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【停車位】寫字樓上班開車嗎?看了大河樓市大調查再說!

【停車位】寫字樓上班開車嗎?看了大河樓市大調查再說!

鄭州東區寫字樓大調查之停車位篇

如今,除了位置、周邊配套、交通等硬體設施外,停車位的配比已成為投資寫字樓的一個重要因素,在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中,停車位佔有越來越重要的地位。

在寫字樓林立的鄭東新區,停車位的配比是否合理?停車位價格是否能被白領階層所承受?近日,大河報記者對鄭東新區寫字樓地下停車位進行了一次摸底大排查。

CBD片區 | 規劃早停車位奇缺 公共停車位仍難緩解停車難

鄭東新區CBD商務區是鄭州寫字樓商業的核心,這裡一直是眾多企業挑選寫字樓、買家投資寫字樓的首選,它不僅能更好地展示企業形象,還能滿足企業商務洽談的需求。

記者在對中油新澳、傳媒大廈、千璽廣場、新芒果大廈等CBD區域20餘座寫字樓調查后發現,大多寫字樓停車位數量嚴重不能滿足自身需求。景峰國際、人保大廈、中科大廈等寫字樓的停車位竟然只有150個左右,且越來越多寫字樓物業對車位施行「只租不售」或「只售不租」的管理方式,動輒500元以上的月停車費,更加劇了該區域「一位難求」的情況。

鄭州國際會展中心建有停車位1800個、1號停車場停車位1505個、2號停車場停車位498個,在CBD內環區域,市政規劃的停車位數量達10600餘個,分別沿環線繞如意湖分佈,但在停車位的使用時段,這些由市政規劃的停車位距離寫字樓仍有一定距離等問題,給在此處上班的市民帶來諸多不便。

家住高新區的劉先生在CBD商務內環王鼎大廈上班,由於距離較遠,他不得不選擇開車,但由於大廈寫字樓停車位十分緊張,而且一個停車位月租金費用高達900元,這個問題讓他非常困擾。

為緩解停車壓力,劉先生只能在上午9點打卡前,提前將車停在會展中心的停車場,然後再騎共享腳踏車進行「最後一公里」的路程。「之前都需要走路過去,預留出來的時間更多,為了躲開上班高峰擁堵,我還得早出門20分鐘。」劉先生訴苦。

劉先生說,相比CBD北片區,南片區的上班族會更多選擇「捷運+公共交通」的方式上班,然後再選擇公交、計程車、共享腳踏車進行最後的一段路程。「現在能不能開車上班,完全取決於有沒有停車位停車。」

高鐵片區 | 停車費用高,上班族寧願冒險路邊違法停車

在鄭州高鐵片區林立著十餘棟高檔寫字樓,這裡也成為停車位最為充裕的地區之一。記者走訪了高鐵片區十棟寫字樓停車場發現,因寫字樓里的入駐率不高,大量的停車位空置淪為「擺設」。此外,寫字樓停車多按小時收取停車費的成本太高,讓不少白領階層有些吃不消。

走訪中記者了解到,目前鄭東新區高鐵片區的寫字樓停車位配比非常充足,停車收費標準多是前20分鐘或30分鐘以內免費,前1或2小時以內5元,后每小時加收2元到5元不等,停一天費用為30至50元不等。

位於高鐵核心位置的鄭東綠地中心「雙子塔」擁有2000餘個停車位,目前車位還沒有開售,只能臨時停靠,費用為20分鐘內免費,超過20分鐘在1小時(含1小時)以內收取5元,超過12小時在24小時內收取50元,超過24小時則加收50元。

在此上班的李先生告訴記者,由於停車費用比較高,目前他們都在大廈後面運動場路路邊停車。「周邊很多道路也可以免費停車,很多同事選擇在那裡安置愛車。」李先生說。

建正東方中心,地理位置頗佳,大樓停車管理員告訴記者,大樓里的業主租用地下停車位的租金是600元/月,2小時內收取5元,40元封頂。「這個價格是開發商定下來的。」這名停車管理員對記者說。

位於高鐵站商圈的永和宇宙星寫字樓,每個停車位售賣價20多萬,租金是每月600元,沒有固定車位,允許臨時停車,兩個小時收取5元錢,停24個小時收費30元。同在高鐵商圈的升龍廣場停車位售價為20萬元左右,閑置車位以月租400元形式出租,允許臨時停車,20分鐘內免費,1小時內收取5元,每超過1個小時加收2元。

在升龍廣場寫字樓上班的小張算了一筆賬,按照每天停車10個小時計算,需要繳納23元,按照每個月上班20天計算,每月的停車費在460元。「雖然看起來這是一筆不多的開支,但我剛入職月薪才3000多元,已經不少了。」小張說。 同樣位於CBD商業區的綠地峰會,一天的停車費高達50元,有很多上班族表示停車貴,從而冒險在路邊違法停車。

有員工向記者抱怨道,「在路邊停車都是心驚膽戰的,被交警貼條的話,200元就沒了。但是也沒辦法,一天工資平均下來也就一百多塊錢,停車費就要佔去一小半,實在是停不起車啊」。

龍子湖片區 | 車位規劃充足智能系統顯現

而在龍子湖金融道片區,停車難在未來也許並不是問題。

記者調查中了解到,目前龍子湖的寫字樓狀態分為兩部分,在平安大道以北大多為科研機構、機關單位的自主寫字樓,不對外進行銷售,在平安大道以南更多的是企業進行開發的寫字樓,其中島上主要的寫字樓有永和龍子湖廣場、正商四大銘築(環湖國際、木華廣場、學府廣場、博雅廣場)、建業·智慧港以及局外。

永和龍子湖廣場作為島上最高的地標性建築,停車位數量最多,達到3200個,且配備有智能停車系統,但銷售人員介紹,目前項目仍在銷售中,到2017年6月才能交付,「且車位是只租不售的」。

正商四大銘築項目總監邵雨鵬介紹,目前島上寫字樓大多數還處於在建未交付狀態,許多車輛選擇在路邊進行停靠,全部投入使用后,車輛將會被規範到停車場停靠,「今年上半年木華廣場、環湖國際、學府廣場已經交付投入使用,入駐率雖然已經達到85%以上,但周邊區域空曠地帶較多,停車目前還不是難題」。

邵雨鵬提到,項目車位的售價大概在16萬~17萬元,業主在購買寫字樓的同時也會購買同比例甚至更多一些的車位,「畢竟有車位配租,寫字樓會更好出租」。 而對於只租不售以及已經售賣的寫字樓項目,建業智慧港的置業顧問告訴記者,大多數計程車位的價格維持在500~600元/月,仍要等待項目交付后才知道物業方面的具體定價及車位管理費價格,「針對的是購買寫字樓的業主,車位不會進行單獨出售」。

停車位配比已成為投資客的選擇標準

一位專業人士算過這樣一筆賬:可售面積在5萬㎡的項目,按照標準停車位配比100∶1(每100㎡配一個車位),其停車位至少需要500個,如果按一個車位18萬,那麼,該項目的停車位價值為9000萬。

「一座寫字樓的車位數有多少、停車環境好不好、車庫管理如何,很大程度上決定了它的投資價值和發展潛力,寫字樓市場的競爭,也是車位等硬體配置的競爭。」一位從事寫字樓投資的分析師認為,如今除了位置、周邊配套、交通等硬體設施外,越來越多的投資客把車位的配比當成投資寫字樓一個重要因素,在對一個頂級寫字樓項目的綜合品質評價中,佔有越來越重要的地位。

一位業內人士指出,目前,對於高端的寫字樓,停車位只租不售已經成為標準,由物業公司統一運營,雖然對於開發商來講,前期的投入比較大,但對於整個項目的後期升值卻有較大的推動作用。據專家調研,停車位只租不售可以將停車位的使用率提高3倍。「鄭州寫字樓市場的停車位問題並沒有引起廣泛重視,未來商務競爭將是車位的競爭,沒有充足的停車位商務運作只能捉襟見肘。」

這位業內人士呼籲,在這個越來越注重品質的年代,好服務這一軟實力競爭更明顯。寫字樓停車位的管理方式必須越先進越好,現代停車位的管理有車位數量提示、停車位電子引導系統、提前支付停車費等;進入4.0時代的寫字樓需要配備停車位的人性化設計,比如新手加寬車位和女士車位、帶充電樁的車位、加寬加長加高的特殊車車位等。

該人士表示,隨著機動車保有量的爆發性增長,相關規劃配建標準更新卻呈現滯后狀態,車輛持有和使用之間已經無法畫上等號,停車難不僅僅是一個個體的困擾,在大城市公共資源日益稀缺的背景下,如何破解分配與管理的難題,值得深思。

來源 大河報 編輯 雪霏

大河樓市|官方公眾號

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