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2021/12/25
地產八卦女說
曾經寫過兩篇房地產類的短言感悟，本文是第三篇。
前兩篇戳鏈接：
《我的幾點感悟：房地產造就的是時代，抓住時代的牛耳或者尾巴才是王道》
《盧俊，對於買房的十條建議，我有幾點不同意見》
文 | 地產八卦女
NO.1 | 壹
1.真正的好戶型，一定是面寬大於進深，贈送大於使用，院子大於房間。
2.真正的好樓盤，一定對外立面、小區花園、保安禮儀等形象工程管理得比較嚴格的樓盤（不許包陽台等等）。
3.沉沒成本不應影響當前決策，過去錯過的買房機會跟你現在要不要買房半毛錢關係都沒有。在這一方面，外地人表現得果斷一點，熟悉情況的本地人囿於沉沒成本，往往錯失買房機會。
4.人生最重要的不是房子，是藉助房子這個時代——吃好、喝好、玩好、過上自己想要的生活。
5.置換是未來的主流需求；棚改拆遷是最大規模的置換；借錢買房的時代已經過去，自助換房的時代正在來臨。
6.一個人買房買的是房子，很多人買房買的是資產。這就是限購的精髓。用流動性換到錢才是財富，而不是房子本身。
7.兒童（國小生）是最有價值的人群，幾乎每個家庭都在圍繞著孩子運轉，把最好的資源、關懷給孩子。所以分析城市基本面，主要看兩個指標：嬰幼兒的出生率和國小生的增加率，能贏得這兩個指標的城市，絕對是最有希望的城市。而買房的標準，也是學區第一，交通第二。
8.房地產代表的是一個時代，人從物質稀缺到物質極大豐富的時代。儘管房價高昂不下，但總體而言，人們越住越好是真的。
9.好的樣板示範區不等於好的產品。好的產品也不一定非要奢侈的示範區。
10.房價漲易跌難的原因在於業主群不斷擴大。樓盤開盤之前的業主是開發商、政府，開盤之後的業主可是無數的小市民。
11.剛需買房你最應該關心的不是房價，而是你確定是不是一定要在這個城市生活，你的職業規劃是不是跟這個城市的產業發展方向相契合。所謂先選工作再選房子，如果你立志於IT，北京、杭州、深圳是不錯的選擇；如果你是從事製造業，東莞、長沙、重慶是你所應當關注的。
12.人的理想生活是有兩套房：一套房在城裡，用來工作期間的長住；另一套房是在距離這個城市不遠的農村，田園牧歌，小酒獨酌。
NO.2 | 貳
13.房地產前三十年是政府規劃、房企開發，后三十年很有可能是房企規劃、房企開發。因為從修樓盤到造新城、玩舊改，大開發商的規劃建議權分量越來越重，市場指導政府的跡象也越來越明顯。這些開發商如萬科、金茂都希望自己不是單純的「修樓工」，而是能夠通過長期耕耘、影響城市發展路徑、分享城市發展紅利的「城市運營商」。
14.有城市化，但沒有逆城市化，只有新農村化。因為農村郊外的土地都是集體所有制，落戶比城市更困難。
15.未來綠城龍湖這樣的匠心開發商會活的越來越好，因為人們越來越願意為匠心買單。
16.都說融創是黑馬，但我覺得最大的黑馬還是金茂。融創2003年起家，十餘年增長30多倍；金茂10年之前，還沒有房地產業務，2009年銷售額不到10億，2016年銷售額接近500億，相當於7年增長50倍。
17.萬達轉型輕資產思路是沒錯的，但是萬達的品牌和運營能力不一定構成核心競爭力。從此角度而言，萬達只是具備代建這種輕資產輸出能力，雖然效率超群，但在商場運營能力方面，萬達還不算業內翹楚，遠遠沒有到一騎絕塵的地步。對終極目標為追求高租金收益水平、並據此進行眼花繚亂金融運作的商業地產投資商而言，是否有勇氣選擇萬達這樣的合作夥伴，其實是有顧慮的。萬達集團代建的高效率+大悅城地產的高租金收益，才是商業地產的黃金組合。（本條出自公眾號「箴言真語」趙毅總）
18.共享腳踏車的出現，成功擴展了捷運盤的邊界線。過去一公里內有捷運站的樓盤才能稱之為捷運盤，現在隨時隨地有車騎，三公里內都可以自稱為捷運盤了，所以這些捷運盤的開發商應該感謝共享腳踏車公司。
19.總體來看，亞洲城市的房價必定會超越歐美城市的房價。除了人多的因素之外，亞洲人更重視人際關係也更勤奮，城市作為效率中心，與人打交道方便快捷。而歐美國家都是種植園起家，認為寬闊的郊區更有自我拓展的空間。（劉曉博也說：因為人非常喜歡便捷、熱鬧的生活，所以那些必須靠私家車才能出入的小區，即便再昂貴、再豪華，將來也會跑輸大盤。這是一個道理。）
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