34億信託融資壓頂 南京一高價地項目虧本開盤

參與了去年土地市場的瘋狂，就要承受今年項目被套的慘淡。

文/一條君

過去兩年高價地頻出的南京市場，可能要產生第一個虧本出售的項目了。

在開盤時間一再延遲之後，來自北京的開發商京奧港旗下的「京奧港未來墅」項目，將於本周三首開，售樓處銷售人員稱定價在25000元—27000元/平方米，算是「樓價貼著地價賣」。

2016年4月，這家開發商以47.6億元拍得南京麒麟一地塊，樓麵價22353元/平方米，溢價率163%，成為當時麒麟板塊的最高地價項目。當周邊樓盤售價在17000元/平方米時，京奧港曾放風它們的項目入市價會達到4萬元/平方米。

顯然現實比預期殘酷，如果這個項目最終售價僅比樓面地價高出3000元—5000元左右，在算上建安成本和稅費后，這樣的價格在南京市場肯定是虧損甩賣了。

為什麼面臨虧本還要出貨？南京一名業內人士表示，麒麟板塊今年的高層毛坯房價紅線被劃定在了25000元/平方米左右，京奧港未來墅開盤時間已經是一拖再拖了。

去年9月，京奧港未來墅就稱兩個月後開盤，建造「豪宅」，放風價4萬元/平方米。然而也正是從去年9月開始，南京樓市經歷了5輪越來越嚴厲的調控，按熱門區域劃分樓盤所在價格區間，嚴控各區域樓價，這導致項目預售證達不到獲批條件，開盤時間開始延後。

今年4月，又有消息傳出，京奧港未來墅即將入市，毛坯價格為30000元/平方米，當時業內已認為這將是南京第一個虧損的高地價項目。然而到了今年6月，京奧港未來墅還是沒有開盤，而放風價已經降至28000元/平方米，比兩個月前又低了2000元/平方米。

現在似乎終於塵埃落定，項目售樓處銷售人員表示，本周三開盤，意向購房者已經多於房源數，預計周五搖號。

這個項目開盤沒法再拖下去的主要原因，是與大多數高地價項目面臨著相似的資金壓力，京奧港一筆34億元的信託融資在今年年底即將到期。

根據「中融信託-宏金46號集合資金信託計劃（一期）」顯示，京奧港向中融信託發行了一筆高達34元的項目信託貸款，期限為12+6個月，已於去年6月發行，融資主體為北京京奧港集團有限公司，資金投向是京奧港未來墅地塊。

這意味著，該項目必須在今年年底有銷售回款，才能償還信託融資，如果繼續延期入市，將會面臨違約風險，留給它們的時間已然不多。

最初做這筆信託融資時，京奧港曾對項目的前景充滿信心。當時的信託計劃曾寫道：「項目盈利能力強，根據初步測算，預計項目可實現銷售收入93.9億，扣除期間產生的各種稅費，項目可實現凈利潤約17億元，回報率約為18.1%。」

在發布這份信託計劃時，京奧港是按照售價能達到4.4萬元/平方米來計算，但現實卻遠沒達到它們的預期。

成立於1996年的北京京奧港集團，最初以鋼貿物流起家，2003年才成立房地產開發公司，主要項目在北京和包頭，地產業務的規模還未進入百強房企行列，屬於典型的中小房企。2011年它們進軍南京，以5.3億元拿下中心老城區一地塊，樓麵價14232元/平方米。這個項目在2016年時最高賣到32000元/平方米，這讓京奧港在南京市場嘗到了甜頭，卻也為如今這個高地價項目陷入虧本出售埋下了伏筆。

京奧港未來墅如今已成為了南京業內人士口中最尷尬的高地價項目，即便從豪宅改為毛坯出售，依然難逃虧本厄運。而這僅僅是開始，還有更多項目恐怕會步京奧港的後塵。

在京奧港去年刷新南京麒麟板塊最高地價一個月後，南京本地開發商中南建設又以總價48億元、樓麵價19195元/平方米拿下了麒麟G16地塊，即如今的中南熙悅項目。

2016年底，該項目稱預計售價將不低於35000元/平方米，但同樣因為樓市調控襲來，該樓盤遲遲未能開盤，最新傳出的開盤時間已經到了11月份。

過去的2016年，高價地在南京市場層出不窮，不僅誕生了88億元的最高總價地塊，還出現了45231元/平方米的最高單價地塊，「麵粉貴過麵包」成為常態。現在這批高價地要逐漸開始入市了，但在樓市調控下，它們幾乎不可能賣到當初預計的價格。

第一太平戴維斯住宅銷售部高級董事唐華對一條君表示，過去兩年，房企比較敢拿地，對於多數房企來說，手裡有地才會安心，但目前這段時期和市場環境，對房企來說是一段煎熬的考驗。

去年房企資金比較充裕，拿地時都雄心勃勃，唐華認為今年由於政策限制和金融層面上的收緊，開發商拿地要更加註意把控風險，拿地前期要對地塊價值以及對該區域未來市場信心度進行全面評估，還要考慮到如果未來長期保持調控狀態的話，地塊的實際價值還有多少。

對京奧港這類在過去兩年不惜高價拿地的中小房企來說，如何應對接來下更嚴厲的市場環境，將是它們最大的考驗。

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