謝逸楓：房價進入波動期！70城限購+60城限貸+19城限售！

文/謝逸楓

老謝去年在深圳出席一地產論壇時回答現場一位記者時說過：「限售比限購、限貸更加符合市場更加合理，不會傷到合理的首次與改善住房需求，避免破壞市場供需關係。」按照老謝的最新調查研究數據顯示，截止到2017年4月22日，全國共有70城（市、縣、區）限購+60城（市、縣）限貸+19城（17市、1區、1省）限售，意味著樓市局部進入限購限貸限售的極端需求側調控，供應端的土地供應與新增住房供應依然在短期內沒有解決，因為大中城市的土地供應方式與房企融資收緊及土地政策影響到房企大張旗鼓的拿地、限的政策已經影響新增住房供應、也影響到房企開工，最後影響到房子生產周期拉長、有的城市去庫存周期上升。

老謝認為，房價進入波動期，受到政策的影響，時間會持續到2018年上半年。2017年房價大跌的可能性，總體維持穩中有漲的小幅度上漲趨勢。其一是北京、上海、廣州、深圳的房價同比持續多個月漲幅下降，環比開始漲幅波動，有的見頂或者有的反彈，或者有的收窄，主要原因是限的政策與統計方式發生變化。其二是11個熱點二線城市房價環比有反彈或者擴大趨勢，主要是限的政策與供需有關。其三是二線城市的房價有10來個，逐漸火熱。其四是三四線城市房價越來越多進入上漲通道。毫無疑問，由於政策影響到供需關係的變化，貨幣、信貸、利率的調整，導致房價的漲幅隨之變化，讓房價的漲幅進入震蕩波動期。預計波動期間會延續到2018比年上半年，下半年政策一旦有變，房價進入平穩上漲期。

其一是限購的城市擴容到70市、縣、區。根據老謝最新調查分析，截止到2017年4月22日，全國共有70個市、縣、區限購，這輪數量之多與波及區域之廣及殺傷力已經超過上輪46個城市限購。包括2016年3月25日之前的北京、上海、廣州、深圳、三亞的限購併加碼升級城市，除沒有重啟限購或者是沒有限購的太原、昆明、西寧、銀川、呼和浩特、貴陽、烏魯木齊、拉薩、長春、哈爾濱、瀋陽、大連，共12個省會弱城市、弱二線城市外。到2017年4月22日，剩餘的省會二線城市全部重啟或加碼限購，加上新增的限購城市，全國共有70個市、縣、區實施限購政策。

第一是限購令何時重新收緊的，有多少個城市？按照老謝的跟綜調查統計，自2016年3月25日開始，到2017年4月22日，一年多，包括沒有取消限購併加碼的城市有5個，北京、上海、廣州、深圳、三亞，全國共有70個城市掀起新一輪樓市限購潮。這五個城市是限購時間持續最長，堅持最穩的城市，不過也是調控持續加碼到最嚴厲的城市，特別是北京，限購住宅、商住、平房，限貸、限售、限轉讓、禁止商轉住。

第二是包括重啟並加碼或者重啟的城市有25個，1.華東地區：江蘇省的南京、無錫、蘇州；安徽省的合肥；浙江省的杭州、溫州。2.華南地區：廣東省的佛山、東莞、珠海；福建省的福州、廈門；海南省的海口。3.華北地區：天津市，山東省的濟南、青島；河北省的石家莊；河南的鄭州。4.中南地區：湖南省的長沙；湖北的武漢；廣西省的南寧；江西省的南昌；5.西南地區：四川的成都；6.西北地區：陝西的西安、甘肅的蘭州。

第三是是新增加限購的城市有40個城市，1.華東地區：江蘇省的句容、啟東市，安徽省的滁州市；浙江省的嘉善縣、嘉興、平海市、海寧市。2.華南地區：廣東省的中山、江門；福建省的連江縣。3.華北地區：山東的淄博、秦皇島；河北省（唐山市、保定市、承德市、張家口崇禮區、廊坊市、永清縣、三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣、淶水縣、涿州市、滄州市。雄安新城與周圍的城市自2017年4月1日-2017年4月5日已經有13個市、縣、區。其中有3市6縣4區實施限購政策，其中雄縣、容城縣、安新縣的3縣禁止購房、售房。

第四是4月1日-4月3日，雄縣、容城縣、安新縣的禁止購房、售房；2017年4月5日，雄安周邊3市2縣陸續限購，繼霸州市、文安縣、任丘市、高碑店市限購后，雄安新區周邊限購再添2縣4區（市區）：保定清苑區、徐水區、滿城區、白溝新城、高陽縣、定興縣。之前環京多地啟動限購。而目前圍繞雄安新區周邊，已形成包括固安、永清、任丘、涿州、淶水、保定市及其下轄多縣區、廊坊、高碑店，以及霸州市和廊坊文安縣的一個「限購圈」。4.中南地區：江西省的贛州、南昌縣與新建區。

其二是限貸的城市擴大到60個市、縣、區。根據老謝最新調查分析，截止4月22日，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟南、無錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌、西安等60個市、縣、區限購的房貸首付都調整了。第一是第三套停貸的城市有廣州、南京、合肥、蘇州、武漢、成都、珠海、佛山、南昌等。

第二是第二套非本市戶籍停貸的有南昌、武漢等。第三是第一套首付30%的城市有上海、廣州、深圳、南寧、南京、合肥、蘇州、武漢、杭州、天津、成都、濟南、鄭州、廈門、東莞、珠海、福州、佛山、南昌、石家莊、廊坊市非本市戶籍50%、嘉興市非本市戶籍50%，鄭州90平方米以下20%-25%，無錫20%，北京普通35%、非普通40%等。

第四是非限貸的城市首套首付20%，第二套首付30%，第三套，沒有停貸。第五是首套無房有貸紀錄的首付有南昌40%、蘇州50%、合肥40%、南京50%、深圳50%、福州非本市戶籍40%等。第六是第二套房認房認貸的城市，深圳、天津、濟南、南京、合肥、廈門、蘇州、杭州、武漢、成都、鄭州、珠海、南寧、佛山、南昌等，還第二套房認房認貸認離的城市有北京、上海、廣州等。第七是第二套房首付的北京普通住房50%非普通70%、天津60%、蘇州貸款未結清80%已結清70%、鄭州40%。

成都有1套貸款未結清40%已結清30%、濟南40%、無錫40%、合肥貸款未結清50%已結清40%、武漢本市戶籍50%非市戶籍停貸、南京有1套貸款未結清80%已結清70%、南寧、廣州貸款已結清50%未結清70%、深圳70%、杭州50%、佛山有1套貸款未結清40%已結清30%、廈門普通60%非普通70%、東莞、珠海有1套貸款未結清40%已結清30%、福州本市戶籍40%、惠州、上海普通50%非普通70%、南昌貸款未結清50%已結清40%非本市停貸。石家莊普通40%非普通50%等。

其三是限售的城市擴大到17個市、1區、1省。根據老謝最新調查分析，限購、限貸之外，「限售」成房地產調控的又一手段，截至2017年4月22日，已經有19城、區、省進入「限售模式」，環廣東省廣州市和環深圳市的珠三角城市群、長三角城市群、京津翼城市群、中部城市群則成重災區。北京、成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、東莞、揚州、常州、長樂、啟東、白溝、承德市、海南省、西安、濟南等19個城市相繼出台「限售」政策，歷史首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。