一段時間就悄悄下線了」，一家租房分期平台的風控負責人孫新傑對筆者稱。

「大部分平台，都在洗牌中退場」，孫新傑稱，剩下的玩家，背後都是有大樹撐腰，如「我愛我家」派系的「房司令」、獲上市公司入股的「會分期」、58集團下的「58月付」、鏈家和京東合作的「自如白條」等。

一年多的時間，行業洗牌，最終成為巨頭的戰場，這背後，到底發生了怎樣激烈的暗戰和故事？

萬億市場

時間倒流回2015年，租房分期集中爆發，確實有其核心的邏輯——這個市場，實在是龐大，而且潛力無限。

2016年年底，鏈家研究院院長楊現領在《租賃崛起》報告分享會上，曝出一組數據：預計到2030年，租賃市場規模將會超過4.6萬億元。

又一個萬億級別的市場。

這種增長其實也是可預見性的。隨著房價的提高，將有越來越多的年輕人不得不選擇租房。

新崛起的租房群體，是一群消費意識覺醒的年輕人。他們追求生活質量，樂意花更多的錢租房。

租房的常見規則是「押一付三」。這在北上廣深這些一線城市就意味著一次需要拿出上萬的資金——對於剛畢業的孩子們來說，壓力實在有點大。

租房分期平台在這樣的背景下應運而生。

租房分期到底怎麼玩？現在最常見的玩法就是和場景合作。

舉個例子，房東和租客簽了一年的合同，這份合同就相當於「應收賬款」，是未來一年可變現的錢。租房分期平台一次性給房東支付一年的房租，此後，租客只需要每個月將房租打給該平台即可。對於房東來說，提前拿到了未來一年才能拿到的錢，提高了資金的流動性；對於租客來說，不用「押一付三」緩解了資金壓力；而租房分期平台從房東或租客手裡，再收取一定的服務費和利息——這就形成了一個「三贏」的關係。這其中還分為和B2C和C2C兩種模式，和B合作，就是和中介或品牌公寓合作；和C合作，就是和房東合作。

這無非也就是淘寶和天貓的區別，當然，最終的服務對象還是C端的租戶。

如此的金融服務必然是好的，也確實在一定程度上解決了「租房難，錢緊張」的剛需。「房租分期金融服務的滲透率大概在20－25%左右」，「鏈鏈金融」COO蔣鵬飛對筆者透露，這個佔比還有很大提升空間。

這片萬億市場，大有遨遊機會。

除了市場的潛力，另一方面，大家不約而同選擇這個場景的原因——這是一個「極為安全的場景」。

孫新傑舉例稱，一個租戶出現了壞賬不再分期還款，他們會寬限一周到半個月。如果此後還不還款，就扣除租戶的押金作為當月房租，並讓其退租。

「按照這個邏輯，這個行業幾乎就是零壞賬率的」，孫新傑稱。

可謂天時地利人和的租房分期，為何在短短一年的時間裡就遭遇了大面積潮退？

（某房租分期平台的廣告）

控制場景

租房這條產業鏈大概是從有房子之後就一直存在。在這條交易鏈條中，有房東、中介、品牌公寓、「二房東」、租客等各種錯綜複雜的關係，根深蒂固，且極為混亂。

「開始大家都不懂這片市場怎麼玩，」孫新傑稱，大家用了一年的時間各種踩坑、栽跟頭。

「當初資本市場一股腦地投了一堆『天使』，但沒搞懂關鍵。」房司令CEO吳超認為，控制場景才是關鍵。

這個租房場景，掌握在誰的手中？

顯而易見，是房產中介和品牌公寓。的房產中介市場實在是備受詬病。在各位租房客的心中，大部分中介都並非正面形象。

這個群體，極難操控。

「一些小中介直接找一幫人偽造租房交易，錢一到手就跑路，」孫新傑稱，公司因此損失了幾十萬。

等大家踩完這波坑，已讓很多機構血本無歸。

「有一家租房分期平台，開始為了『衝量』，大小中介或品牌公寓都接，他們家都沒有風控系統，只有一個Excel表格，」孫新傑稱，結果運行了半年，公司虧進去幾百萬，直接退出了市場。

孫新傑認為，大家開始都對這個場景的安全度預估太高，忽視了中介這個群體的高危性。

血淋淋的教訓之後，孫新傑加強了B端風控，設置了嚴苛的門檻，譬如，合作的平台，實際運用5年以上，營業執照成立兩年之上，旗下要超過400多間房源。

然而即便如此，和他們平台合作的40多家中介和品牌公寓的其中6家都出現了問題。

去年年底，一家中介機構突然連續申請了4單分期，每一單的金額極高，都是5萬。

這引起了孫新傑的警惕，他把申請人的電話往搜索引擎上一搜，齊刷刷顯示的都是租房信息。

「我點進一個頁面看，我去，居然是申請貸款這家中介機構的員工，『三級金牌』認證經紀人，這不是鬧嗎？」孫新傑繼續追蹤，當天晚上就拿著租房合同找到了房屋的業主。

「業主一看，說他是租了房子，卻不是合同上這個人」。孫新傑就此核實，這是偽造交易。拿著真憑實據，在他的逼問下，中介的老總承認了前面4單都是自己的員工申請。

「他說急需要用錢，就借用一下」，中介老總最終在孫新傑的施壓下，將20萬歸還，而其他平台，就沒有那麼好說話。

「另一個品牌公寓的老闆，甚至用自己妻子的身份證、員工的身份證申請，套出來40多萬，直到半年之後再歸還，」孫新傑稱。

不得不提的隱患是，部分中介和品牌公寓管理者將分期平台當成一個絕佳的低成本融資渠道。

目前，租房分期平台設定的利率都不高，年化率不超過12%。加上各家平台的競價，利率還在下降。孫新傑公司設定的利率是7%，這個利率大部分由中介機構來承擔。比如一個租客一年租金10萬元，扣除7000元的利息，剩下的9.3萬元就會直接打到中介公司的賬戶。

「只需要找幾個人，過來偽裝成租房，填寫簡單的資料后就可以立刻拿到大量的資金，」孫新傑稱。

B端套現的潛在風險極大。「一旦出現，就是致命性風險，」孫新傑稱。

因為租房市場有明顯的淡季旺季，市場混亂、渴求現金流，極容易產生經營風險。

「克爾達」是鄭州的一家老牌房屋託管公司，本地有多個店面，資格老、實力雄厚。該公司也是孫新傑公司合作的一個平台。

2017年1月開始，「克爾達」大批量門店關閉，對外聲稱「公司裝修」或者「公司要被收購」。目前維權租戶人數已上千。

而「會分期」「58月付」「陽光分期」等一線分期平台都曾和「克爾達」合作。

「『克爾達』倒不是跑路了，他們拿著現金流去投資了一個新的項目，結果資金鏈斷裂，無法再支付房東的租金。房東將租戶趕出去了。」孫新傑稱。

「房東收不到房租，我們被房東趕了出來，我們沒房子住還要還貸款。」租客在各處投訴。

守住了場景，就守住了「命門」。等大家明白這個道理之後，很多機構已在洗牌中黯然退場。

但即便發現了這個「機密」，要想守住這個「命門」又談何容易？除了考慮規模、聲譽，就連經營狀況和未來風險都要考慮在內。

回歸初心

除了在風控上的大栽跟頭，還有眾多的玩家在一輪輪的燒錢大戰中成為了「陪跑」。

「一家中介機構會同時對接很多家租房分期平台，租客最終會選擇哪一家？」孫新傑稱，一般有兩種情況，要麼是中介有提成，極力推薦，要麼就是分期的利率最低，租客主動選擇。

為了搶奪市場，租房分期市場曾經用燒錢和降息來搶奪市場。

「一些平台中介機構的返點極高，只要進件一單，就返點50元甚至100元，一段時間把中介們養得很牛，還坐地起價。」孫新傑稱。

價格戰往往由資金雄厚的巨頭率先點燃。「58月付」房租分期產品推出「0手續費」服務。這逼得其他玩家不得不跟著降息、降門檻。實際上，租房分期市場實在是一個薄利市場，除非規模效應，否則談盈利就是妄想。

目前，房租分期平台普遍按照月租6-12%收取服務費，要麼由消費者承擔，要麼由中介機構來承擔。

「我們目前可以拿到成本6%左右的資金。」「會分期」員工李磊透露。

而大多的租房分期平台從P2P拿錢成本更高，「實在是連成本都覆蓋不了。」孫新傑稱。

因為利潤太薄，依靠燒錢獲客的玩家在競爭壓力之下不得不紛紛離場。這實在是互聯網中常見的戲碼——在任何有寡頭效應的領域，只能容納前兩名的玩家，剩下的大多是陪跑大軍。留存的巨頭要麼背靠大樹，要麼資金雄厚，所謂「逆襲」的戲碼實在不適用在這個領域。

百家爭鳴之後，終於到了巨頭爭霸的時代。

好在是2017年行業回歸本心，殺出重圍的玩家，開始修鍊內功。

玩家減少后的租房分期市場，還沒有到綻放的時機。原因就是，市場上對於分期產品的接受度並不高——一個用戶要申請一批分期貸款，可能要和租房分期平台，房東，「二房東」簽訂一系列的合同，一旦退租就會牽扯各種問題。

因為市場教育不夠，很多租客將所有亂象都歸結到了租房分期平台的身上——在各個房租分期平台的貼吧里到處充斥著用戶對於產品和租后服務的不滿。

「『自如白條』產品幾乎沒有壞賬，只有3.7%的逾期。逾期主要是因為產品體驗不好，沒有及時提醒客戶還款造成的。」蔣鵬飛稱，接下來他們將著重打磨產品，提升用戶體驗。

李磊也不約而同地轉移了競爭重心。

「好的產品要做到前端使用無感知，用戶只需幾步就能得出『成功借款、審核中、拒絕』幾個結果。在過程中風控運行的數百條規則，資料調取等繁瑣細節，留給後台去做就好。」李磊稱。

「如果只想在租房分期市場賺錢，就眼光太淺了。」孫新傑稱。

而巨頭們的布局都是著眼未來。金融在很多時候就如潤滑劑，將產業中各個環節串聯，打破價值鏈，重塑行業。

在蔣鵬飛的眼中，金融同樣也是工具，最後都要歸於產業。未來，他們會用金融服務他們可以觸達的房地產行業。

而李磊的想法是，用金融的手段先切入行業中，未來去解決「租房難」的問題。租前、租中、租后，有太多痛點。

夢想和野心，都挺好的。

集中爆發，行業陣痛，大規模退潮，到如今的洗牌之後的冷靜與剋制，租房分期市場剛剛經歷一個市場周期。

「任何一個行業，在沒有摸清所有細節之前，都不要冒進」，孫新傑稱，莽撞、盲目追求流量，對風險缺乏敬畏之心，都是洗牌期到來的原因。

也許，這個結論，可以放在任何金融行業……

（應受訪者要求，本文部分人名為化名。）

向原創作者致敬

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