劉德科：不好意思 這輪房價上漲還沒結束

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文/巴九靈

「瘋狂的房子」直播持續火爆。昨晚又有8287人加入了直播大軍。兩天累計共30513人一起討論房價。今晚最後一天。【點我進入直播】

繼前天浙報傳媒房產研究院院長丁建剛的直播后，德科地產頻道總編輯劉德科昨晚在曉課堂直播間預測：

不好意思，這一輪房價上漲遠沒有結束。

上海可以不可以買？北京周邊如何？三四線城市現在是下手好時機么？大家的問題從全國各地湧來，直播時間一再延長。

為了回答更多朋友的疑問，小巴嘔心瀝血，又熬夜把老師的犀利觀點整理了出來。

為什麼越調控越恐慌？

限購，早已經不是什麼新鮮辭彙。上一輪的調控出現在2010年到2011年，那一次是全國一盤棋，中央說限購，各個地方政府迅速出台地方性細則。手起刀落，行動迅速，效果明顯。

這一輪限購是因城施策。每個城市自己出台自己的調控細則。有點像擠牙膏式的調控。大體的思路是先限購外地人，再限本地人，先限中心城區，然後外圍。

這種調控最終只能失控。

因為調控就像一扇門，你看著這個門緩緩關上，裡面似乎有各種各樣的好玩的東西，你這個時候就很想進去了，你感覺自己不能被關在門外。門越關越緊，你越來越恐慌。胖子擔心進不去，瘦子也想早點上車。這其實是一種飢餓營銷。

所以，雖然政府是在不停的調控，可是購房者的恐慌情緒一步步被點燃。樓市越來越失常，越來越扭曲。

調控是為了改變預期

現在有很多經濟學家在用各種各樣的數學模型和理論來解釋房價，但是對不起，這一切模型都沒用。

全世界都沒有出現過這樣的房地產問題，所以我們是特色。

在這種情況下，調控本身是為了扭轉大家對未來的預期。可是這樣的緩緩關門式調控恰恰沒有改變未來的預期，反而讓大家對未來的預期更加焦灼。

就好比，南京旁邊有一個小城市叫做句容。本來房價還算正常，可一出台調控政策，立馬就瘋了。這個調控政策好像是一個廣告，似乎在昭告天下，這裡要漲價了。所以，在一定程度上說，這調控其實起了反作用。

找對標預測房價走勢

那麼，在這樣的情況下，到底是上車還是不上車呢？劉德科判斷，調控一定會有效果，可是它需要時間。這一輪房價上漲還遠沒有結束，要買的還是要買。

那怎樣判斷一個城市的房價走勢呢？給大家提供一個好辦法：拿上海來作對標，看你所在城市的調控加碼到了什麼程度。

因為上海的調控政策最有樣板意義，可以說是全國的調控工具箱。

其他城市的調控都可從上海拿到合適的參考。

當然，全國只有一個上海這樣的超級大都市，不是說每個城市都要變成上海，那可以變成百分之多少的上海呢？比如說南京，經濟也很發達，人口也很多，房地產也很火爆，那就變成60%的上海來對標。再比如說無錫，那就變成50%的上海或者40%的上海，以此類推。

如果是縣城，可以是5%的上海，10%的上海，去對比這幾個城市的限購政策，判斷你所在的城市進入到了調控的哪個階段，從而判斷它的房價處於哪個階段。

選地段三標準

我有個「兩不原則」：不勸人賣房，不阻止人買房。

在這樣的大背景下，房價已經如此之高，買房技巧還管用么？回答是，管用的。

選地段的三個標準：有捷運，有購物中心，有龍頭企業。用這三個標準來看，哪怕將來樓市跌了，它也可以少跌一點，甚至不跌。或者說整個宏觀經濟不行了，樓市崩盤了，那它保值性會好一點。當然，樓市好，如果持續上漲，那麼這些地方它漲的也會多一點。

挑房子兩注意

具體到房子的選擇上，第一，買主流面積段的戶型；第二，要買這座城市的房價平均值。

如果你在上海，89方的戶型比較主流，因為上海房價太貴了。再發展下去，連90方都不是主流戶型了，可能75方才是。

上海邊上的湖州，就要買120方。因為它的經濟體量沒有上海大，房價絕對值還不高，很多人買得起120方。

總之，不管投資還是自住，就是要買主流面積段。因為將來你賣的時候可以賣得更好、更快、更貴。

同理可得，價錢上，要買這座城市的房價平均值，不能太貴，也不能太低。選大多數人都能買得起的房子。那麼將來你要出手時，接盤的人也會更多。