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中國樓市泡沫不會破,但這幾類房子必須賣掉!

摘要:樓市有沒有泡沫?的確有,但這沒什麼可怕。從2005年開始就有人說房地產市場要崩盤,可直到現在依舊還沒破。那麼,未來政府會不會主動刺破泡沫?如果政府不主動刺破,房價還會漲嗎?

樓市有沒有泡沫?的確有,但這沒什麼可怕。從2005年開始就有人說房地產市場要崩盤,可直到現在依舊還沒破。那麼,未來政府會不會主動刺破泡沫?如果政府不主動刺破,房價還會漲嗎?

1、世界五大都市房價走勢圖

很多人說,這麼多年,最後悔的就是當初沒有聽房產中介的勸告。還有人說,當初有人告訴我今天的結果多好呀。其實,有人告訴我們呀,任大炮一早就告訴了,我們不相信呀,當時還罵他。

我們為什麼不相信任志強?

因為一早就有無數經濟學家告訴大家日本的崩盤,從2005年開始就有人說房地產市場要崩盤。現在回想,這什麼經濟學家,憑什麼在一個13億人口大國剛剛開始住宅市場化,城鎮化正如火如荼進行時,判斷房地產市場崩盤?

然而,崩盤論是政治正確的,因此很多經濟學家傾向於喊崩盤,因為即使不崩,也會讓群眾心裡得到安慰。在輿論不斷強化之下,我們都認為日本就是市場的榜樣,是房價的宿命。

房價的結局一定是崩盤嗎?

還是數據說話。我們下面看幾個全球最有代表性的,也曾經出現過下跌的大城市的房價走勢圖:

1、紐約套均價格

2、舊金山套均價格

3、香港房價指數

4、倫敦房價走勢

5、東京土地價格走勢

從以上走勢圖可以看到:

1、紐約和舊金山的套均價格,自從1978年以來,大趨勢是一直上漲的,只在2008年金融危機時有過短暫時期的下跌,但是反彈得很快。金匯兌本位制的布雷頓森林體系是在上世紀70年代崩潰的,從此之後,房價總的趨勢幾乎是一直上揚的;

2、香港,在1998年金融風暴時下跌,頹勢持續到2003年非典,從2003年之後就是一直拉升的過程,有數據表明最近13個月漲了21%。現在香港的均價約11.5萬元/平,深圳是5.2萬左右,香港是深圳的2.2倍;

3、倫敦,只在2008年金融危機時有過回調,它這種幅度只能算回調。虛線是英國的房價趨勢,實線是倫敦的房價趨勢,可見倫敦漲勢比英國平均強的多;

4、日本自從90年代暴跌,再也沒有起來;

5、很明顯,長期跌的只有日本,所以日本是一個特例,日本不是宿命。日本的人口結構對房價影響深遠,一是造成了通縮,二是稅收重以承擔老齡社會,三是導致對於房屋的需求很弱。

上面是總趨勢,接下來我們說一說美日港泡沫怎麼破的。

2、不主動刺破,地產泡沫不會破滅

除了日本這個奇葩特例,全球看,房價長期趨勢,還是漲的,只不過在漲的過程中,因為各種原因漲的太快時會形成泡沫。

但在此要特別糾正一下市場流行的那種完全不過腦子的慣性認識:房價泡沫不會自動破滅的,根本不是我們想當然的「有漲就會跌呀」,「我就沒見過只漲不跌的東西」呀。

那種有漲就有跌的理論,是適用於普通商品的。普通商品價格高漲會引起產能急劇擴張,從而平抑價格,才會有漲有跌,但是房子即使價格高漲,也不能急劇擴張產能平抑價格。

當局主動刺破泡沫

1、美國加息17次才刺破泡沫

黃色虛線,這是美聯儲的基準利率趨勢,可以看到,從2000年到2007年利率幾乎是在過山車似的下降上升。

美國的按揭款有固定利率的,也有浮動的,大部分次級貸都採用了浮動制,因為當時聯邦基金利率比較低。所以,當美聯儲連續大幅度加息時,次級貸業主償付能力就出現問題了,違約現象不斷增多,房價下跌進一步凍結了房產流動性,於是,很多人只能坐等著法院強制執行。

下表是美聯儲上輪加息的詳細信息:

從2004年6月開始,加到2006年6月,2年時間,美聯儲密集加息17次,把基準利率從1%一路推高到5.25%。現在這輪加息,美聯儲就謹慎多了,從2015年12月第一次加息開始,到現在一年半,才加了3次。

2、日本加息刺破泡沫

黃色虛線,是日本商業銀行向央行借款的貼現率,利息率從1988年的2.5%上升到了1990年的6%,地產也是從這一年開始崩盤。

日本的利率跟美國一樣刺激,曲線一樣陡峭,這什麼泡沫刺不破呀?另外,日本當年的泡沫尺寸驚人,據說當時賣掉東京,能買下整個美國。現在就算賣掉北上深,也只能買下三分之一美國。

3、大時代風暴刺破香港泡沫

香港1997年金融風暴時為了保衛匯率也加息了,不過,香港更多的是受外界大局勢影響,香港作為一個小小的風暴中心,就像小船一樣容易被顛覆。

當年的香港不僅是金融風暴眼,還是政局大變動時期,後來更是碰上非典,屋漏偏逢連夜雨。

可見,泡沫不是自己破滅的,是被外力打爆的,看看美國和日本那種過山車似的降息和加息,可以說是惡意做空。

刺破泡沫的手段有哪些?

為什麼加基準利率能刺破泡沫?

因為加基準利率是直接增加房產持有的成本,使得存量房變成燙手山芋。的限購、限貸、限售,都不觸碰存量的成本,業主沒有增加持有成本,何必急著賣房?所以,市場就不會出現大量拋盤,房價就不會大跌。

除了大幅度加基準利率,刺破房價泡沫的辦法還有哪些?

收縮流動性,減少個貸,放開土地供應,放開外匯管制。接下來我們逐個分析一下。

收縮流動性:不論是美聯儲縮表也好,改為穩健中性貨幣政策也好,歸根結底,對房地產產生影響的都是從緊的流動性。但是,這個收縮有限度,那就是以不產生系統性風險為準。已經在有意識的減少M2增速,今年4月份同比增長10.5%算是低點了,疊加表外監管,就已經引起了市場的股債雙殺,於是央行隨後進行了4600億的中期借貸便利的發放,緩解流動性的壓力。

也就是說,央行正在尋找一個合適的收縮尺度,既不引起市場動蕩,又要儘力控制流動性。

減少個貸:個貸發放直接影響房產交易,但是,個貸直接影響的是交易量,房價並不會出現同等的調整。

深圳從去年第二季度開始減少個人住房貸款,到了2017年第一季度,深圳個貸同比減少了87%,這幾個月發放量都只有40億左右了。相應的,交易量大幅降低,而房價僅僅回調了5%左右,從最高點均價55000元每平米在春節前跌到50000元左右,然後在春節后反彈到52000元左右。

再看上海,新增個貸從去年6月份高點之後就開始逐步縮減,從2016年5月的379億大幅減少到最近的186億,但是房價,從整體上看,幾乎一點沒跌,一直穩定在每平米55000元左右。

央行要求個貸佔比從去年的50%左右降低到35%左右,假設總貸款變動不大,那麼,個貸就要減少30-35%左右。

不過,從滬深的狀況看,個貸減少80%左右才能對房價形成壓力,這種尺度的調控不可能持久。

提高基準利率:前面分析過了,像美日那樣連續加息,加幾倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行,比如2010年大漲過後,央行也加了四次,從6%到7%,配合各種認房認貸限購等等,使北京上海回調了5-10%左右。

然而,現在虛弱的經濟狀況,還不具備大比例連續加息的基礎。

放棄土地財政和放開外匯管制:這兩招肯定能讓房價大跌,但是政府放開的可能性有多大?這幾乎是讓政府把主動的財政貨幣能力都放開。

3、泡沫不會破,但近期房價也不會漲

如果政府不主動強力刺破泡沫,比如連續加基準、放開土地、外匯管制呀,恐怕泡沫很難刺破,房價不會大幅下跌。

那麼,房價會漲嗎?

近期不會。因為2015-2016這輪上漲的直接動力是寬鬆貨幣和加大槓桿,目前這兩個因素都受到了抑制,所以,房價也失去了上漲的基礎。

去年全國個貸達到5萬億,住房公積金貸款1.27萬億,總計是6.27萬億,去年全國新房銷售額大概是10萬億,二手房大概是6萬億,合計16萬億,粗算,槓桿率為39%。

2016年深圳的槓桿率也基本上是這個比例,但是深圳是個貸比較高,住房公積金貸款少,有的城市住房公積金貸款佔個貸35%,有著比較高的隱形槓桿。

下表是深圳2016年的基本情況:

槓桿率超過40%,雖然還沒有美國高,但是,人的收入低,這個槓桿下的還款壓力也很不輕了。

2010年之前,房價上漲主要是因為高速發展。而這輪上漲,槓桿是一個重要原因,這種槓桿加上來的房價,即使不會出現大跌,也需要2-3年時間消化漲幅,2米的撐桿不斷,4米的呢?這種槓桿不可能持續增加。

那麼,在這樣一個牛皮市狀況下,應該怎麼辦呢?

1)除非自住,新買也沒必要,拋售也沒必要,可以置換;

2)怎麼置換?首先,賣掉小城市,選擇核心大城市,看看紐約和倫敦就知道了,其走勢還是比全國平均好得多,等到這輪潮水退去,就會發現強力去庫存的城市的庫存是去不掉的。

下表是國家發改委的數據,全世界來看,100萬以下的城市的人口佔比是逐漸減少的,1000萬以上的城市人口佔比增加最明顯。往後,隨著人口增長進入拐點,100萬以下的城市人口會減少更快。

所以,現在是時候賣掉100萬以下人口城市的房子了。

3)把郊區的房子置換到市區,尤其是郊區大戶型。否則有一天你會發現根本沒人接盤,只是紙上富貴一場。在深圳坂田300平米,肯定不如福田中心區的100平米。為什麼?

因為雖然還沒有全世界最貴的市區,但是有全世界最貴的郊區。

4、賣掉全世界最貴的郊區

東京紐約倫敦到底有多貴?有時候看到的數據是比上海低的,有時候看到的是比上海高的,而且數據還都比較詳實,這就奇怪了。

其實呢,它們主要是一些核心區域很貴,比如紐約的曼哈頓,東京的港區,倫敦的肯辛頓等,但是,其餘的區價格就低多了,有非常明顯的級差地租,富人有富的選擇,普通民眾有普通的選擇。

下面把幾個都市每個區的價格都標出來做個房價地圖,大家感覺一下。

城市房價地圖

1、倫敦房價地圖

可以看到,核心區套均價格大約在150萬英鎊,最外圍套均價格大約在45萬鎊,中間地帶大概是65萬鎊,全倫敦套均價格大約是65萬鎊。可見,核心區套均價格是全市的2.3倍,是最外圍,也就是郊區價格的3.33倍。

2、東京房價地圖

先看整個東京都的房價,東京都包括東京市,多摩地區和千葉、崎玉、神奈川三縣。其中,東京市相當於上海外環內和北京五環內,多摩地區和三縣是郊區,相當於上海的松江、青浦、奉賢等等。可以看到,東京郊區的價格在2.3萬-3萬之間。

再看東京市的房價地圖,東京市叫做東京23區,其中裡面核心5區,用大紅色數字標出單價的區域,相當於上海內環內,均價是9.85萬每平米;中間一圈,用灰色數字標出單價的區域,相當於上海中環,平均價格是5.2萬平方米,外邊一圈,相當於外環,用粉色數字標出單價的區域,均價是4.2萬平米。

可以看到,除了東京都心價格跟上海內環內價格相當,別的區域同比上海,都比上海便宜,越遠的便宜的越多,東京有價格非常宜人的中環、外環和郊區。

3、紐約房價地圖

紐約不是典型的環狀結構。曼哈頓最貴,套均達到195萬美元,布魯克林套均90萬美元,另外三個區從40萬美元到60萬美元套均不等,斷層似的價格落差。

4、區域價格比例表

從這三個都市看,特徵都相似:市中心均價是中間地帶的2.2倍,是郊區的3.6倍,是全市平均的2.6倍,價格落差很大。

為何有全世界最貴的郊區?

則完全是另外一個景象。

上海內環內還可以的樓盤,二手均價大約是9萬元每平米,按100平來算,套均約900萬元。

無論是單價,還是套均,上海內環內價格都不比東京紐約倫敦貴,比倫敦紐約還便宜一些,但是,上海的外環和外環外的廣袤區域,就比別的城市貴太多。

上海內環內二手是9萬,而全市二手平均是5.5萬,內環內是全市平均的1.63倍,遠低於別的2.6倍的比例,上海內環內肯定沒便宜,那麼,一定是郊區貴了。

以那三個都市的標準推算上海其餘區域的價格,上海全市二手均價應該是3.5萬每平米,但是實際上海是5.5萬每平米,上海外環外更不止2.5萬元,周浦都已經5萬多了,更別提唐鎮的6-7萬,還有浦江鎮的那價格。

當然,城市不止上海如此,其他城市幾乎都如此。為什麼城市的外環和郊區如此貴?

因為獨特的土地制度。

第一,建設用地指標受到國土部控制,第二,地方政府壟斷土地供應,因為成本原因,它們更願意開發經營新城,把不稀缺的郊區的土地賣出稀缺價格。

如果沒有土地壟斷,郊區的土地供應是巨大的,根本不會拍賣出這種價格。

當然,只要政府一直控制郊區土地供給,這個遊戲可以玩很久,但是操縱出來的價格始終是個問題,而且,這種操縱出來的地也是越供越多的,最後很難一直維持稀缺造成的高價,因為逐漸不稀缺了嘛。

權衡之下,內環內的價格還是安全得多。內環內是二手房形成的市場價格,而郊區是地方政府和開發商經營出來的價格。



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