樓市再傳大利空！房價真的要跌了嗎？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

近日樓市、股市、債市風聲鶴唳，繼各地新一輪限購、限貸、限價、限售新政后，4月28日樓市再傳大利空！監管層單刀直入劍指房企，一場保房價、控房價的「戰爭」悄然打響！

據媒體報道，目前銀行已大幅收緊開發貸，同時監管部門也加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。

與此同時，上海銀監局近日在開會時還發出最嚴厲的警告。嚴格執行個人住房差異化信貸政策，審慎開展與房地產中介的相關業務合作，嚴禁銀行業資金違規流入房地產領域。

銀行貸款、銀行理財資金一直都是房企的主要「財神爺」，監管部門這些大招就像用手插在房企的脖子上一樣，乾脆而有力。

你別看房企平時拿地那麼囂張，實際上他們有多窮你並不知道，他們用來拿地、開發的錢大部分是借來的。最新公布的年報中，113家上市房企欠的錢超過4.6萬億，相當於2016年整個浙江省的GDP，很多房企負債超過300%。

房企欠的錢主要來源如下：

1、股權融資：一是通過上市圈錢（IPO）。二是已經上市后的企業做定向增發、擴大股本規模，再次圈錢（再融資）。

2、海外融資：主要是向國外發行債券，向國外的投資人借錢，這種借錢方式規模比較小。

3、直接發債：通過上交所、深交所等平台向國內投資人借錢。

4、銀行貸款：又稱開發貸，借來的錢一般用於住房、商業用房等一些中長期項目的開發建設。

5、非標融資：主要說的是信託、基金子公司等「入股」房企或者借錢給房企，從而使房企拿到錢，2010年以後非標融資一度成為房企借錢的主要方式。

但是實際上房企的資金來源雖然看似非常廣泛，但是在監管層收緊政策後房企可供借錢的渠道變得少之又少，而且越來越麻煩。

比如第1點，通過股權融資借錢（IPO+再融資），在能夠上市的企業原本就不多，更何況是房企！通過IPO上市借錢這條路並不是太靠譜，更多是部分已經上市的房企通過再融資圈錢，但是2016年下半年後房企通過再融資募集所得資金的用途正在變窄，證監會明文規定再融資的錢只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款。

第2是海外發債：規模比較少，可以不考慮。

第3是直接發債，但這也不好玩，2016年9月底開始，監管部門提高了房企發債的門檻，不適合條件的房企不允許發債，另外，即使錢借來了，也不允許拿地。

除此之外，那就剩下銀行貸款、非標融資，可實際上兩種借錢的方式都與銀行有關。非標融資當中許多錢來源銀行理財，銀行通過把理財資金委託給信託、基金子公司打理，信託、基金子公司最後把這些錢投資到房企。

可是錢即使是來源銀行，但近來也是麻煩不斷：

我們先來說銀行貸款：

1、就像上面說的銀行已大幅收緊開發貸，也就是說不給你貸款或者沒那麼容易了。

2、2017年變相加息，央行調高了市場利率，房企的借錢成本又再次提高。

可見，銀行貸款的路子並不好走，那麼我們再來看看非標融資，實際上非標也不好過：

1、今年2月13日，基金業協會文件規定，投資於房地產價格上漲過快熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案，16個城市被緊急剎住車。

16個城市：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都。

2、如上面提高的「監管部門加大對銀行理財資金違規流入房地產的排查力度。」以及近期炒得沸沸揚揚的銀監會整頓銀行委外資金，都讓房企捏了一把汗。

所謂銀行委外資金說是銀行（主要是銀行理財資金）把錢交給機構（私募、券商資管、基金子公司）打理，然後機構把他們投資到債市、股市、期貨、房地產等資產當中。

數據顯示：2016上半年累計有18.99萬億元理財資金配置債券、非標資產、權益類等資產，投向房地產業的理財資金約2.09萬億元，2.09萬億元當中有部分是被房企拿了，具體多少不好統計，但是新一輪的銀行委外資金整頓后這部分錢必然大受影響，或縮水不少。

所以在主要的「錢源」都被掐斷的情況下，2017年的房企日子並不好過。尤其是中小型房企，借錢能力非常弱，面對越來越高的地價、管理成本，基本上沒有招架之力，未來被破產、吞併、併購的概率非常大。

其次是房價，限制房企等於監管層揮刀斬中了房企要害：

中原地產最新數據顯示，2016年上半年，全國50大城市土地出讓金高達9655.9億，同比上漲38.5%。全國50個主要城市誕生的"地王"多達219宗。

歷史上一個地區城市的發展往往和地王有很大的關係，地王產生后，再動周連的房價上漲，引導形成房價上漲的公眾預期，進而導致當地的房價普漲。

這些開發商之可以敢瘋狂拿地，就在於借錢能力非常強，借錢成本非常低，借到錢后要麼長期捂地，導致土地供應進一步緊張。要麼高價買地，套取利潤，就好比股市的莊家，作莊房地產。

但是好日子已經到頭了，未來利率的上升以及房企資金面被嚴格控制，房企的拿地熱情將會大幅縮減，因為利率上升不僅影響房企的開發貸，也會影響個人房貸。

今年以來央行連續提高逆回購利率，目前6個月的逆回購利率是3.05%，導致市場利率連續升高。

下面銀行間拆借利率表，隔夜利率（0/N）上漲2.70個基點，連續第八天全線上漲，刷新2015年4月來新高，銀行間拆借利率表反應的是市場利率走勢。

歷史上看，利率上升后，房價往往會面臨調整，如下兩張圖，13年底－15年利率上升后，上海的房價隨即面臨調整。

所以未來房價會面臨兩大壓力：

1、利率的上升往往會導致房價調整，但是不會大跌，調整完后往往會重回上漲（如上圖）。

2、房地產的限購、限貸等調控政策，歷史上看調控周期一般是3年，從2016年10月第一次調控算起，本輪調控最快也要到2019年9月份才結束。調控期間一二線城市房價往往會高位橫盤，進去難，出來也難，投資性炒房被遏制，但這恰恰也是剛需買房的好時機。

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