獨家 | 2016年上海甲級寫字樓市場年度報告

導讀：

根據寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建築面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建築面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。

【房訊網訊】全聯房地產商會寫字樓分會聯合寫字樓研究中心（CORC）近日發布《2016年上海甲級寫字樓市場年度報告》。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長兼寫字樓研究中心（CORC）主任劉凱表示：「根據寫字樓研究中心（CORC）的最新統計數據，截止2016年12月，上海寫字樓市場平均售價35085元/平方米（建築面積報價），與2015年同比下降3.4%；平均租金304元人民幣/平方米/月（建築面積報價），與2015年同比下降5.6%；平均空置率10.1%，與2015年同比上升17.4%。」

概覽

宏觀經濟

上海市統計局公布的《2016年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2016年全年實現上海市生產總值(GDP)27466.15億元，比2015年增長6.8%。其中，2016年上海第一產業增加值109.47億元，下降6.6%；第二產業增加值7994.34億元，增長1.2%；第三產業增加值19362.34億元，增長9.5%。第三產業增加值占上海生產總值的比重為70.5%，比2015年提高2.7個百分點。按常住人口計算，上海人均生產總值為11.36萬元。

在上海生產總值中，公有制經濟增加值13193.27億元，比2015年增長6.8%；非公有制經濟增加值14272.88億元，比2015年增長6.8%。

從產業層面看，第三產業對經濟增長貢獻繼續加大。2016年上海第三產業對經濟增長貢獻率高達94.7%。更可喜的是，第三產業中的高附加值行業增長較快。其中，金融業、信息服務業增加值分別比2015年增長12.8%和11.9%，均高於第三產業平均增速，占第三產業比重分別達到24.6%和10.1%。從需求層面看，消費對經濟增長的拉動作用進一步增強。2016年上海社會消費品零售總額比上年增長8.0%，增速比固定資產投資和外貿貨物出口增速分別快1.7個和8.5個百分點。隨著市民消費模式的轉變，上海加快了商貿業態轉型步伐，目前已開業城市商業綜合體達到189家，實現營業額超過1200億元，比2015年增長12.2%。

2016年上海新興產業方興未艾。全市戰略性新興產業引領新型產業體系，不斷提升實體經濟發展的質量與水平。戰略性新興產業增加值比2015年增長6.8%，佔全市生產總值的比重為15.6%，比2015年提高0.6個百分點。

全年經工商登記新設立各類市場主體34.70萬戶，比上年增長16.9%，其中，內資企業（不含私營企業）5611戶，減少6.6%；外商投資企業8222戶，減少6.8%；私營企業28.15萬戶，增長17.6%；個體工商戶5.10萬戶，增長22.2%。

至年末，全市各類金融單位達到1473家。其中，貨幣金融服務單位622家；資本市場服務單位382家；保險業單位386家。至年末，全市各類金融單位中，在滬經營性外資金融單位達到242家。

全年完成房地產開發投資3709.03億元，比上年增長6.9%。其中，住宅投資1965.43億元，增長8.4%；辦公樓投資695.95億元，增長6.3%；商業營業用房投資519.41億元，增長11.1%。商品房施工面積15111.24萬平方米，增長0.1%；竣工面積2550.64萬平方米，下降3.6%。商品房銷售面積2705.69萬平方米，增長11.3%，其中，住宅銷售面積2019.80萬平方米，增長0.5%。全年商品房銷售額6695.85億元，增長31.5%，其中，住宅銷售額5233.29億元，增長21.1%。全年存量房買賣登記面積3398.31萬平方米，增長28.3%。

上海第一批現代化辦公樓大約在1995年開始建造並進入市場，主要分佈在南京西路、淮海中路、小陸家嘴、虹橋、徐家匯及人民廣場六大核心區域。

喜憂參半的2016年，上海核心區域寫字樓市場供應放大、租金承壓；非核心區則經歷了蓬勃發展的一年。

2016年上海寫字樓市場供應量與吸納量同時創出2012年以來的五年新高，全年市場呈現供需兩旺同創新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經濟下行以及國內經濟增速放緩，抑制企業擴張計劃和對於辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應峰值導致空置率上升，抑制了租金漲幅。核心商圈新增供應加碼導致空置率上升，大虹橋、前灘等新興商圈逐漸成熟，寫字樓租戶選擇增多。

另一方面， 2016年上海寫字樓物業仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出台，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，其中，新型商務區尤為受追捧，品牌製造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍。年內共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。新興CBD區域如大虹橋核心商務區、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區域。

從產品結構來看，隨著一線城市逐漸進入存量房為主的階段，核心區傳統寫字樓開始步入升級改造時代，商業辦公產品進入更新迭代階段。上海內中環辦公土地供應逐年下降，未來產業園區、城市更新、聯合辦公理念和產品將成為寫字樓開發的重要一環。

從商圈結構來看，上海寫字樓多中心趨勢業已成形，勢不可擋。中央商務區可開發建設用地逐年減少，空置率長期處於低位，租金不斷攀升。與此同時，非核心區域(如大虹橋、前灘、市北園區等)的寫字樓供應量需求量增長明顯，雙雙超過傳統核心區域，從而形成兩翼齊飛的局面。

從供需關係來看， 2016年上海寫字樓市場供應面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較於2015年同比增加20.2%，雙雙創出五年新高。

市場供應

新增供應再創新高未來庫存持續放大

根據上海市統計局的數據顯示，2016年1-12月，本市房地產開發投資3709.03億元，比上年增長6.9%，增速較上年回落1.3個百分點；本市房地產開發投資佔全社會固定資產投資比重為54.9%，比上年提高0.3個百分點。

2016年，本市房屋新開工面積2840.95萬平方米，增長9.1%。分類型看，住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長。2016年，本市住宅新開工面積1436.13萬平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業營業用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米，分別增長26.1%和30.6%。

根據寫字樓研究中心（CORC）統計，2016年上海寫字樓市場供應面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%，創出五年新高。

2016年，上海城市更新如火如荼，城區面積不斷擴大，新興板塊不斷崛起，如大虹橋、前灘、后灘等區域，城市在重新規劃中迸發新的活力和機遇；此外，經濟增速減緩，但發展趨勢十分樂觀，開發商的信心使得他們大量開發和持有這裡的辦公物業。兩方面的交替作用，為市場帶來一波供應高峰。

租賃市場方面，上海核心商務區寫字樓市場共有11個項目新增供應入市，非核心商務區寫字樓市場共有13個項目新增供應入市。核心區域大量的供應給租戶帶來極大的選擇空間和擴張的空間，也同時吸引了不少企業遷至更高級別的寫字樓。而南京西路和陸家嘴則當仁不讓，成為供應最集中，同時也是租金最高的區域。

銷售市場方面，全市共有97個寫字樓項目，合計265萬平方米取得預售證。2016年取得預售證的項目中，有30個項目，合計103萬平方米位於中環內。

散售市場以小獨棟辦公的成交為主，集中於大虹橋、市北園區等新興商務區。品牌製造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍，小獨棟產品受市場追捧。閔行的虹橋交通樞紐、楊浦的新江灣鎮、浦東濱江和張江、閘北的火車站等商區是寫字樓散售供應與成交的熱點區域。

2016年新增供應熱點項目包括中環協信中心、融信綠地商務廣場、中信廣場、蘇寧天御國際廣場、虹橋正榮中心、興業太古匯1號樓、創富中心、虹橋富力中心、高逸尚城、凱德星貿大廈、大寧商務中心、星月科技園、虹橋龍湖天街商業中心、七寶萬新國際中心、星光耀廣場、上海城開國際商業中心、濱江國際廣場、東方藍海國際廣場、森蘭美倫大廈、上海華電大廈等。

第一季度，租賃市場核心商務區迎來4個寫字樓項目入市，新增供應14萬平方米；非核心商務區迎來3個寫字樓項目入市，新增供應18萬平方米。

銷售市場全市共有40個項目取得預售證，新增供應量26.5萬平方米。

第二季度，租賃市場核心商務區甲級寫字樓市場迎來2個項目入市，新增供應34萬平方米；非核心商務區迎來2個寫字樓項目入市，新增供應11.8萬平方米。

銷售市場全市共有36個項目取得預售證，新增供應94.5萬平方米。

第三季度，租賃市場核心商務區迎來3個寫字樓項目入市，新增供應15萬平方米；非核心商務區迎來2個寫字樓項目入市，新增供應6.8萬平方米。

銷售市場全市共有34個寫字樓項目取得預售證，新增供應67.6萬平方米，其中有31.7萬平方米位於中環內。

第四季度，租賃市場興業太古匯一號樓的入市為核心商務區帶來9.5萬平方米甲級寫字樓新增供應。

銷售市場全市共有42個寫字樓項目取得預售證，新增供應72.5萬平方米。多棟寫字樓竣工交付，虹橋商務區、後世博地區、徐匯濱江等新興商務區在四季度為市場帶來33萬平方米的辦公面積。

預計2017年上海寫字樓新增供給持續增加。核心商務區預計有約130萬平方米新增供應入市，其中65%位於浦西，尤其是次級商務區。北外灘將迎來星薈中心、金光中心等一批新建項目--也是虹口區自2012年後首批可租賃的甲級寫字樓項目。非核心商務區預計有約195萬平方米可租售新增供應入市，包括一批位於虹橋交通樞紐、世博片區的項目，前灘區域也有望迎來首批項目的交付。

市場需求

租賃市場中央領跑銷售市場新興稱雄

根據上海市統計局的數據顯示，2016年，本市房地產市場成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長11.3%。

從銷售結構看，住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業營業用房成交量則保持較快增長。2016年，本市商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，增長0.5%。受限購政策升級影響，本市商辦銷售增長明顯。其中，辦公樓銷售面積306.4萬平方米，增長55.2%；商業營業用房銷售面積205.87萬平方米，增長81.1%。

根據寫字樓研究中心（CORC）統計，2016年上海寫字樓市場供應面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較於2015年同比增加20.2%，雙雙創出五年新高。

租賃市場

全球經濟下行以及國內經濟增速放緩，抑制企業擴張計劃和對於辦公面積擴租的需求。互聯網金融的退租潮以及近5年來的供應峰值導致空置率上升，上海中央商務區與新興商務區的寫字樓均面臨不同程度的競爭壓力。

2016年，新興商務區年內整體租賃需求放緩，凈吸納量同比縮減。同時，越來越多的跨國企業搬遷至新興商務區，用來擴張辦公空間或降低運營成本。中央商務區可開發建設用地逐年減少，空置率長期處於低位，租金保持平穩。而捷運系統的進一步完善，使得新興商務區的交通可及性大大增強，高品質的物業及配套也吸引了部分原來在中央商務區的優質企業。漕河涇、張江、陸家嘴軟體園等配套成熟且管理專業的子市場需求穩定，信息技術及生物醫藥企業為需求之主要驅動力。

從企業類別角度來看，外資企業大多對經營擴張持謹慎態度，而中資企業相對進取的經營態勢使其繼續擔綱上海寫字樓市場新增需求主力，佔比在年內進一步擴大。

從客戶行業角度來看，金融及專業服務業的需求旺盛，是租賃市場的主要驅動力；金融機構及生產製造企業是銷售市場主要買家。

2017年，中央商務區與新興商務區寫字樓空置率全線上升的局面是大概率事件。在整體經濟增長放緩的宏觀背景下，金融、IT、科技製造、生物醫藥等行業表現依會活躍，對品質優異的辦公樓仍維持相當的需求量。對面積需求較大的非金融跨國企業從傳統商務區遷往新興商務區優質新建項目將成為普遍的趨勢。企業在更經濟的租金條件下滿足擴張需求，新興商務區的商務氛圍也會得到提升。

另外，除了新興商圈供應加大為企業選址帶來良機，使內資企業有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業服務行業等傳統高端寫字樓租戶仍有望在核心區市場中繼續活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區域預計會持續向好。

2016年主要寫字樓租賃交易包括：松下租賃虹口SOHO 10,000平方米；華誠律師事務所租賃世紀商貿廣場5,000平方米；興業全球基金租賃浦東嘉里城4,000平方米；君合律師事務所租賃興業太古匯6,000平方米；韋萊保險租賃世紀匯6,000平方米；愛茉莉太平洋租賃興業太古匯一號樓10,000平方米；固特異租賃世紀商貿廣場5,000平方米等。

銷售市場

2016年上海寫字樓物業仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出台，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，其中，新興商務區尤為受追捧，品牌製造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍。年內共錄得38項大宗交易，加上散售市場總價值超過人民幣1000億元。這其中80%左右的資金都來自於內資買家，新興商務區如大虹橋核心商務區、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區域。

上海內資終端用戶及國內外投資者全年均保持活躍。推動因素包括上海寫字樓物業強勁的自用需求；平穩的資產表現；基金的釋放需求；匯率的貶值壓力；上海相對其它眾多城市擁有更高的市場透明度；以及市場流通性因投資需求旺盛而較強。

從成交區位來看，中環以內寫字樓倍受資本青睞，佔據交易主力，浦東辦公需求前景被重點看好。其中，浦東世紀匯廣場以200億元佔據整售項目成交金額榜首。

2016年的大單成交包括：保德信亞洲三號基金購買北岸長風E、G棟，光大安石購買H88越虹廣場，遠洋地產購買東海商業中心，山鷹紙業購買濱江國際廣場6號樓，瑞力投資基金購買愛美高大廈，國華人壽購買SOHO世紀廣場，遠洋集團購買上海科恩國際中心，崇邦地產購買金橋國際商業廣場，萬丈資本購買中區廣場，天利控股集團購買朗潤商務中心，投資開發公司購買星外灘1號，紅星美凱龍購買虹橋富力中心，七匹狼購買虹橋天街，光大安石購買星光耀，中融鼎新購買七寶寶龍廣場，上海人壽購買渣打銀行大廈49%股權等。

這其中，香港首富李嘉誠掌控的長實地產及李嘉誠海外基金會出售上海"世紀匯廣場"（Century Link）引起了市場的廣泛關注。10月，新加坡上市公司亞騰資產管理（ARA Asset Management），將以200億人民幣（約41億新元）收購上海"世紀匯廣場"（Century Link）。這將是今年迄今最高的亞太區單一房地產交易額。此外，金茂將其位於上海北外灘的星外灘上海國際航運中心1號寫字樓整售予國家投資開發公司，作價52.88億元，單價超過每平方米8萬元。該棟寫字樓是上海國際航運中心1號樓，高達200多米，是北外灘的地標性建築。

市場綜述

供需兩旺同創新高租售價格雙雙下滑

2016年上海寫字樓市場供應量與吸納量同時創出2012年以來的五年新高，全年市場呈現供需兩旺同創新高、租售價格雙雙下滑的特點。一方面，全球經濟下行以及國內經濟增速放緩，抑制企業擴張計劃和對於辦公面積擴租的需求。P2P的退租以及近5年來的供應峰值導致空置率上升，抑制了租金漲幅。另一方面，2016年上海寫字樓物業仍為全國最為活躍的投資市場。隨著營改增等政策的出台，上海寫字樓銷售市場出現井噴式放量，其中，新興商務區尤為受追捧，品牌製造業、金融和科技行業的大面積購買需求持續活躍。年內共錄得38項大宗交易，總價值超過人民幣800億元。這其中80%左右的資金都來自於內資買家，新興商務區如大虹橋核心商務區、北外灘與浦東是寫字樓成交的主要區域。

從客戶行業角度來看，金融及專業服務業的需求旺盛，是租賃市場的主要驅動力；而金融機構及生產製造企業是銷售市場主要買家。

從供需關係角度來看，從供需關係來看， 2016年上海寫字樓市場供應面積為351萬平方米，與2015年同比增加31.5%；而市場整體吸納量為262萬平方米，較於2015年同比增加20.2%，雙雙創出五年新高。

展望

寫字樓研究中心（CORC）統計顯示，2017年，核心商務區預計有約130萬平方米新增供應入市，其中65%位於浦西；非核心商務區預計有約195萬平方米可租售新增供應入市，其中包括從2016年延期的一批位於虹橋交通樞紐、世博片區的項目，前灘區域也有望迎來首批項目的交付。

2017年，除了新興商圈供應加碼為企業選址帶來良機，使內資企業有進一步釋放需求的可能；銀行、金融以及專業服務行業等傳統高端寫字樓租戶仍有望在核心區市場中繼續活躍；尤其是靜安、徐匯和陸家嘴等空置率一向較低的區域預計會持續向好。

寫字樓研究中心（CORC）2017年上海寫字樓市場預測：第一，預計內資企業在寫字樓市場保持強勁勢頭，成為2017年去化的有力支撐；第二，預計2017年非核心商圈的供應形勢較為嚴峻，超過200萬新增供應入市，空置率有望繼續攀升；第三，面對經濟下行和市場供應量的雙重壓力，以及空置率上升帶來的競爭壓力，預計平均售價與平均租金繼續在下行通道運行。

關於全聯房地產商會寫字樓分會

全聯房地產商會寫字樓分會（China Office Research Council，簡稱CORC）是國內首家寫字樓及商辦地產行業協會組織，隸屬於全聯房地產商會（全國工商聯房地產商會），以"建立寫字樓商業文明"為使命，由金融街、卓越集團、富力地產、金茂、平安不動產、中糧置地、中信集團、北京麗澤金融商務區、上海漕河涇開發區、花樣年、華遠地產、北辰實業、國華置業等13家單位發起，於2014年12月13日正式批准設立。

寫字樓研究中心（CORC）是專註於商辦地產各產業鏈條發展的學術研究機構，隸屬於全聯房地產商會寫字樓分會，由全聯房地產商會、住房和城鄉建設部部標準定額研究所提供行業指導。囊括了國內國際知名的經濟學家，產業鏈條上包括土地、金融、市場、企業以及互聯網數據和技術諮詢專業提供商等方面的機構作為理事研究單位，共同打造商辦地產行業發展的智庫平台。

定義

供應量

指報告期內新竣工量和上期存量的物業總量。在數值上，報告期供應量=上期存量+報告期新竣工量。

空置率

指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

吸納量

指報告期內銷售和出租房屋的數量之和。

全聯房地產商會寫字樓分會秘書長

寫字樓研究中心（CORC）主任

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