高價地下的新常態？南京10餘家新拿地項目搞「聯合」

「在南京，開發商拿不到地，就是死刑，拿到地是死緩，然後減刑，最終可能會被無罪釋放。」一位業內如是說，透露出如今在南京樓市拿地的不易。

據統計，南京目前已有32幅地塊的樓面地價超2萬元/平米，大多集中在河西和江北。高價地屢見不鮮，越來越多的房企與房企選擇了「聯姻」。特別是那些相對價格比較高的地塊，達到盈虧平衡點時，項目開發周期要麼延後，要麼開發商選擇聯合其它房企聯合開發。

其實，南京聯合開發的案例並不少！據統計，南京10餘家新拿地塊項目組成聯合體共同開發，其中就有6家須現房銷售。

河西板塊

1、河西金茂府 金茂操盤走高端產品線

河西金茂府為河西南G12、G13地塊，在去年5月13日被電建、金茂聯合體競得，地價分別為37027元/平米和36890元/平米，項目由電建金茂聯合開發，金茂負責操盤，未來將走金茂旗下的高端產品線，周邊樓盤有佳兆業城市廣場、正榮潤峯、五礦崇文金城等等。

2、金茂河西南G97地塊

金茂、平安、華潤三家聯合開發

金茂河西南G97地塊於2月14日被金茂以73.4億元競得，其A地塊內須建設一棟高度為500米—550米的標誌性塔樓，建成后將成為南京第一高樓。據了解，G97地塊後期或將由金茂、平安、華潤三家聯合開發。

江北板塊

1、榮盛六合G86地塊 保利主導操盤

榮盛六合G86地塊於去年12月27日被榮盛以205000萬元競得，樓面地價9647元/平米。

該地塊當之無愧地成為六合首幅高價地，當時有網友驚呼，「六合地價逼近橋北！」

1月18日，榮盛房地產發展股份有限公司公告宣布，公司全資子公司南京榮盛置業有限公司與保利江蘇房地產發展有限公司簽署了《關於六合區龍池街道龍騰路之南1號地塊之合作協議》，約定合作開發江蘇省南京市六合區龍池街道龍騰路之南1號地塊。目標地塊由南京榮盛置業並表，江蘇保利主導操盤，這也是保利首次進入六合。

榮盛六合G86地塊的規劃方案已經出爐，將建設1棟商住樓、41棟住宅樓及1棟人才公寓樓。

2、平安高新G50地塊 已確定和弘陽聯合開發

去年9月平安拿下G50地塊，樓面地價16065元/平米，該地塊現已確定由平安、弘陽聯合開發，預計將在4月份正式開工建設。據了解，兩家公司為開發G50地塊成立的項目公司，名為「南京平弘」。

根據規劃，平安高新G50地塊擬建18棟小高層和高層，1棟5層獨立商業，後期須現房銷售。

3、明發高新區G42地塊 新城操盤

明發高新區G42地塊由明發集團競得，成交總價55000萬元，最終樓麵價為6684元/平米，用地性質為性質為Bb商辦混合用地。明發高新區G42地塊將由明發、弘陽、新城三家聯合開發，新城來操盤，預計今年3季度入市。三家房企聯合註冊成立了「南京明弘新房地產開發有限公司」。

此外，榮盛錦繡瀾山、金地江浦G49地塊和招商橋北G87地塊也都有消息稱可能與其它開發商聯合開發。其中，榮盛錦繡瀾山傳言有望被平安、榮盛聯合打造，而招商橋北G87地塊傳言將由招商、弘陽、嘉華三方聯合開發，不過目前為止尚未有最終確切消息。

城北板塊

1、招商鼓樓濱江G01地塊 仁恆操盤

去年3月，招商以48.2億元拿下鼓樓濱江G01商住混合用地，樓麵價29899元/平米，招商鼓樓濱江G01地塊成為城北鼓樓濱江區域高價地。如今，該地塊由招商、保利和仁恆聯合開發，由仁恆操盤，預計今年入市。

當時，招商局置地有限公司發布公告稱，招商局南京與仁恆、保利江蘇就南京鼓樓G01地塊簽署合作協議，三方將成立合營公司開發該項目，註冊資本為15億元，各方對應的權益分別為36%、33%和31%，確定了合作計劃。

規劃顯示，招商鼓樓濱江G01地塊共有A、B、C、D四部分組成，規劃建23棟住宅。此外還有部分商業體、幼稚園、凈菜超市等。

城東板塊

1、中南熙悅 由中南、中垠、安居三家聯合開發

中南熙悅項目是由中南、中垠、安居三家聯合開發，中南操盤，預計3月或4月首開，樓棟信息待定，目前對外放風價34000-35000元/平。根據規劃，中南熙悅項目將由9棟洋房和16棟高層住宅組成。

2、新城麒麟G59地塊 新城、弘陽聯合開發

新城麒麟G59地塊於去年9月由新城以22429元/平米的樓面地價競得，該項目由新城、弘陽聯合開發，新城負責操盤。該地塊緊鄰麒麟有軌電車，周邊道路已基本完工。

仙林板塊

1、新城捷運小鎮G60地塊 由招商、新城、保利聯合開發

新城在去年9月22日，一舉拿下麒麟G59地塊和捷運小鎮G60地塊，而G60地塊已確定由招商、新城、保利聯合開發。其中，招商局南京、保利江蘇及南京新城各自分別持有合營公司股權的33%、33%及34%。

根據規劃，該項目將打造15棟高層住宅。目前周邊僅有中南山錦花城以及恆大龍珺兩家新盤在售，分別是小高層和洋房房源。

江寧板塊

1、九龍湖G54地塊和G56地塊

銀城操盤G56、旭輝操盤G54

在去年9月21日，銀城成功斬獲了九龍湖2幅地塊G54地塊和G56地塊，樓面地價分別是19991元/平米、16052元/平米。

憑著前期高效的協同作戰和成功的合作經驗，拿地沒過多久，銀城就確定了與旭輝合作開發這兩幅地塊，其中銀城操盤G56、旭輝操盤G54，兩個項目雙方冠名，當時關於這兩家合作開發的飛機稿傳遍了房媒朋友圈，這也是這也是兩大房企繼江北的旭輝銀城白馬瀾山項目之後的二度「牽手」。

2、方山G66地塊 龍湖操盤

方山G66地塊為商辦混合用地，緊靠南京交院捷運站，於去年9月22日由龍湖地產以總價6.48億元競得，樓麵價9072元/平米。

拿地不久，就有消息稱該商辦地塊將由龍湖地產、弘陽地產和金輪地產合作開發，項目由龍湖操盤。根據規劃，項目未來擬打造公寓及商業產品，而弘陽和金輪地產在打造商業綜合體方面都具有經驗，最終成果如何等項目入市時一見分曉。

3、禹洲G59地塊 禹洲和弘陽聯合打造

禹洲G59地塊於2015年12月9日由禹洲地產以5億元拿下G59地塊，當時樓麵價為3717元/平米。項目共計擬建18棟住宅產品，其中涵蓋了9棟洋房和9棟高層，預計今年首次入市！

據悉，禹洲在拿地這條路上並非打算孤軍作戰。2015年12月9日同一天，弘陽和禹洲分別拿下江寧濱江G58（如今的禹洲弘陽濱湖裡）和G59這兩幅地塊，兩家開發商后經協議合作開發這兩個地塊。

據了解，禹洲和弘陽共同開發G58、G59地塊的具體合作方式為相互對持股，弘陽作為G58的拿地方，持股51%，禹洲持股49%；反之，G59地塊的拿地方禹洲持股51%，弘陽則持股49%。在對兩地塊做出調研評估后，兩家決定先開發G58地塊，並由禹洲操盤，也就是目前在售的項目禹洲弘陽濱江里。

為什麼開發商會選擇聯合開發？

如果組成聯合體拿地和開發，除了有助於加快開發速度之外，還可以聯合應對風險。雖然合作開發也需要注資，但是資金門檻往往比單獨操作一個項目要低很多。一些開發商拿了高價地，為了確保資金，分攤風險，就會考慮合作開發。

另一個原因就是共贏關係，有些房企在全國享譽盛名，可是卻首次進軍南京，就需要和一些熟悉本土市場的開發商合作，這樣可以更快地融入這座城市。

科普：扒一扒開發商那些拿地套路

一、土地劃撥

這個是計劃經濟的產物，很久很久以前，就沒有開發商一說，都是國營單位，國營單位很多都是自己建宿舍樓的，然後論資排輩分給職工。後來房地產開始走向市場了，土地需要交納土地款了，所以這些原來劃撥的土地在補繳一些費用后也轉正了。

於是各位可以看到90年代房地產剛剛興起的時候，幾乎每個好點的單位都會成立自己的開發公司，來運作自己單位手上的土地。比如南京市總工會的建鑫房地產，南京市建築系統的大地房地產等，這些公司有的後來走市場化道路，慢慢做大做強，如棲霞建設、銀城地產、朗詩地產，有的隨著土地開發或轉讓后逐漸消失在人們的視線當中。

二、協議出讓

相對應與無償的土地劃撥，之後出現了一些有償的土地協議出讓。這個不完全是公開透明的，往往政府部門或土地局經過招商引資或者其他方式與房地產公司簽署協議，約定土地出讓的時間、價格、付款方式以及一些開發的要求。比如一些外資企業像運盛、新世界等等，都是通過土地出讓協議的方式獲得土地進行開發的。

三、土地競拍

土地做為稀缺資源以及不可再生資源，隨著房地產開發的興起，其價值越來越受到追捧。一定會出現眾多開發商爭相拿地的場面。所以之後國家為了實現土地價值最大化以及避免協議出讓的暗箱操作問題，就制定了土地競拍相關制度，這種方式現在是主流方式。

為了對付開發商光拿地不開發的情況，政府又出台了一些相關規定。比如拿地后多長時間內必須開工，多長時間內要上市銷售等等。所以，對於開發商而言，拿地需謹慎啊。後來，各地政府又出台了土地競拍規定，比如限價、搖號、現房銷售等。

四、兼并收購

兼并收購是個好辦法，可以通過收購公司達到擁有該公司旗下所有土地資源。這種方法簡單易行，談好價格，做好盡職調查，辦個變更手續就可以了。像一些大麥克項目，也會把自己的大地塊拆分成小地塊，每個小地塊裝進一個個小公司的資產殼裡，然後通過公司轉讓達到土地的出售。

五、土地變性

土地變性其實是件很難的事情，這裡面有太多太多的不確定性和複雜性。因為我們知道，城市的土地是有嚴格的城市規劃限制的，用作住宅的地塊，肯定和用作商業配套的地塊是不一樣的，用作旅遊用地的肯定不會成為住宅用地的，更不談用作公共設施配套的和民生事業的。

有很多土地的性質隨著城市規劃的改變而發生了變化，那麼有些土地經過規劃批准后，在補繳土地差價后，還是可能變更使用性質的，比如從工業用地變成住宅用地，從旅遊用地變成商業用地。那麼開發公司可以通過與即將變更土地性質的企業或法人合作，獲取大量的可開發的地塊。

六、曲線救國

一些協議出讓是通過幫助政府實施市政工程，給出的土地作為補償。「以地補路」就是當年很流行的協議出讓方式。這樣的土地獲取方式實際上也就是通過用修路或市政工程的錢來換取土地進行開發。

除了以地補路外，還有一些是幫助政府實現城市建設和招商引資還獲得的開發用地的。比如深圳華強等等，他們是通過建設大型旅遊設施或者大型商業或者CBD商業辦公等投資大回報慢又能夠給政府招商引資和帶來就業稅收的項目，而獲得政府給予用於開發的土地。

小結：前一段時間，南京房媒小編的朋友圈被刷屏，內容是這樣的，「尋找南京及周邊城市住宅用地或者聯合開發住宅項目，有資源的私聊。」有業內直言，「在南京拿地實屬不易，未來聯合體項目更加常見，數量上會與日俱增，這是一種新的趨勢！」

（via 徐麗 騰訊房產南京站，開發商拿地套路內容轉自：地產老棕衣）