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30年前,東京的房價可買下整個美國!

30年前,東京的房價可買下整個美國!

最近幾天,「清華碩士集體逃離北京」已成為時下的熱門話題。

因為北京學區房又開始暴漲,一套靠近天安門的3室2廳的房子已經高達2530萬!

看看清華大學畢業五年的學生,平均月薪還不到1萬5,也不怪乎清華碩士集體望房興嘆!

更有趣的是,最近美國俄勒岡州的蒂勒鎮標價385萬美元出售。經過匯率換算,約2600多萬人民幣,剛好是北京的一套學區房。

一套170平的北京學區房,竟能買下美國一座面積1平方公里的小鎮,很多人驚呼北京房價太瘋狂。

北京的房價確實高不可攀,但與30年前的東京相比,就是小巫見大巫了。

東京的房價,能買下整個美國!

日本的房地產泡沫,始於上世紀80年代。

日本國土廳公布的數據顯示,1980年,東京的商業用地價值指數為100;1985年,漲到120;1988年,暴漲至334。1988年,東京的住宅用地價格,與1985年相比,也上漲了2.1倍。

1989年,國土面積僅為美國4%的日本,其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。

東京銀座大街土地價格最高達100萬美元/平方米,東京的房價可以買下整個美國,所言非虛。

日本房地產的泡沫造就了無數的富豪。1989年,全球十大富人中,有6名是日本人,全都是房地產行業的大亨。

普通的「有產者」也成為「食利者」。在東京,有一位老人在學校傳達室幹了40多年,一直收入微薄。退休之後,準備返回鄉下安度晚年。把東京的一所小房子賣掉,沒想到竟賣出了800萬美元的價格,老人瞬間成為千萬富翁,衣錦還鄉。

1987年,日本人斥資57億日元,買下梵高的名作《向日葵》。

1989年,日本人斥資4692億日元,買下美國文化的象徵——哥倫比亞影片公司。

1989年,日本人斥資2200億日元,買下美國國家的象徵——洛克菲勒中心。

在國際上,日本人是貨真價實的大土豪。

當年日本的很多文藝作品,也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。

比如《哆啦A夢》1989年劇場版《日本誕生記》中,大熊等國小生乘坐時光機穿越到數百萬年前的日本,做的第一件事就是劃分土地。(去年我還在電影院看過,以為是最新出品的)

伴隨著房地產泡沫,日本的股市也開始飆升。

1983年到1989年,日本股票價格上升了3倍。1989年的5月2日,東京證券交易市場上市公司股價總額達到500萬億日元,佔世界份額的45%,一躍成為世界最大的股票交易市場。

房地產成了名副其實的支柱產業。1987年,房地產對日本GDP增長的貢獻接近30%。

大量的資金流入房地產。1989年,日本銀行業對房地產貸款的比例上升到74%,直接打擊了其他生產性行業。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣,危機一觸即發。

泡沫猛然破裂!

1990年1月12日,日本股市迎來史上最黑暗的一天。當天,日經指數頓挫,股市暴跌70%。

與此同時,房地產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境。1991年,東京、大阪、京都等大城市的房價下降了20%,到1993年,日本房地產泡沫全面崩潰。

日本人為泡沫付出了慘痛的代價。1990年,共有6468家(負債1000萬日元以上)企業破產,負債總額2萬億日元;1991年,達到了8萬億日元。

1994年,日本政府公布,日本1992年的國民總資產比1991年減少了448萬億日元,相當於日本當年的GDP。

日本GDP增長率,從1988年的7.1%,猛跌至1993年的0.17%,1998年出現了負增長,日本進入了所謂的「失去的20年」,房價也回歸理性。

日本房地產泡沫為何破裂?

1991年,日本著名的政經節目主持人田原總一郎曾問當時的首相宮澤喜一,經濟過熱的時候,你們為什麼不早一點踩剎車?宮澤反問道,有一個討厭泡沫的國民嗎?

從歷史上看,無論是荷蘭鬱金香泡沫,還是英國南海泡沫,身處其中的人們,並不知道,甚至根本拒絕相信這是泡沫。

鬱金香泡沫,源自17世紀荷蘭的歷史事件。被稱為人類歷史上有記載的最早的投機活動。17世紀荷蘭的鬱金香一度在鮮花交易市場上引發異乎尋常的瘋狂,鬱金香球莖供不應求、價格飛漲,荷蘭鬱金香市場儼然已變成投機者伸展拳腳的、無序的賭池。荷蘭的「鬱金香泡沫」昭示了此後人類社會的一切投機活動,尤其是金融投機活動中的各種要素和環節:對財富的狂熱追求、羊群效應、理性的完全喪失、泡沫的最終破滅和千百萬人的傾家蕩產。

南海泡沫,指的是在1720年春天到秋天之間,脫離常軌的投資狂潮引發的股價暴漲和暴跌,以及之後的大混亂。

日本房地產泡沫,從來不是某個企業、某個組織吹大的,更像是所有人的狂歡,政府、銀行、國民都沉醉其中。

日本政府由於擔心「廣場協議」帶來日元大幅升值,引起國內的通貨緊縮,日本政府採取非常寬鬆的貨幣和財政政策,導致了市場上流動性泛濫,大量的資金流入了不動產以及股票市場, 使得房價和股票價格急劇上升。

日本銀行為了擴大營業份額,想方設法向房地產發放貸款,甚至蠱惑有存款意向的人進行土地投資。

日本國民初嘗房價暴漲的甜頭,繼續以房子為擔保貸款,購買別處的房子,然後再以新的房子為擔保……

在房地產泡沫中,每個人都是贏家:政府增加了稅收,投資者會得到豐厚的帳面回報,銀行的投資都是優質資產,有房者為自持的房產增值而沾沾自喜,即使是無房者,也能分享到「欣欣向榮」的經濟發展成果。

日本房地產泡沫如吸毒一般,吹的越大,陷得越深,裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲,可悲的是,誰也不相信自己接的是最後一棒。

未來的北京,就是過去的東京?

「人類一直以來不變天性就是貪婪,貪婪是推動社會進步的力量, 也是摧毀人類的力量。」——經濟學家凱恩斯

正如今天的人認為北京房價不會跌一樣,當年的日本人,也不相信東京的房價會跌。

房地產的現狀,與日本當年有太多相似之處:

兩者的不同之處在於,當時的日本,已經完成了城鎮化建設,城鎮化率超過90%,在原有產業結構下,日本的經濟增長已經趨向飽和。

而現在的,城鎮化率僅為56.1%,仍有很大的增長空間。

但太多的相似,是否意味著,日本房地產的今天,就是房地產的明天?

本文想探討的,不是房地產是否會崩盤,抑或繼續上漲,而是不斷暴漲的房價,對經濟倫理的傷害,對資源分配的扭曲,對社會秩序的撕裂,對幸福美好的摧殘。

去年的新聞,一家企業將要倒閉,卻以2000多萬賣了一套北京的房子就扭虧扯損。這是不是對企業莫大的諷刺?

當房價不斷暴漲,依靠炒房或繼承的祖屋,便可不勞而獲,揮霍一生。所有的人都會變得貪婪,企業不願意從事研發生產,而選擇置身投機樓市、製造泡沫的賭博中。汗流浹背、辛勤勞動的所得,遠不如金錢遊戲帶來的利益,必然對傳統的經濟倫理造成極大的傷害。

當房價不斷暴漲,大量的資金、人力等資源都將流向房地產領域。銀行熱衷於向房地產放貸,國民熱衷於投資樓市,甚至企業也放棄傳統的製造業,涉足房地產。房地產占國家GDP的比重越來越大,資源分配被嚴重扭曲,經濟患上了房地產依賴症。

前幾天看到某著名自媒體寫了一篇文章,中心觀點就是「買房就是買階級」、「有老可啃便是福」。呵呵。

愛情更是不堪一擊,現在的女孩子已經明碼標價,「沒房你拿什麼娶我?」

婚姻也成兒戲,為了買更多房,離婚者大有人在。

當房價不斷暴漲,真正的創新精神、傳統價值觀,都被撕得粉碎。

整個社會陷於居無定所、心無所依、望房興嘆的無限焦慮之中。房價的巨大壓力,讓父母為子女的房子唉聲嘆氣,讓年輕人的夢想碰撞的支離破碎,幸福又如何談起。

當所有人堅信北京的房價會永遠上漲時,日本便是最重要的一面鏡子。

歷史,會即將重演嗎?

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