南京土拍6幅宅地全搖號，樓麵價燕子磯2.38萬元\/㎡，淳化2.17萬元\/㎡

3月30日，南京土拍共計出讓8幅土地，其中商辦類2塊，住宅用地6塊，均位於新城區，即燕子磯新城1塊，祿口空港新城4塊，江寧淳化1塊。這是南京樓市調控升級后的首場土拍，開發商拿地熱情依然不減，6幅含住宅用地均需要搖號和現房銷售。

本次土拍這麼火熱，除開發商缺地外，主要是因為地塊比較小，總價比較低，均低於21億元，其中三幅低於9億元，開發拿地資金壓力比較小。但要看到，6幅地塊成交樓麵價非常高，其中燕子磯2.38萬元/㎡，與區域新房毛坯價相當；遠離主城的淳化2.17萬元/㎡，高於區域新房和二手房價格；祿口空港1.3萬元/㎡左右，房價至少要在2萬以上，作為遠離主城的剛需之地空港新城，這個價位不低。剛需購房者對南京房價的承受估計要遙不可及了。

備註：成交總價和樓麵價數據均含有搖號后增加的一千萬元。

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燕子磯2017G01地塊

樓麵價高達23800元/㎡，需現場搖號和現房銷售

2017G01地塊競拍輪數73輪，成交總價20.1億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率57%，成交樓麵價23800元/㎡，現房銷售+搖號。

點評：雖然01地塊位於燕子磯新城的北側，有1號線北沿的交通優勢和濱江風光帶的自然景觀優勢，也要看到，區域多數地方原為化工廠廠房，本地人接受度比較低。此外，2.38萬元/㎡的樓麵價，與區域新房毛坯價基本相當，在樓市調控升級背景下，原本競爭就十分強烈的燕子磯區域，即使項目在2年後現房銷售，但想要要房價突破四萬，估計比較難。

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祿口2017G02、03、04、06地塊

樓麵價突破1.3萬元/㎡，全「現房銷售+搖號」

2017G02地塊競拍輪數80輪，成交總價19.1億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率72.1%，成交樓麵價12842元/㎡，現房銷售+搖號。

2017G03地塊競拍輪數67輪，成交總價15.6億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率75.3%，成交樓麵價12846元/㎡，現房銷售+搖號。

2017G04地塊競拍輪數 67輪，成交總價8.1億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率72.3%，成交樓麵價13176元/㎡，現房銷售+搖號。

2017G06地塊競拍輪數 81輪，成交總價20.1億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率75.0%，成交樓麵價13017元/㎡，現房銷售+搖號。

點評：空港新城位於南江寧，南京遠郊區域，隨著江寧九龍湖、科學園等區域房地產開發進入尾聲階段，在不斷南擴的過程中，2015年後空港新城進入快速開發時期，品牌房企爭先入駐和機場線的開通，使得區域競爭力明顯增強。

目前區域房產開發仍處於起步階段，區域內除交通外，教育、醫療、商業等生活配套設施比較差。2016年以來，政府在土地出讓中，商業和社區中心的配套設施用地明顯增加，未來5年區域配套將有明顯改善。

目前祿口空港新房在售項目僅為3個，進入尾房銷售階段，但從可供開發土地看，5幅已經成交地塊未開發，總建築面積合計24萬㎡，整體看，不僅項目體量小，整體規模也比較小，屬於起步開發的空港新城，土地供應跟不上市場的節奏。

本次拍賣4幅地塊，總建築面積合計34.7萬㎡，將彌補區域土地開發緊張的局面，隨著空港新城土地供應的增多，該區域將逐步成為南京的熱點開發區域。但1.3萬元/㎡左右的樓麵價，房價至少要在2萬以上，作為遠離主城的剛需之地空港新城，這個價位不低，剛需購房者對南京房價的承受估計要遙不可及了。

3

江寧淳化2017G05地塊

樓麵價突破2.1萬元/㎡，麵粉貴過麵包

淳化201705地塊競拍輪數75輪，成交總價8.1億元（含搖號后增加的一千萬），溢價率88.4%，成交樓麵價21746元/㎡，現房+搖號。

點評：淳化街道目前房地產開發處於起步階段，是未來南京剛需的外移區域。目前土地存量比較多，隨著萬科、禹州等品牌房企的入駐，淳化是南京樓市東擴的開發熱點區域。但2.17萬元/㎡的樓麵價，對於遠離主城且配套設施基本空白的淳化，不知道開發商是對南京市場信心太足，還是因為手中沒有地塊開發，不得不搶地，但不管怎麼樣，預計要爛在手裡幾年了。