從北京城市群看房地產投資新思維

  北京的城市定位與規劃建設，從來不是個小事情。

  5月17日，中共北京市委十一屆十四次全會召開，研究討論《北京城市總體規劃（2016年-2030年）（送審稿）》（以下簡稱《總規》）。

  會議公報有兩句話我個人最關註：共同建設以首都為核心的世界級城市群；確定北京市常住人口規模到2020年控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定控制在2300萬人左右。

  城市群不是個新概念，但「世界級城市群」，是最近提出的；「以首都為核心的世界級城市群」則是最新提法。

  作為全球第二大經濟體，圍繞最發達的京滬深穗港，建設幾個世界級的城市群，是各類資源秉賦凝聚而成的結果。以首都為核心的城市群，粵港澳大灣區城市群，長三角城市群，是完全有資格成為世界級城市群的。

  我個人理解，以首都為核心的世界級城市群，至少包括了首都核心區、北京主城區、北京城市副中心、雄安新區和天津、廊坊等。北京的非首都功能正在加緊疏解，雄安新區是其集中承載地，北京城市副中心則是北京市行政機關所在地。

  北京的非首都功能疏解，必然也伴隨著人口的疏散。最重要的，是首都核心區人口的疏散。前述《總規》確定，北京市常住人口規模到2020年控制在2300萬人以內，2020年以後長期穩定控制在2300萬人左右。也就是說，到2020年後，北京市常住人口基本就增長了。這無疑將極大地緩解北京市的公共資源壓力。

  據新華社報道，雄安新區遠期規劃人口為200萬至250萬。隨著雄安新區建設的推進，它對北京的人口產生的不僅是一種疏散效應，而是一種吸引效應。不止於現在北京企事業單位搬遷帶動的人口遷移，更重要的是，一座全新的科技新城、智慧新城，對優質人才具有天然的吸納力。我認識的幾位剛參加工作或即將畢業的朋友，就對去雄安新區工作和生活充滿了嚮往。

  我們國家是個人口大國，相應地，特大城市群、世界級城市群的人口總量、人口密度，很可能要高於其他國家的同類城市群。城市群的效率取決於它的功能分佈、產業和人口布局。功能不清晰，產業和居住嚴重分離的城市空間布局，已被證明具有很強的離散效應，弊端很大。從這個意義上說，前述北京《總規》是對城市功能的重新釐定和再規劃。

  城市群的交通應該是通暢的。紐約與新澤西之間的交通，主要是高速公路，這與新澤西人口密度不高有關。但在我們國家，人口密度較大的特大城市群和世界級城市群，城市與城市之間的交通連接，應該是通過軌道交通。以首都為核心的世界級城市群，已經交付運營和規劃建設的軌道交通，包括了高鐵、城際鐵路、專線鐵路和快速鐵路等。

  在此基礎上，我個人建議，條件允許的幾個世界級城市群，軌道交通應儘可能同城化，也就是，通勤化。這方面，還是要舉東京城市群為例。某個白領從橫濱的鶴見區到東京的澀谷上班，可以準確地知道自己坐哪條線的某一趟車不會遲到。

  坐高鐵實現通勤，不現實。班次不夠密集，交通成本也偏高。而要實現高鐵向區內交通的通勤化，投入是巨大的。其中還有一個投入效率的問題。這是一個與城市財力相匹配的循序漸進的過程。但前瞻性的遠期規劃可以先行考慮。

  城市空間布局和功能的調整，絕非房地產概念，但也不可避免地會影響到房地產市場。記得中央決定設立雄安新區的消息傳出，我就對一位仍準備在北京中心城區投資買房的朋友說，北京核心區的房價差不多接近階段性頂部了，別再想著暴利了。

  香港地政總署5月16日公布的土地招標結果，恆基兆業以232.8億港元獲得一幅地塊，摺合人民幣47.7萬元/平方米。而內地最貴的上海一幅地塊，也只是10萬元/平方米。聽到這個消息，上面提到的那位朋友又來問我：比照香港，北京上海的房價是不是還有很大潛力？

  真是沒有多大可比性。且不說商業環境不同，企業辦公需求不同，單說土地供應，香港與內地幾個一線城市，就不可同日而語。我明白那位朋友是想用商業辦公地價來說明房價的空間，但內地商辦售價與住宅價格一般是兩個體系，關聯度並沒有想象得那麼高。

  我更想提醒的是，以北京為核心的城市群，實際上是從北京跳開來，不再只是聚焦於四環或五環內的北京，空間布局就完全打開了。舉個例子，城市群的土地供應可能是北京城區的5倍甚至10倍，住房的需求與供應，房地產市場模式也會發生重大變化。你還沿用過去的投資思維，也就不合適了吧。