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【專家手幫手】限購政策調整 合同無法履行咋辦?

【專家手幫手】限購政策調整 合同無法履行咋辦?

限購政策調整,3月18日前有購房意向的部分買家可能面臨合同無法繼續履行的情況。喵小編請教了法律界人士,專家認為,若雙方均無過錯,則可解除合同。限購政策應當屬於不可抗力。所謂不可抗力,是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況,導致合同無法繼續履行,合同目的無法實現,合同當事人可免責。

Q:限購限貸出台之前僅簽訂了認購書,現因新政買不了房,能拿回定金嗎?

答:可以理直氣壯地要求賣方退還定金。

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱「商品房買賣合同司法解釋」)第4條:出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。

賣方不能請求買方繼續履行合同(不能強制要求買方簽訂正式的買賣合同)。

Q:房屋買賣合同因受調控政策影響而解除,中介費還需要支付嗎?

答:因房屋買賣未成交,可以不按合同約定的價格支付中介費,但需要向中介支付必要費用及合理報酬。

Q:在調控政策出台之前已簽訂了購房合同,現在買不了房,定金能退回來嗎?

答:這得看何種原因導致購房者買不了房。

因「限購」后失去買房資格

合同訂立后因不可歸責於雙方當事人的原因導致合同目的無法實現,當事人要求解除合同的,除合同另有約定外,一般應予支持。出賣人應當將收受的購房款或定金返還給買受人;當事人一方要求另一方承擔違約責任或適用定金罰則的,不予支持;經審查合同解除確實導致當事人間利益失衡,損失方要求對方補償其所受合理損失的,可酌情予以支持。

因「限貸」后貸款辦不下來

① 限貸政策實施前訂立的合同並未明確約定以按揭貸款方式付款,現在買房人以其受限貸政策影響而無法繼續履行為由解除合同的,法律是不支持的。

② 調控政策實行前訂立的合同約定以按揭貸款方式付款,現買房人舉證證明其確因首付款比例提高、不能辦理按揭貸款等導致無法繼續履行,而請求解除合同的,法律是支持的,賣房人應當將收受的購房款或者定金退還給買房人,賣房人因此而發生的合理費用、損失,買房人應當補償。

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