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阿里騰訊都在做地產!房企如果借不到便宜的錢,將被迫出賣自己!

阿里騰訊都在做地產!房企如果借不到便宜的錢,將被迫出賣自己!

此前,馬雲一直說自己不搞地產,但很快被發現阿里除了買地、買樓、賣房子,戰略投資商業地產,還為中小開發商募集資金。BAT的另一個巨頭,騰訊也通過買地、入股,不時閃現在地產界。

近日,媒體報道稱,以馬化騰為首的騰訊高管與香港私募房地產基金基匯資本組成財團,正尋求一筆高達1億歐元的貸款,以收購法屬波利尼西亞的一家豪華度假酒店。

據稱,該財團成員包括以馬化騰為首的幾位騰訊系高管,遊戲開發商Riot Games的共同創辦人Brandon Beck,紅杉資本基金創始及執行合伙人沈南鵬,以及私募股權基金公司華映資本管理合伙人Askar Alshinbayev

騰訊買樓,從國內買到了國外,已經讓不少人有點小驚訝。更多的人則指出,財團里的人物都大有來頭,1億歐元(約7億人民幣)對他們來說簡直九牛一毛(根據胡潤富豪榜,馬化騰擁有的財富高達1650億元),為啥不自己掏,還要去貸款?!

只能說,上述是沒錢人的思維,有錢人從來都是越有錢越借錢,借到就是賺到。什麼是金融?有一塊錢做一塊錢的生意不叫金融,有一塊錢做十塊錢的生意才叫金融。因為金融的本質之一是信用和槓桿,能借到是你的本事。而且,對於手握微信的騰訊和擁有支付寶的阿里來說,通過金融打劫房地產還很有優勢。

調控不斷加嚴

借不到錢,或者成本太高

都很危險

首先,調控絲毫沒有放鬆的跡象,不僅購房者貸款被限制,開發商的融資渠道也不斷被封堵。比如,最近中基協正式發布備案4號,嚴控地產融資和資金流向。

此前,明源君就多次指出,能否拿到足夠的錢,決定你是否可以做大規模;能否拿到足夠便宜的錢,決定你的利潤。

增量市場上,最近幾年,房地產企業的集中度快速攀升,背後的核心因素是融資成本。2014年光耀集團死於民間高利貸,15億的貸款製造了十幾億的利息,導致銀行對其貸款的利率也極高(2013年底,光耀天津項目向韓亞銀行申請的一筆8500的半年期貸款,年利率高達21.6%)。

信託及私募利息水平在15%~20%,超過20%的利息水平便被稱為高利貸,光耀等部分中小房企此類借貸成本在30%~40%,必然吞噬絕大部分甚至全部利潤,即便沒有死掉也是靠拆東牆補西牆來維持。目前,即便是百強房企,不少貸款利率水平也保持在10%左右,不低

此前,中型房企對諸如購房尾款ABS融資十分熱衷,因為中型房企向銀行貸款利率較高,國內發債受到限制,海外發債信用不太夠。相較而言,購房尾款ABS的成本還比較能讓人接受。不過,這類渠道很快就被封堵。

即便是大麥克,融資成本過高也會壓力山大。許家印在2017年度會議上特別指出要降低融資成本,因為利率降一個點就能省幾十億的融資成本,這就是利潤!明源君認為,恆大將2017年的目標定為4500億,向「規模+效益型」轉變是十分明智的,因為如果資金成本高,而利潤又薄的話,公司就是一隻帶著沉重鐐銬的大象,難以起舞。

前端融資成本差距擴大,後端整個房地產行業開發利潤下降,推動著大量的中小房企或者退出行業或者被併購。

想要玩轉存量市場,同樣要能借錢,借便宜的錢。馬化騰、沈南鵬自己是有錢,但是他們的錢可以投往增值更快的地方,而借的錢可以很便宜!比如,恆大自己賬面上有3000多億的存款,但還在不斷借錢,留有這麼多現金,既有保證現金流安全的考量,也有借的錢可能比自己的錢便宜,3000多億的存款利息多一個點,一年也能多幾十億的利潤!

最近,益田集團以深圳益田假日廣場為標的物,落地了深圳地產圈內的首個商業地產資產證券化項目,融資規模達53億,比益田集團的年收入還要高。一些觀點覺得成本並不低,但是明源君認為,這也並不高啊!益田的負債壓力並不是很大(截至20166月末,益田的資產負債率為63.18%),這麼干明顯是在籌集資金以備快速擴張。

企業尋求快速擴張的過程中,難免要借一些成本較高的錢。相比之下,益田通過ABS拿到的錢成本已經較低。如此,其可以進一步做大規模,通過規模提升其信用,繼而在今後借到更便宜的錢。

至於未能走上這條路的就面臨著賣身的危險。其實美國也是這麼過來的。美國原來的五大開發商,加速增長期都在19922005年,比如美國的帕爾迪,1992年的市佔率只有3%最有,最高達到了8%。背後的重要原因就是大房企在融資方面有優勢。因為美國的小型房地產公司也是通過貸款公司借錢,利率很高,而大房企利率就低很多。

房企會不斷分化

專業的人,干擅長的事

金融是核心

其次,明源君此前已專門撰文探討,認為未來的房企會逐步演變成「導演」+「製片人」美國模式,即在房地產投資、開發、運營全價值鏈上強調專業分工和資源整合的模式,這其中,金融運作會是核心。

現在急著往金融跑的開發商,多半是資金鏈出了大問題,冒著被重罰的危險,大肆發萬能險舉牌,其實很難兼顧地產和金融,因為萬能險的成本業要7個點左右,並不便宜;而實踐證明,從金融倒過來做地產的,通常又大又好。

未來,依靠賣新房擴大規模的,做到銷售額幾千億的巨頭的可能性越來越小。但是做地產基金、做REITs的機構等,卻還有很大的空間。既可以為開發提供資金,還可以做存量市場。

214日,越秀房地產投資信託基金在香港召開2016年全年業績會。該公司去年的營業收入和總資產均上漲不少。

行政總裁林德良表示,雖然2016年越秀房托的租金收入出現明顯增長,但是未來公司也不會放棄尋找合適的收購機會,主要關注一二線核心地段,尋找有成長性的優質物業為收購標的。

越秀房托的底氣來源很多,但資金成本低一定是最重要的一個。2016年越秀房托的融資成本已從3.42%降至3.29%,達到了公司期望的目標。而目前,公司的借貸比例為38.9%,低於港交所45%的正常水平線,還有不小的空間。

至於文章開頭提到的基匯資本,其運營模式為「收購、修整、轉讓」,好萊塢羅斯福酒店、上海353廣場、北京新三里屯項目(就是現在的太古里)都是其獲利頗豐的著名收購案例。修復和運營能力是其長項,募資能力更是其拿手好戲。

基匯資本是持有型的房地產私募基金,也就是純股權投資基金,做的是長期投資的準備。不少類似的基金都會放不同程度的槓桿,比如201210月,高和資本斥資7.9億併購了位於上海靜安中華企業大廈,經過精裝修改造,將大廈的散售價格從3萬一平提高到5萬一平。而高和自有資金出資與整體收購對價是1:6的超高槓桿,獲益頗豐。一個重要的原因是,其非自有部分的資金比較便宜!這個不是哪個開發商砸點錢,短時間就能夠做起來的。

阿里和騰訊

一個有做金融的先天基因

一個有優勢

最後,手握支付寶的阿里和擁有微信的騰訊,具有適合做金融的基因。手裡有足夠便宜的錢,再和基匯資本這樣專業的機構強強聯手,完全可以在房地產金融領域跨界打劫,在增量和存量市場都有所作為。

阿里不用說,十餘年的數據和信用體系建設,是阿里金融最獨特的地方,也是其具有壁壘的核心競爭力。經過多年的發展,阿里金融已經形成了幾大核心板塊,涵蓋支付(支付寶)、信貸(阿里小貸)、擔保(商誠融資擔保有限公司)、互聯網保險(眾安在線),還有涉及投資併購的一達通等。來錢的渠道多,價格也相對便宜。想要干點房地產的事,只是願意不願意的問題。

騰訊的金融基因弱一點,因為從信貸的角度看,不管是微信還是QQ,流量優勢只是一個方面,更重要的還是在於風控和定價。社交數據的信用化,更多的是補充信息而非支撐信息,因此,其即便是在金融業最發達的美國也未能真正落實。騰訊在強化金融基因方面,還有不少路要走。

不過,此番以馬化騰為首的騰訊高管聯手基匯資本涉足商業物業的收購,顯示其對存量房地產市場有所圖謀。未來,不排除其會繼續加碼,賺房地產的錢。要知道騰訊的金融基因沒阿里強,但騰訊是京東的股東。覬覦微信巨大用戶量,想跟騰訊攀關係的金融機構太多!

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