潘石屹否認「跑路」：重資產回報率低將轉型輕資產

隨著近日王健林將萬達集團部分酒店和文化旅遊項目以600多億元出售給融創，潘石屹以35.73億元出售虹口SOHO項目，一時間關於「王健林、潘石屹接連甩賣資產要跑路」的消息也開始充斥網路。

對此，SOHO董事長潘石屹昨日在其業績年中會上笑著直言：「說我們要跑路？我們往哪裡跑？說我們從重資產模式向輕資產模式轉型，向平台化的共享經濟模式轉型，這是對的。從現在開始，我們要把自己建的房子每一寸都利用起來。」

據悉，2017年上半年SOHO實現營業額約人民幣10.7億元，同比上升47%；租金收入約人民幣8.18億元，同比上升17%；凈利潤約人民幣39.82億元。投資物業的平均出租率達到97%，租賃毛利率為80%；截至本期期末，債務融資成本依然低至4.4%，凈借貸占歸屬公司股東權益的比率約為43%。

拋售多項目「瘦身」 未來還有40億待售資產

事實上，記者梳理髮展，自2012年起SOHO宣布由「散售」向「自持」轉型之後，潘石屹就開始相繼出售旗下項目。數據顯示，從2014年到現在，SOHO先後出售SOHO世紀廣場、上海虹口SOHO、SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場等項目。3年時間裡SOHO通過出售旗下物業套現超過200億元。

今年7月，潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售，截至目前，這兩個項目正在進展過程當中。6月下旬，SOHO以35.73億元整售上海虹口SOHO，高於成本53％。

SOHO首席財務官唐正茂表示，公司利用市場的機會出售一些資產是為了讓公司變得更輕一些，「公司方面認為重資產價值提升空間的回報率不是很高，所以基於現在市場的考慮下，我們選擇出售一些物業。」

對於回籠資金如何花的問題，潘石屹笑著稱，首先是償還貸款，尤其是境外的貸款，「我們不想承擔更多的匯率風險，我們的收入是人民幣的收入，我們的負債就是人民幣的負債」。

SOHO最新的財務數據顯示，截至6月30日，公司現金及現金等價物為34.41億元，銀行存款2.53億元，持有待售的處置組的資產有40億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經營報》記者,對於一些地產大佬來說，通過拋售可以降低企業的融資壓力，不排除此類套現也是為了降低項目運營的成本，同時在這個時候堅持現金為王的策略，對於其財務數據改善等有積極的作用。「後續其繼續投資類似物業的可能性依然是很大的，關鍵看否會尋找到合適的標的。」

轉型輕資產 加碼3Q看好共享辦公

「如果說我們把項目變現要跑是謠言的話，說我們把項目變現了從重資產的模式，向輕資產的模式轉，向平台化的共享經濟的模式發展，這個是對的。」潘石屹笑著稱。

潘石屹解釋稱，多年建了這麼多房子，我們看到商場都嚴重過剩。「萬達把77個酒店199億人民幣賣給了富力，一座酒店的錢就是香港一套房子的錢。這個回報率是非常低的。我們公司過去開發了很長時間的辦公樓，但我們看辦公樓的租金水平，北京、上海還好一點，二線城市的空置率很高，租金很低，傳統的辦公也過剩了。有沒有一個平台可以在不增加城市的供應量，不浪費資源的前提下，把這些我們過去好幾十年時間建了的辦公樓有效的利用起來？有。就是共享辦公。」

SOHO3Q正是潘石屹口中SOHO旗下的共享辦公品牌。據了解，目前SOHO3Q共擁有19個中心、17000多個座位。潘石屹介紹稱未來SOHO 3Q會將共享辦公的模式帶到更多城市。首批拓展城市已選定北京、上海、杭州、南京，下一步還將在深圳、廣州等更多城市全面鋪開。擴張選址將聚焦在城市核心地段大於4000平米的項目。

在說到未來發展的規模時，潘石屹提到，「未來SOHO 3Q在每個城市要有800個座位，地上擁有4000平方米的使用面積，這是底線，不能低於這個數字。共享辦公，要形成一定的氛圍，一兩百個座位是沒有用的，而且不能用地下室的面積。

嚴躍進提醒，類似SOHO3Q的概念總體上有較好的市場認可程度，屬於當前移動辦公和共享辦公下的一個非常好的創新。但單純概念和物業還不夠，後續還需要不斷研究很多新需求，比如說租客的真正租賃和創客需求等，同時研究如何在全國一二線城市進行項目擴張。