解讀北京樓市調控政策 新一輪離婚潮或將來臨

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3月17日下午，北京市住建委、市規劃國土委、市住房公積金中心、市銀監局、人民銀行營業管理部聯合舉行新聞發布會，北京樓市調控進一步升級。居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。暫停發放貸款期限25年以上的個人住房貸款（含公積金貸款）。另外，企業購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個人，按照本市限購政策執行。

總體來看，此次改善、投資型住房直接毀滅性打擊，剛需受間接影響，學區房影響最小。短期市場有餘溫，幾個月內遇到拐點逐漸回調。新一波離婚大潮可期。抵押消費貸款創新產品將會出現。貸款申請是以網簽記錄為準，新政發布前送入的貸款申請不會影響。

1、京房非普通住宅掛牌約佔市場掛牌數60%左右，此次新政將直接打擊非普通住宅的購買力。2016年居民新增購房槓桿率約佔到40%，一套房內4成資金依靠貸款。本次將二套房非普通住宅的首付比例提高到80%，是國內首次也是最嚴格的！說明當局對市場下殺手的決心是認真的！改善、投資類需求已經直接被調控，缺少融資支持，購房需求會大幅減少，交易量快速下降。

2、二套房普通住宅被提高到60%，也是國內最嚴，一般購買此類普通住宅的客群收入並不寬裕，缺少融資支持，會基本放棄購買。

3、首套上車剛需被間接影響，由於二套改善需求被凍結住，賣一買一需求下滑，首套剛需住宅市場供給也會下降，需求和供給同時下降，市場進入膠著觀望期。

4、學區房產品影響最小，學區房內含學票價值，抵禦調控風險，並且由於購買客群不差錢，此類產品可能會隨市場波動，但總體影響最小。

5、整個市場交易量會出現冰凍，但由於房東心態較好，短期內不會出現價格下跌，但結合歷史和其他城市調控情況來看，幾個月內京房價格將走到拐點，這一輪京房牛市基本結束，預計一至兩年內回調10%或更多。長期看好趨勢不變。

6、為了貸款資格，預計會產生新一輪離婚大潮。

7、按揭貸款限制，消費貸、抵押貸款創新會出現，未來京房市場上會產生7成首付、利率上浮30%的抵押貸款產品，支撐購房需求。

8、按揭貸款申請是以網簽記錄為準，新政發布前送入的貸款申請不會影響。

9、短期內京房擠出效應有利於環京樓市，但考慮到環京樓市也會有更進一步跟進調控，且價格已經較高，環京幾個月內也會走到本輪拐點。