房價走勢嚴重分化后，在哪裡買房最合適？



  作者： 肖磊看市 三尺寒

  樓市較為複雜，不是簡單的整體統計價格運行趨勢預判，即使是國家統計局找出的那70個大中城市的房價，也存在著嚴重的價格變化異常。我們還是按市場公認的一二三四線城市劃分，總結各類城市的樓市供需特點，從而找出價格變化的可能性判斷，供大家借鑒參考。

  先看一組央行1月的信貸數據，1月，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。中長期貸款增加依然占絕對大頭，其實就是老百姓買房的中長期按揭貸款。可見，購房熱依然火爆，但貸款增加所製造的強勁需求，應該同時滿足房價、交易量的雙升才合理。

  而實際上，根據媒體調查，1月，70個大中城市的樓市交易熱情驟降，部分二線城市的樓市場火爆依舊，而四大一線城市反而縮量明顯，一些二線城市和絕大多數三四線城市繼續保持著「價穩量平」的去庫存狀態。這些現象顯然與1月住戶部門中長期貸款的較大規模，不協調。但從技術上講，也具有慣性沖高的合理性。

  我們分別加以解析：

  一線城市出現的價格微漲、微跌、持平，和整體交易量的大幅度萎縮，表明過去一年多時間裡的持續火爆，已經受限於高企的價格和購房能力的不足。不可否認，一線城市依然擁有強大的購房需求，但人口的擴張受限，以及購買能力不足，已然存在並還將繼續。因此，以改善性需求為主的未來樓市特點，將難以支撐房價有太高的上漲預期。我們判斷，一線市城市樓市拐點的概率較大，只是不是拐頭向下，而是拐頭持平。

  部分熱點的二三線城市樓市，雖然在去一年裡房價快速飆升，但其實際價格與四大一線城市相比，依然有兩三倍的差距。而從購房能力的角度來分析，這些城市的房價收入比要低於四大一線城市。良好的城市環境和未來發展預期，讓這些城市正在吸引一線城市的「移民」回鄉創業置業。加上本區收入水平的繼續穩步提高，以及本省及周邊富裕人群的居住環境改善需求，讓這些熱點的二三線城市樓市場的需求大於供給，還將繼續。這是支撐其房價和交易量繼續攀升的最直接原因。我們判斷，部分熱點的二三線城市樓市沒到拐點，還將繼續保持原來的上漲趨勢，只是上漲速度將有明顯減緩。

  絕大多數的三四線城市樓市，依然處於去庫存的艱難過程中。這些城市吸引外來人口的能力弱，而樓市開發商多以本地區中小開發商為主，圈地大，貸款高，開發周期長，更因前幾年樓市火爆而集中建設開發，最近兩年才集中上市大量樓盤。一些城市甚至出現爛尾樓、開發商跑路等等。根據歷史房價資料統計，很多三四線城市的樓市房價高點出現在2011年、2012年，直至今天，房價依然沒有再回歷史高點，所以， 絕大多數的三四線城市樓市早就拐點了。

  總結：樓市「拐點論」層出不窮，分歧也很大，更多宏觀分析是從貨幣信貸層面上對整個房地產行業的判斷。而單獨從樓市拐點的角度來看，實際情況要複雜的多。我們要承認貨幣M2（社會流通貨幣總量加上活期存款以及定期存款與儲蓄存款）規模的持續膨脹（目前已達160萬億），以及GDP增速的繼續保持較高水平，是有利於資產價格穩步抬升的。而房價自然是這一貨幣現象的最直接表現。

  但是，貨幣的流動性與樓市本身的固定性，又成為其價格分歧和波動的最主要影響因素。如果一個城市不能吸引人口增加，不能吸引貨幣湧入，那麼再好的樓市環境，也難以支撐其價格的持續上漲。因此，2017年，我們認為要冷靜看待樓市的供需變化，根據自己的真實需求來確定樓市投資，千萬不要再以「炒房」的心態來參與，畢竟一些城市的樓市已經出現拐點。

  文/三尺寒 （三尺寒更多獨家分析，請訂閱公眾號「肖磊看市」）