雲房頭條|昆明土地出新政：地價太高不賣 半路搶地不許

自去年以來，多個城市開始實行土拍熔斷機制，目前昆明也將引進該政策。3月28日，昆明市人民政府出台《關於促進建築業和房地產業平穩健康發展的若干意見》（以下簡稱《意見》），其中對於創新土地出讓政策方面，《意見》針對省市重點招商引資項目和城中村改造項目土地出讓提出了2條重要的建議，一是土地出讓時可實行熔斷機制，土地出讓中，報價超過該地塊最高限價時，中止出讓；二是可實行先報地塊規劃方案和價格，待方案通過後，方可參與買地。

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《意見》提出，「在省、市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目國有土地出讓中可實行熔斷機制，土地招拍掛出讓中，出讓報價超過土地方案確定的出讓最高限價時，中止出讓，地塊出讓最高限價由土地委託交易方在土地儲備方案及土地交易方案中明確。」

昆明市促進房地產平穩發展政策

熔斷機制原本是用在股市當中，是指當股指波幅達到規定的熔斷點時，交易所為控制風險採取的暫停交易措施，即設置一個熔斷價格，使合約買賣報價在一段時間內只能在這一價格範圍內交易的機制。用在土地出讓上，就是賣家為出讓的地塊限定最高價，買家只能在這個價格之內報價。也就是說，如果昆明市確定的重點招商引資項目和城中村改造項目在出讓時，交易時買家競價超過了限定的最高價，便中止地塊的交易。

實際上，自去年以來，國內一線城市及部分二線城市樓市經歷了上半年的升溫后，樓市趨緩、地王頻現、限購限貸、槓桿風險等成為房地產業的熱點問題。地王頻現成了去年上半年全國房地產市場的一大特徵，全國50個主要城市冒出200餘宗「地王」。高地價的頻現，也導致了蘇州、南京、鄭州、成都等多個城市開始施行土拍熔斷機制。

南京2016年8月份出台新規，土拍全部實行網上交易，地價達到最高限價的90%時必須現房銷售；達到最高限價后仍有2家或以上則停止網上競價，改為現場搖號，「熔斷」宣告結束。

北京的土拍則是先限房價再競地價、然後競自持比例、最後競建設方案。2016年11月16日，北京土地市場也出讓了兩宗「限價」住宅用地，觸及最高限制地價后，競報自持商品住房面積比例，同樣也頂到了100%的天花板，隨後轉入建設方案投報環節。

鄭州土拍的新辦法則是分區域，到達150%的熔斷點之後，部分區域是競房價，房價最低的拿。還有部分區域是在熔斷價至溢價200%的區間，各自再報一次價，精確到分，最接近平均價者得。

雖然昆明市的土拍熔斷政策尚未出台具體細則，但從施行來的土拍熔斷機制的城市媒體報道來看，其目的都是讓開發商理性拿地，控制土地拍賣的溢價率，最終達到抑制房價過快上漲的目的。

除實行熔斷機制外，《意見》還提出：「可實行規劃方案招標與土地競價相結合的國有土地出讓方式，省、市重點招商引資項目及城中村改造項目土地出讓時，可按招投標程序對規劃方案進行入圍招標，經招投標入圍后，方可參與國有建設用地使用權競買。」也就是說，針對實施此辦法的省、市重點招商引資項目及城中村改造項目，開發商想要在招拍掛市場出手拿地，需要先報地塊規劃方案和價格，待方案通過後，方可參與買地。

近期昆明城中村改造項目土地出讓時，出現了開發商「半路搶地」的現象，此次《意見》中提出的先報地塊規劃方案和價格，方可參與買地的方案從制度上限定了地塊買家，有了這樣的政策，未來土地出讓時諸如近期昆明城中村改造項目土地出讓時，開發商「半路搶地」的現象幾乎不會發生。不過，針對土地熔斷機制，以及先定方案后拿地的兩個政策性意見目前暫未有細節性規定，昆明市有哪些地塊將會施行這兩個新方案暫不清楚。