上周濟南住宅成交量環漲超3成 市場不確定性凸顯

上半年已經完結，濟南樓市經歷了跌宕起伏，隨著政策輪番調控以及市場的發展，眾房企與購房者對濟南樓市的走向尤為關注。進入7月，雖然入市房源增多，成交數字較為可觀，但是簽約量尚不是很高。據說下半年濟南供應貨房源充足，購房者或將面臨更多選擇，然而面對房價上漲與政策調控高壓，在多重因素疊加之下，濟南房地產市場的不確定性正在凸顯。

一、樓市成交分析

鳳凰房產相關數據顯示，上周(7.3-7.9)濟南商品房成交2277套，與前一周的1960套相比增加317套，環比上漲16.17%;其中住宅成交894套，環比前一周的664套增加230套，環比上漲34.64%;儲藏室(地下室)成交810套，增加了242套，上漲42.61%;商業用房成交316套，環比上周增加133套;車庫成交78套，與上周相比減少107套;辦公用房成交136套，比上周減少172套;公寓成交4套，廠房成交1套，其他用房成交38套。

從以下商品房與住宅成交走勢圖來看，上周濟南商品房成交相對比較平穩，僅在周六周日成交數量有所回落;上周住宅成交量總體不高，住宅成交走勢起伏較大，在周六周日跌入低谷，接連兩天，僅成交不到20套。據計算，工作日住宅成交約在172套左右，商品房日均成交361套。

目前濟南樓市面臨的情況較為複雜，一方面入市房源並沒有預想的多，上周有三個項目入市，住宅項目開盤即售罄，公寓項目去化超7成;另一方面，房價有上漲壓力，據某網數據研究中心統計數據顯示，2017年6月份，濟南二手房住宅掛牌均價為16421元/㎡。截至於此，濟南二手房均價已連漲23個月，同比去年六月增長約4000元/㎡。無論是新房還是二手房，很多購房者看漲濟南房價，未來走勢也頗具看點。

與此同時，在土地市場方面，濟南出現了眾房企「搶食分羹」的現象。土拍門檻提高，濟南本土中小房企沒有足夠資金與大型房企競爭，他們拿不到地就意味著即將出局。未來濟南土地市場或出現更多不確定因素。

二、上周推盤情況

根據濟南世聯行提供的數據顯示，上周(7.3-7.9)，1新項目入市，2個項目加推新房源。

重汽翡翠雅郡

新推產品：重汽翡翠雅郡7月4日、5日兩天加推A地塊1期的6/11/14/15#樓，共580 套;

6#樓，共 196 套，戶型為98平米三室(96套)，128和130平米三室(各50套);

11#樓，共188套，戶型為105平米三室(92套)，127平米三室(48套)，128平米三室(24套)，141平米三室(24套);

14#樓，共102套，戶型為104平米三室(50套)，140平米三室(52套);

15#樓，共94套，戶型為94平米兩室(46套)，141平米三室(48套);

成交情況：全部售完;成交均價94平米兩室8100元/平米，小三室 8500元/平米，130和140平米的兩代居 8900元/平米;

優惠情況：無

財富壹號·融悅

新推產品：財富壹號·融悅7月9日首開推出 3/4/5/6#樓，共450套;

3#樓，戶型為97平米三室(116套)，123平米三室(58套)，137平米三室(58套);

4#樓，戶型為109平米三室(58套)，135平米三室(58套);

5#樓，戶型均為143平米四室(34套)

6#樓，戶型均為143平米四室(68套);

成交情況：所推房源全部售完;成交均價13500元/平米

優惠情況：無

恆大都市廣場

新推產品：恆大都市廣場7月8日加推Q棟6/12/16/20 層，共104套;

Q棟，戶型為37平米一室(640套)，59平米一室(60套),71平米兩室(58套);

成交情況：當天成交70套;成交均價8600元/平米

優惠情況：一次性付款 95 折，商貸 97 折

三、上周樓市政策

1.連漲23個月 6月濟南二手房掛牌均價16421元/㎡

據某網數據研究中心統計數據顯示，2017年6月份，濟南二手房住宅掛牌均價為16421元/㎡。值得注意的是，截至於此，省城二手房住宅掛牌均價已連漲23個月，同比去年六月增長約4000元/㎡。自去年十月樓市「限購令」出台之後，樓市出現「降溫」趨勢。有報道稱，不少二手房中介呈現「關門潮」，有的房產經紀人選擇辭職轉行。記者走訪發現，省城仍有二手房中介高薪聘任房產經紀人，有中介提成高達85%。

2.濟南章丘長清土拍溢價率均突破150% 業內建議謹慎投資

在濟南市第十五屆人民代表大會第五次會議上，濟南市國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要(草案)公布，濟南十三五規劃中，將長清、章丘發展為濟南城市次中心。實際上，隨著章丘撤市設區、一系列大項目落戶長清以來，章丘和長清的房價也出現了大幅度增長，今年上半年，土拍多集中在長清和章丘，也出現了火爆局面，多地塊因溢價率超過150%將現房銷售。

3.濟南出台「限購令」9個月 有銀行首套房貸款利率上浮

近來，「北上廣深」等一線城市房貸政策日趨收緊，一些二三線城市也不斷跟進。隨著調控政策的層層加碼及貨幣環境的收緊，部分銀行已將首套房房貸利率上調至貸款基準利率的1.1倍。記者了解到，去年10月限購政策出台之後，省城部分銀行房貸逐漸收緊，房貸審核時間也相對延長。首套房的按揭貸款利率取消利率折扣，執行基準利率成為主流行情。

4.2017濟南樓市政策先緊后松 下半年房源增多價格更穩

2016年10月份，濟南市首次出台限購政策，2017年，濟南樓市再度三次調控，不過政策先緊后松，整體調控思路落定濟南、因地制宜，並根據市場的及時反饋、因時制宜不斷調整，而市場也隨之作出反應、發生改變。

5.6月份全國首套房平均利率為4.89% 二線城市調整明顯

日前，融360發布6月房貸市場報告顯示，6月全國首套房平均利率為4.89%，為基準利率的9.97折，環比上升了3.38%;6月份全國仍有11家銀行提供9折優惠利率，超八成的銀行無利率優惠，有32家銀行執行基準利率上浮，為基準利率的1.05-1.2倍不等。

四、土地市場情況

2017年7月2日-2017年7月9日濟南土地市場無供應，無成交。

值班導：賀燕