北京商辦調控升級：擅自改變土地性質將收回

3月26日北京市對商住項目全面「限購」之後，北京市住房城鄉建設委和規劃國土委又於4月18日發出通知，提出對商住項目的規劃建設加強行政審批。監管部門對商住項目開發商提出警告：違規企業將被限制拿地和收回土地。

兩委聯合發布的《關於嚴格商業辦公類項目規劃建設行政審批的通知》（下稱《通知》）提出：3月26日前未辦理施工許可證的此類項目，均需要按照《通知》要求修改設計方案，之後重新申領建設工程規劃許可證；開發企業擅自改變土地使用性質將被收回土地，其在本市土地市場參與競拍其他土地將受到限制。

業內人士表示，規劃許可證是從城市規劃的角度而言，偏向宏觀層面，而施工許可證涉及到項目具體施工，影響會更直接。此次要求尚未辦理施工許可證的商辦項目重新修改方案，是為了防範購房者「打擦邊球」。如果不叫停，企業在設計方案里或會預留獨立衛生間、預留各類管道介面等，為改造商業項目具備居住功能留下餘地。

一位房地產分析師告訴記者：此次政策極具威懾力，預計此類房企後續會審慎拿地，但不排除會有轉讓土地項目等做法。同時，調控升級也使商住房的投資價值進一步減弱，預計後續商住項目的價格會繼續疲軟。

此前，住宅市場一調控，商住項目就銷售火熱，除價格因素外，還因為此類項目不在限購限貸範圍。例如在北京市，商辦類項目調控之前，非京籍人士亦可購房。

3月26日，北京全市將商住房納入調控，規定新建商辦類項目只能賣給企業，並且商業銀行暫停購買商辦類項目的個人購房貸款，違規代理的中介將被依法註銷機構備案。北京亞豪機構市場總監郭毅指出：「這是北京房地產調控史上首次出現零槓桿產品。」

此次商住項目的監管也堪稱「史上最嚴」。3月29日，商住項目限購文件發出僅三天，就有6個涉嫌銷售「商改住」的在售項目被叫停網簽。

此外，北京市住建委還聯合多部門嚴厲打擊違規中介機構。「3·26」限購文件中提出，中介機構不得以任何方式宣傳商住房屋可用於居住，住建委據此對中介進行嚴格排查。據財新記者統計，截止4月18日，中介機構因「商改住」虛假宣傳或違規發布房源信息被註銷的，已有三例。

眼下北京市商辦項目進入全面冷凍期。地產分析師張大偉告訴記者：市場成交量可能出現斷崖式下跌，即50%以上的跌幅。如果新政策嚴格執行，此類項目價格很可能下跌30%以上。

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