2017年西安房地產市場周報02.13-02.19

重點城市調控成重點，房貸利率現首輪收緊

繼北京和廣州收緊信貸后，信貸調控範圍持續擴大。從目前公布的20個重點調控城市來看，多為去年房價漲幅較快的城市，同時本周央行召開金融市場工作會議中提出，要注重金融市場風險防控，繼續完善差別化住房信貸政策，嚴格限制信貸流向投資投機性購房，貨幣政策趨向收緊態勢朗然，根據目前情況，信貸政策也會根據不同城市情況而適度變化。拿2017年1月的貨幣供應來看，仍處於相對寬鬆，今年作為政府的換屆之年，房價應控制在合理範圍之內，不能大漲也不能大跌。拿近期土地市場表現來看，房企拿地依然積極，但市場搶佔已經轉向二三線，此時政策的執行時效成為房企的聚焦點。

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央行召開金融市場工作會議:要注重金融市場風險防控

在2月16日至17日召開的2017年人民銀行金融市場工作會議上，人民銀行副行長潘功勝強調，要繼續完善差別化住房信貸政策，加強房地產金融宏觀審慎管理，促進房地產市場平穩健康發展。17日發布的《2016年第四季度貨幣政策執行報告》指出，下一階段，要貫徹中央經濟工作會議精神，落實好各項制度和機制建設，宏觀上要管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自主購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要實施好穩健中性的貨幣政策，增強調控的針對性和有效性，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。把防控金融風險放到更加重要的位置。加強重點領域風險排查，加強風險監測分析。防止資金「脫實向虛」「以錢炒錢」，以及不合理的加槓桿行為，引導資金支持實體經濟。

自2015年股災之後，「風險」是央行經常提到的辭彙，頻次越來越密集。在美元加息和即將在下半年召開的19大的背景下，一個穩定的經濟環境至關重要，因此抑制房地產泡沫，發揮「貨幣政策+宏觀審慎政策」雙支柱作用尤為作用，同時面對著目前一線城市與三四線城市房地產價格走勢差異較大，信貸方面也應執行因城施策的的思路，同時引導資金脫虛向實、 繼續執行購房去槓桿行為，意味著本年度如「首付貸」等會遭遇更嚴厲的管控。

房貸政策收緊範圍擴大，重點調控城市成重點

據《經濟參考報》報道稱，繼北京被曝出收緊房貸利率和現房限價之後，天津、廣州、青島等城市相繼出台了房貸收緊措施，重點調控的20個熱點城市可能全面跟進。而位列重點調控名單的20座城市分別是：北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、濟南、無錫、福州、成都、石家莊、南昌、長沙、青島。通過梳理可發現，20座熱點城市中絕大部分城市首套房貸款利率調整至9折及以上，僅有無錫、福州、成都三城市仍維持在85折。

信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前來看信貸收緊趨勢下，短期房價調控壓力會加大。這也意味著，銀行貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩將是常態。在目前房地產調控的基調之下，房貸收緊是2017年的主流趨勢，各地因城施策將繼續實施，未來將有越來越多的城市上調房貸利率。在部分熱點城市限購存在，信貸收緊的情況下，量價都面臨著進一步回調的壓力，總體來講，控制熱點城市房價上漲，政策收緊將是不爭事實。

房企融資再收緊 私募資管禁投16城地產項目

2月13日晚間，基金業協會（以下簡稱協會）通過官方微信發布《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規範第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》（簡稱「4號文」），對私募資產管理計劃投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目、向房地產開發企業提供融資、用於支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進行了規範。「4號文」明確規定，證券期貨經營機構設立私募資產管理計劃，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。這些熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個。

此次政策出台，由於方式的限制和融資渠道再度收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目併購，還是公開舉牌等環節都將受影響。此次調控限制的是熱點城市的普通住房房地產項目融資，並未限制商業地產項目和保障房等更多物業類型的投資行為。因此主要是為了推動房地產回歸住宅居住屬性，限制炒房；以及推動房地產的直接融資、股權融資，減少間接融資、債權融資。對房企而言，自去年10月以來，銀監會、證監會、發改委、滬深交易所等部門密集出台各類政策限制資金流入房地產領域，融資艱難已經成為本年度行業內最大的擔憂之一，在此情況下，行業將持續洗牌巨變。

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西安捷運五號線二期和西工大翱翔小鎮項目開工

作為2017年西咸新區首批啟動建設的基礎設施和重大產業項目——西安捷運5號線二期和西工大翱翔小鎮，2月18日上午在西咸新區開工建設。省委副書記毛萬春，省委常委、西安市委書記王永康等出席啟動儀式。西安捷運5號線二期工程，西起交大創新港、東至和平村，是大西安第二條東西向骨幹捷運線路，全長19.868公里，共設車站13座，總投資約95.11億元，計劃2020年與一期工程同期開通試運營。西工大翱翔小鎮項目是集產業、文化、旅遊、休閑功能為一體，生產、生活、生態融合發展的「科教產融」創新示範小鎮，其中投資10億元以上的無人機產業化基地將於2018年底建成。

5號線二期的開通標誌著大西安軌道交通一體建設、一線貫通進入實質性階段，對造福廣大市民，加速西安與西咸新區融合發展更是具有非同一般的意義。 「翱翔小鎮」項目位於西咸新區灃西新城核心區項目將形成產業、科技、博覽、教育、綜合服務五大功能板塊，可帶動上千億元產業價值。同時將充分發揮軍民融合作用，在「空、天、地、海」領域發展不同的產業鏈，建立產業服務體系、教育服務體系和社區服務體系。以上兩個項目，對於打通大西安城市功能、加快西咸新區開發建設、推進西咸一體化具有重要意義。

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1月份CPI創階段性高點,PPI繼續攀升

國家統計局發布的1月份全國居民消費價格指數(CPI)和工業生產者出廠價格指數(PPI)數據顯示，CPI環比上漲1.0%，同比上漲2.5%；PPI環比上漲0.8%，同比上漲6.9%，繼續創新高。

造成1月份CPI同比上行的原因主要是春節錯月和節日因素影響，食品價格環比上漲和寒假和春運導致的交通和旅遊價格上漲，以及國內成品油調價影響。同時「春節錯月」將導致翹尾因素明顯回落，2月份的物價走勢可能會下探，但未來總體有望繼續溫和上行。PPI同比漲幅比上月擴大1.4個百分點，基數是導致漲幅擴大的重要因素，工業產品價格上漲反映經濟運行回暖隨著市場形勢的繼續好轉，2017年PPI存在著上漲的壓力，但由於工業領域部分行業產能過剩問題尚未根本解決，轉型升級任務仍然艱巨，在一定程度上也影響和制約著PPI的進一步上漲。

2017年1月新增人民幣貸款2.03萬億 M2同比增長11.3%

1月末，M2餘額157.59萬億元，同比增長11.3%，增速與上月末持平，比去年同期低2.7個百分點；M1餘額47.25萬億元，同比增長14.5%，增速分別比上月末和去年同期低6.9個和4.1個百分點；流通中貨幣餘額8.66萬億元，同比增長19.4%。當月凈投放現金1.83萬億元. 2017年1月末社會融資規模存量為159.65萬億元，同比增長12.8%,新增社會融資規模3.74萬億。 2017年1月新增人民幣貸款2.03萬億, 拿構成看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。

2017年1月份M1與M2的剪刀差大幅縮減為3.2%（上個月為10.1%），連續第7個月收窄。這個數據反映出當下經濟活力正在增加。由於住戶中長期貸款中房貸佔比相當高，所以後續各銀行仍有收緊房貸的可能。今年以來銀行收緊房貸的信息日漸增多，就是在落實 中央經濟工作會議提出的「要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房」的要求。

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2017土地市場火熱依舊，房企拿地積極

據《大偉觀樓市》相關統計，截止到2月20日，熱點城市土地市場依然火爆：從武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州、杭州、上海、溫州、北京、深圳、廣州。11個城市賣地超過百億。春節后短短的2周時間，超過10億的地塊就有21宗，在各地嚴格的調控措施下，的確高價、高溢價地塊明顯減少。但即使在各地調控抑制了表面溢價率的情況下，依然有部分土地達到價格上限需要搖號出讓。從企業看，截止2017年2月20日，拿地超過20億的企業已經多達30家，在樓市調控力度非常大的情況下，房企拿地積極性依然比較高。

企業在樓市因為調控政策逐漸平穩的時候依然搶地主要原因有，在2016年收穫歷史上銷售面積與銷售金額最大年份后，房企制定了更高的銷售目標，房企補充土地的積極性明顯較高。其次目前市場貨幣供應仍然充裕。房企拼搶規模，市場集中二三線城市，對賭政策執行時間，認為調控政策不會持續超過1年。整體看，因為春節土地供應減少，所以與其後續房企依然會增加拿地金額，即使在調控影響下，各地供應出現了的土地依然未出現流標等明顯的降溫現象。標杆房企對熱點城市、熱點地塊拼搶積極。

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全市商品房周交易情況

從全市商品房周成交情況來看：本周全市商品房成交量約為41.98萬㎡，環比上漲66.73%；成交套數為4151套，環比上漲58.74%。

本周全市普通住宅成交量約為36.51萬㎡，環比上漲69.68%；成交套數為3370套，環比上周上漲69.09%。備案統計本周前三的項目分別是中鐵建萬科翡翠國際，成交42988㎡，套數為384套；碧桂園鳳凰城，成交21671㎡，套數為193套，曲江香都，成交16411㎡，套數為150套.

本周全市商業成交量約為17093.53㎡，環比上漲183.46%；成交套數113套，環比上漲105.45%。備案統計本周前三的項目分別是開遠半島廣場，成交4979㎡，套數為2套；紫郡華宸，成交2323㎡，套數為53套；曲江風景線，成交1122㎡，套數為4套.

本周全市辦公物業成交量約24354.70㎡，環比上漲63.23%；成交套數315套，環比上漲67.55%。備案統計本周前三的項目分別是曲江漢華城，成交3408㎡，套數為95套；華東萬和城，成交2015㎡，套數為13套；香榭蘭廷，成交1838㎡，套數為44套.

本周市別墅物業成交量約1407.07㎡，環比下滑46.41%；成交套數為4套，環比下滑50%。備案統計本周前三的項目分別是逸翠園，成交690㎡，套數為2套；灣流，成交369㎡，套數為1套；大華公園世家，成交348㎡，套數為1套.

各區域普通住宅周成交量走勢

本周全市各區域成交面積所有區域環比均出現上漲，除城內外，其中城南和經開分別上漲185.33%、135.43%。從全市銷售佔比來看，曲江佔比最大，佔比25.99%，其次是滻灞，佔比16.82%。

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競品項目來電、來客、交定情況

對公司競品項目進行統計發現，本周競品項目來電環比上漲9.78%、來客環比上漲20.92%、交定環比上漲18.99%。

證券簡稱：美城股份

證券代碼：839519