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二手房買賣糾紛十大問答(太有用了!)

二手房買賣糾紛十大問答(太有用了!)

廣東匯誠聯合資產

隨著近年房價漲幅遠遠超出工資漲幅的可怕趨勢,如今一二線城市的房價,已經到了讓大多數人目瞪口呆的程度。人們對房子翹首以盼的同時,也催生了二手房買賣中的一系列糾紛。現在筆者就最近接觸到的一些房屋買賣中的常見問題進行介紹,希望能給身邊的您在二手房買賣過程中有所認識。

0到房管局查詢產權證的真實性

讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性,包括查房產的基本情況,抵押情況及查封情況,是否與人共享等,注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。

1遇到銀行政策調整,買家無法及時支付房屋尾款怎麼辦?

由於銀行政策調整、買家個人徵信原因導致的延遲放款,從而買家無法按合同約定支付房屋尾款,這種情況是很常見的。出現這種情況的時候,買家也是要向賣家承擔違約責任的。因此買家必須要對個人徵信和銀行政策有及時的了解。

2注意協議簽訂內容

簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議裡面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。

3賣家逾期交房怎麼辦?

除了一些特別的事由,比如買家未付清尾款等原因,賣家都必須遵照合同約定及時移交房屋給買家,若賣家逾期騰房,那麼買家可以據合同約定向賣家主張違約責任,或者向賣家主張因為逾期交房增加的租房費用賠償。

4賣家逾期不履行過戶手續怎麼辦?

在房價迅速躥升的特別時期,一些賣家會不惜違約,通過拖延過戶時間,不配合辦理過戶手續等方式意圖破壞原來的買賣合同,達到毀約的目的。遇到這種情況,買家可以及時起訴對方,同時對房屋申請財產保存等。

5行政單位作為被執行人時,可執行其財政資金.

中介機構和人員素質良莠不齊是這個行業的普遍現象,由於中介的原因導致的買賣雙方無法順利進行,甚至對簿公堂的事情屢見不鮮。當出現這種情況,買賣雙方除了不再依照居間合同交付中介費用之外,還可以向房屋中介公司主張賠償責任。

6房屋質量有問題怎麼辦?

這個問題主要有三種情況,第一,如果簽訂房屋買賣合同時,賣家已經明確如實告知買家房子的質量情況,買家據此得到優惠價格,房子過戶后,買家又以此對賣家主張賠償責任的,那賣家可不承擔責任;第二,如果是買家故意隱瞞房屋的真實情況,那麼買家可以向買方主張違約責任或者賠償責任;第三,賣家已經把房屋真實情況告知中介,但中介基於促成交易的考慮而沒有如實告知買家的,那麼買家可以向房屋中介公司主張賠償責任

7房屋過戶后,發現買家戶口沒有遷移怎麼辦?

房子往往和學位以及福利掛鉤,如果出現賣家沒有遷移戶口或者不肯遷移戶口的情況,除了要催促賣家及時遷移戶口之外,最好的方法還是在簽訂合同前明確戶口的遷移情況,並且把戶口遷移違約責任寫在合同里。

8定金問題產生爭議怎麼辦?

二手房買賣中,定金糾紛應該屬於最常見的問題了。按照定金合同的性質,定金又可以分為立約定金、違約定金等,所以定金的性質要看合同內容的具體約定。如果只是由中介機構出具「定金收條」,而沒有明確具體的內容,那麼雙方就很容易對這筆「定金」的性質產生爭議。所以,具體明確的約定,是避免定金爭議最好的方法。

9房價突然大漲,賣家寧可毀約不要定金怎麼辦?

在簽訂正式合同之前,下家一般都要先支付定金,定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。遇見這種情況,如果只是要求賣家雙倍返還定金是無法彌補買家的損失的,這個時候買家可以向法院請求繼續履行房屋過戶,或者請求賣家賠償房屋上漲的差額賠償。

10買賣雙方為了避稅而訂立「陰陽合同」,後來賣家主張買賣合同無效怎麼辦?

為了避稅而訂立「陰陽合同」這是違反行政法規的,但是並不必然導致房屋買賣合同無效,賣家看到房價大漲,就據此認為合同無效的主張是不成立的。《合同法》第五十六條規定合同部分無效的,不影響其它部分的效力的,其它部分仍然有效。一旦能夠確定真實的合同交易價格,並且是雙方的真實意願,那麼房屋買賣合同就是有效的。

11交了誠意金(意向金),如果不想買房了怎麼辦?

主要分兩種情況,

第一,買家向中介公司交付意向金時,中介公司沒有要求買方簽訂《定金合同》,而僅僅是出示誠意金收據,那麼這個時候的誠意金就相當於「訂金」,只要最後沒能訂立買賣合同,誠意金都應當返還。

第二,如果中介公司在《定金合同》中明確約定:「一旦賣家同意買家的條件,並且收取誠意金后,誠意金就轉變為定金。」如果有這樣的約定,那麼這時候的誠意金就相當於「定金」,買家沒有正當的理由拒絕簽訂合同的時候,買家是不能要求返還的。

12

合法徹底辦理過戶 注意交費時間

要求業主過戶遞資料完成才給50%房款,拿到受理回執,確定能拿到房產證才給全款;要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費,到交完樓才給齊,或者與第三方簽訂協議。

特別是如果你看中的房子還在按揭中,定金較好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管,可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之後給賣方,需註明「交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約」。如果沒有可信賴的第三方,定金較好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易核心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

如房東還有水電費未結清,等全部費用完結后才付中介。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續,才算真正換了主人,其他任何單位的保證和公證都不算完銷售易。

二手房過戶流程中的二手房交易注意事項主要針對買家而言,一方面要對所購房屋的質量和真實性查驗,另外一方面要注意二手房交易合同內容和交費時間的控制。

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