居外看點：外國人能投資印尼房地產，搭乘經濟快車嗎？| 海外

印度尼西亞（印尼）是東南亞面積最大、人口最密集的國家。雖然該國發展勢頭強勁，且擁有龐大的消費市場，但並未獲得大多數房地產投資者的關注。

印尼的經濟增速也非常引人注目。該國著力發展基礎設施、製造業和服務業，從而自2010年以來實現了5%以上的平均經濟增速。印尼是東南亞地區經濟增速最高的國家之一。這令投資印尼房地產成為那些希望從這一未來全球經濟動力的發展壯大中獲利的投資者的理想選擇。

不過，該群島並不全是積極表現。對於外國人士來說，在印尼創辦企業或購買股票非常簡單，投資該國房地產卻有些困難。但這並沒有阻止人們投資印尼房地產的腳步。我們可以採取一些變通方法，有些方法風險高些，有些方法風險較低。

話雖如此，該國正在逐步開放，並且變得更加透明。近期在法律上的變化明確表明該國政府正沿著正確的道路前行。其中一項變化令外國人士在印尼創辦企業和購買房產變得更加容易。

近年印尼巴厘島成為外國別墅投資人的首選地。圖為居外的巴厘島豪華沙灘別墅房源。

印尼的房產所有權

目前，外國人士無法以個人的名義擁有永久產權房產。

雖然印尼的成文法會讓外國人士感到有些棘手，但他們仍可購買該國的共管公寓。外國人士還可購買土地的控制權，不過，在法律上更加困難，且購買者的內心會相應地感到有些忐忑。

印尼擁有幾種不同的土地所有權。永久產權通常被稱為「SHM」，僅可由本國公民擁有。土地使用權通常被稱為「SHP」，從本質上來說是租賃權，向外國人士開放。

共管公寓

外國人士擁有共管公寓等分層所有權住宅房產的依據是於1996年6月出台的《政府規章》第41條。不過，該條款的規定並不明確，實際上並沒有外國人士獲得分層所有權，證明其對房產的所有。

在實踐中，外國人士可簽署可轉換租賃協議（Convertible Lease Agreement），通過該協議，外國人士可以開發商的名義擁有房產所有權，並規定明確的租賃時限。可轉換租賃協議規定，如果且當主要的法律法規允許外國人士擁有分層所有權時，出租人和承租人均有義務簽署買賣契約，將所有權轉讓給外國所有人。

土地

外國人士不允許擁有永久產權土地。他們可以購買土地的使用權，而不是所有權。

外國人士在印尼購買土地擁有三種選擇：

1. 通過印尼代表

慣常的做法是，由印尼西代表為外國買家購買土地。必須將土地所有權從上一所有人轉讓給印尼代表。出於對外國買家安全的考慮，必須與印尼代表簽署三份協議。

• 貸款協議（Loan Agreement）——該協議規定外國買家借貸給印尼代表的購買價格。

• 不可撤銷授權書（Irrevocable Power of Attorney）——該授權書規定外國買家可全權處理土地等的出售、租賃和抵押。

• 永久使用權協議（Permanent Right of Use Agreement）——該協議規定外國買家可全權使用並佔有土地。

2. 通過外商投資公司（PMA）

PMA是印尼的一種「公司類型」。PMA公司在成立后擁有30年的經營時限。如果公司可通過增加投資來擴充項目，可將經營時限延長一次或兩次，每次30年。PMA公司可由外國人士100%控股。

PMA公司可獲得建造權（Hak Guna Bangunan, HGB）。土地建造權或施工權的有效期為30年，到期后可延長20年，之後甚至再可延長30年。

如欲創辦PMA公司，您需要：

• 提交詳細的商業計劃。

• 在能夠為印尼的外國技術、就業和環保方面增加價值的商業環境中經營。

• 在印尼當地的銀行中擁有適當的現金存款。（具體金額可能不同，根據企業的動用資本計算。）

• 證明房地產投資是公司資產。

整個過程大約需要3至4個月的時間，完成之後，公司即可申請外國主管的工作許可證，公司經營第一年可申請3個許可證。創立公司的成本大約為5,000美元。

3. 通過租賃權

在印尼定居且持有KITAS工作簽證的合格外國人士可擁有租賃權。租賃權的有效期為25年。到期后可延長50年，共70年。一直到2016年，有效期還僅可延長25年，共45年。

雇傭印尼律師，協助您處理交易至關重要，尤其是金錢交易。所有土地交易必須在土地所在地的印尼公證處（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）進行。

買房時一般都會付定金，但這種做法在印尼並不可取。印尼的房地產公司沒有相應的行為規範；它們沒有任何法律義務保護購房者的利益並保證其獲得房產所有權。

在印尼，有已登記土地和未登記土地之分。1960年《基本土地法》保護的是經過認證的土地，即在當地土地管理局登記的土地。未登記土地（即Adat土地）歸社會共有。因此，仔細檢查所購買土地的土地證至關重要。

登記房產的整個過程包含6個程序，需要花費大約22天完成。

近期出台的法律法規

2016年BPN法規第13條擴大了外國人士在印尼擁有住宅的許可權。

該法規規定，僑民可在該國購買住宅，前提是該房產達到某一最低價格水平。比如，您僅可在雅加達購買價格在100億盧比（摺合約49萬人民幣）及以上的住宅或公寓。其他地區擁有各自不同的價格限制。需要重點注意的是，您實際上擁有的是位於土地上的建築結構，而不是土地本身。

除了價格水平之外，在該國購買住宅或公寓還有其他要求。外國人士及其家人必須擁有居民身份。而且，應從政府或開發商那裡購買房產。

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