不急於賺快錢 龍湖準備這樣玩轉長租公寓

收穫一份不錯的半年業績后，龍湖又馬不停蹄奔向了自己的新業務。

9月2日，龍湖旗下長租公寓品牌冠寓在北京酒仙橋亮相。一同揭幕的還有龍湖另一個新業務——聯合辦公品牌一展空間。

這是龍湖長租公寓業務在北京的首次落地。冠寓自2016年下半年起，已正式成為龍湖第四大主航道業務。按照集團的布局，冠寓將陸續進駐北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南等16個一線和領先二線城市，到2017年底，預計開業項目將推出逾1.5萬間客房。

算上新近開張的酒仙橋店，冠寓目前已達到「8城11店」的規模。雖然長租公寓在國家政策的支持下成為一片公認的藍海，但這個行業居高的成本與定價壓力，導致過去大多數長租公寓品牌未能形成規模。而放眼國內已經涉足長租公寓領域的房企，也沒有哪家像龍湖這樣在不到一年的時間裡就擴張到如此規模。

對於這家向來穩健的房企來說，他們從不打無準備之仗。今年3月，龍湖在重慶和成都連開了三個長租公寓，推出房源近500間。這些項目依託於龍湖在當地的商業綜合體，以年輕人為主力客群，經過前期的蓄客，據龍湖集團副總裁、冠寓CEO韓石介紹，這兩個項目以及後來的杭州西溪項目，都是在開業兩個月內就達到了95%的出租率。

而此次開在酒仙橋區域的北京首家冠寓則選擇了截然不同的路徑。酒仙橋冠寓所在的位置偏近798，周邊被一堆公司總部和包括中關村科技園在內的一眾產業園所包圍，雖然缺少了繁華的生活配套，但這些企業員工的住宿需求無疑是一筆潛在的生意。

而將一展空間和冠寓開在一起，也顯示了龍湖的「小心機」。產業園區周邊的氛圍本就適合創業者，北京的通勤時間又過長，「在一展辦公，在冠寓居住」也是酒仙橋冠寓在該區域核心的競爭力之一。

將長租公寓與其他產業相結合，是龍湖想到的解決客源的辦法。龍湖冠寓總經理王俊英稱，周邊產業布局是項目選址的一個重要指標。冠寓從年齡、職業方面入手劃分出了九大類用戶畫像，會根據版塊產業布局的差異，來調整目標人群。

解決了客源的引入，龍湖在成本與規模的考量上顯然有備而來。據韓石介紹，龍湖做長租公寓的方式是「由輕向重」，早期的冠寓基本都是以整租物業的形式在做，逐漸會過度到完全持有的重資產模式。未來重資產的比例會佔到80%。韓石稱，早前龍湖在北京等地拿到的一些含有自持性質的土地，將來也會拿出來做長租公寓。

而早在半個月前龍湖的半年業績會上，龍湖CEO邵明曉就表達了這樣的願景，他說「這個業務我們更加側重於重資產，也是因為我們總體上資本成本比較便宜。我們基本上就是用上市公司的信用來覆蓋，因為融資成本低，錢便宜——今年上半年的資本成本為4.7%，所以覆蓋這樣的重資產是沒問題的。」

成本優勢是龍湖過去多年穩健經營的積累。雖然沒有明確談到每一個冠寓項目的實際收支，但龍湖看起來並不急於賺快錢。邵明曉認為現階段的當務之急是把客戶服務做好，把市場吃透。據了解，酒仙橋冠寓的基礎價格在4000-6000元/月之間，這與周邊獨立開間的價格相差不大。

按照規劃，長租公寓將在三年後與另一大支柱業務——持有型商業並駕齊驅，到2020年總計為集團貢獻80億收入，其中長租公寓貢獻20億。

有了這個長期的目標，手握客源、成本兩大王牌的龍湖看起來信心滿滿。韓石稱，目前輕資產冠寓的開業周期僅為130天，而龍湖內部要求每個冠寓在試運營階段要達到70%的出租率，最終目標是實現開業兩個月出租率達到95%。

的租賃市場規模在萬億以上，自克爾瑞的數據顯示，在排名前三十的房企中，已有1/3進入了這個領域。找到方法的龍湖顯然已經搶佔了行業的快車道。