任志強再放豪言:調控錯了,一線房價還將暴漲!

2017/02/21

導讀

近日,預測樓市無有不準的任總再次放言:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。

編輯 | 讀懂君

未來房價到底會怎麼走呢?

一向語不驚人死不休的任志強,這次又給我們丟了一個深水炸彈。

近日,在《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會上,任志強與張維迎等經濟學家對2017年房價展開了一次深刻的探討。

在此次研討會上,任總的核心論斷是:錯誤的調控手段會讓需求在一段時間以後集中爆發,所以下一輪會比這一輪漲得更高。

任總主要從供應和需求兩個方面佐證了他的觀點:

供應端:土地供應已經連續兩年下滑

任總表示:2015年土地供應就是負的33%,很多城市土地已經出現短缺,包括上海和北京。

2016年,政府的土地供應繼續下滑,部分一線城市的土地連2015年的一半都不到。比如,北京16年的土地出讓收入是800多億。而15年是多少?1960億。去年才到前年的差不多40%。

而土地是兩年開工,所以它15年和16年連續2年的土地供應負增長將影響到未來城市的庫存。

財君翻看了一線城市的庫存量,確實觸目驚心。目前一線城市庫存平均已經只有6個月左右,已經遠低於12個月的安全庫存標準。

如果一線城市不再建房,不出6個月,市場上將沒有新房庫存,這樣房價怎麼會不漲。當然這是最極端的情況,我們現在的銷售的房子和竣工的房子的比例到底是什麼關係?

任總給出的數據是1:2.12。什麼意思呢?平均每竣工了1套房,就賣了2.12套,按照一線的6個月庫存,這麼個調控法,等到無房可賣,房價肯定要出大問題。

需求端:一線城市人口還將繼續飆升

目前,因為土地稀缺,部分一線城市已經在限制人口,比如北京最近提出一個「誓死守住人口2300萬的底線」。

並且市裡給各個區還下了任務,區里就把任務分割給了管轄下的各個企業,但結果卻收效甚微。

這是必然的,一線擁有更好的教育,更好的醫療,以及更好的前景,「把人轟走,你轟得走嗎?」

人往高處走是人的天性,不然人類早就滅絕了。這樣違背人性的計劃註定必然失敗!

世界歷史上,早就無數次的證明限制人口根本行不通。

早在東京還是1200萬人口的時候,當時就跟北京一樣,下決心把人口控制住,於是就發展東京的衛星城市,修了條高速鐵路,說半小時就能到大阪,大家去大阪生活吧。

結果路是修好了,東京人不但沒去大阪,反而大阪的人全都跑到東京來了,現在東京多少人了呢?3750萬。

只要人口還在源源不斷的往一線城市湧入,房價怎麼會不漲呢?

信志強住洋房,聽牛刀住牛棚

這些年,在國內市場上,由於任總屢測屢中,他儼然已經成了像神一樣的人物。

2010年,樓市成為一道分水嶺。在市場上看空論大行其道的時候,任總卻發表了房價必漲論,並揚言:「你們還是別當傻瓜了,把幻想放下去吧!」

結果,2010年房價暴漲。全國平均漲幅9.9%,而北京更是暴漲了42%。

2015年,任總再次發表房價暴漲論:「由於限購政策,2013年和2014年土地供應量減少,2015年房價還將上漲。」

當有人問任總到底該不該買房時?任總對這個老生常談的問題顯然是不耐煩了,回到:「都問了十幾年了,還在問。不要等,有錢該買房就買房。」

事實證明,任總再次一語成箴。2015年隨著限購政策的解除,一線城市像壓抑已久的火山,突然噴發。其中,深圳更是跳漲50%,隨後北京、上海輪番上漲,並蔓延至二線城市。

看來,只要是任總一開金口,我們務必要非常重視。

這十多年,他說的話有些雖然非常刺耳,很多老百姓不愛聽。但聽他話的人,財富早就上一台階了。

只要M2在漲,房價必然上漲

那為什麼這些年我們的調控政策一直失靈呢?為何我們每次調控完之後就會報復性反彈呢?包括這次任總何以如此自信,堅信下輪會漲得更高。

我總結出來大概有以下幾種:

一:由於M2的高速增長,比如2009年的27.7%,以及目前放緩的11.3%,致使資金沒有更好的地方儲存,大家只能堆積到房產。

經濟好時,GDP高速發展,M2飆升,大家最好的選擇是買房。經濟不好時,政府要基建,M2也會飆升,大家最無奈的選擇還是買房。

而國內的資金去向就那麼幾類,除了房產,確實沒有更好的選擇。

比如:放銀行那肯定是虧損的,如果M2是11%,銀行只有5%,那每年資金就會貶值6%。

股市也是差強人意,一贏二平七輸,多少英雄都在股市折戟,不要說保值了,能活著出來都不錯了。

信託就更不用說,拿著8%的利息,不僅沒有干過M2,每天還過得提心弔膽,夜不能寐。

大家全民買房,這麼大的需求量,房價當然很難壓下來。可以說只要M2是增長的,我們的房價就會長期向上。

二:只要政府調控房價或者房價向下,開發商就會謹慎拿地,一旦以後庫存不夠或者政策放開,需求就會爆髮式增長。

這也就是任總會說下一輪會比這一輪漲更多的原因。因為這輪調控對房地產的打壓太慘絕人寰了。

房企的各路資金通道被毀后,目前的房企錢都沒有,還靠什麼拿地,靠什麼建房。即使政府土地供應量上天,沒有人買地,那都是徒勞。

這輪調控有數據顯示,國內的房企上市公司在國內借不到錢的情況下,已經集體選擇借入高風險的美元。選擇這種飲鴆止渴的方式融資,可見國內房企資金鏈已經多緊張。

最後導致的結果就是,在今年1月份,國內40家大型房企的拿地量下降了50%,而深圳更是出現了中心土地流拍。

所以,政府打壓得越狠,房企資金鏈越困難,就越不可能拿地建房,庫存就會更少。下次房價就會漲得越多。

一方面,為了躲避貨幣貶值,我們對中心地段的需求在源源不斷的上漲。一方面,政府打壓樓市,房企不再拿地,致使庫存告急。

雙重夾擊下,只要政策放開,或者說庫存到了某個臨界值,房價就會如火山一樣噴發,無法抑制。這也就是為何任總能這麼有底氣的說,房價下一輪將比這輪漲更多的原因。

如果是真正的剛需,讀懂君也建議,只要資金鏈別太緊張,政府每次打壓樓市可能都是上車的好機會。

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