萬達融創富力637億大交易 一波三折

富力來了、富力走了、富力歸來……萬達與融創原定19日下午在北京萬達索菲特酒店7樓舉辦的交易簽約發布會，因為富力地產的介入，以及儀式背景板的幾度更換顯得極富戲劇性，簽約內容也由萬達、融創的631.7億元合作，轉變為牽涉三方的637.5億元大交易。

萬達與融創此前達成的13個文化旅遊項目公司(下稱「文旅項目」)91%股權的交易價格為295.75億元，萬達旗下76家(正式簽約時增加為77家)酒店資產包的交易價格為335.95億元。

但根據三家公司的聯合公告，最終的交易結果為，融創收購萬達旗下13個文旅項目91%權益，合計交易對價為438.44億元；酒店資產包則由富力地產以199.06億元接手。

對於收購文旅項目多付的142.69億元，融創董事局主席孫宏斌當天表示，這是對富力接盤酒店資產的「補償」。

然而，富力究竟為何會加入收購，又為何有一塊只寫了萬達和融創兩家名字的背景板一度登場數分鐘，這場一波三折的交易仍有不少謎團待解。

簽約推遲怪印表機

原定於19日16時開始的萬達、融創簽約合作發布會，卻在之後的1小時內出現了戲劇性的一波三折。

16時11分，第一財經記者看到身穿白色襯衫的孫宏斌拿著黑色公文包，從會場門口快步走過。當時，會場內背景板上顯示的是：萬達商業、融創、富力地產戰略合作簽約儀式。

然而，主辦方突然告知會場人員，簽約儀式因故延遲1小時，需要清場離開。

各種猜測不脛而走：突然出現的富力是否要接手萬達酒店？萬達集團董事長王健林一向準時，推遲是否意味著交易某個環節沒有談攏？

不久，有媒體稱從門縫中看到主會場的背景板已經更換為「萬達集團、融創戰略合作簽約儀式」，這意味著富力地產臨時退出。

此時距離發布會原定時間已推遲接近一個小時，酒店7樓拉起警戒線的貴賓室成為眾矢之的，十多名保安守在門口。有人稱聽到了激烈的爭吵聲，甚至有摔碎玻璃杯的聲音。

17時30分左右，媒體再次進入會場。意外的是，會場內的背景板又恢復成了最初的版本，富力「歸來」。王健林、孫宏斌和富力董事長李思廉進入會場，三方舉行了簡短的簽約儀式。

拿下萬達13個文旅項目91%股權的孫宏斌首先發言。他說，這是自己這輩子第一次照著稿子演講。

在孫宏斌和李思廉之後總結髮言的王健林則說要在演講前講個故事：「今天的活動交易時間比較長，其實就是印表機的時間長了一點，我們在會議室等列印簽字，就在等。看網上直播，說現場爭吵很激烈、傳出了摔玻璃杯的聲音。」王健林說自己講這個故事的意思是，謠言就是這麼來的，「我還說，你們可以作證，我們大家都是談笑風生，在裡面等著呢。」

閃電交易

相比融創和萬達在7月10日披露的框架協議內容，最終的交易在細節上發生了較大變化：一是交易對手增加了富力地產；二是兩個資產包的交易價格進行調整；三是付款方式不同。

交易對手上，融創接手13個文旅項目，富力則接盤萬達的酒店資產。這顯示融創一貫的投資邏輯並未發生改變，依然是謀求高速周轉的房地產開發業務的擴張，提升市場份額。

接近融創高層的知情人士透露，放棄接盤萬達的酒店資產包，避免大量佔用公司資金，更符合融創一貫的投資邏輯，這也將減少融創的資金壓力和債務負擔。

融創與萬達之間原定的交易對價也進行了調整。資料顯示，13個文旅項目資產凈值為248.84億元，對應最後釐定的交易對價438.44億元，相當於按1.76倍凈值交易。較早之前雙方確立的該筆價格為295.75億，是按1.19倍凈值計算的。而富力則以199.06億折價接盤了凈值高達330多億元的萬達酒店資產包。

至於付款方式，原本由萬達為融創提供的貸款部分也不復存在。最新公告顯示，融創將在簽約當日支付150億元，簽約后90日內付清全部轉讓價款，完成交割(個別項目待交割條件具備時辦理)。而富力則在簽約后2日內付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉讓價款，完成酒店交割。77家酒店的管理合同不受本次轉讓影響，繼續執行，直至合同期限屆滿。

最終的交易達成比預計的更快。有消息顯示，孫宏斌與王健林在披露交易前只用了4天時間進行協商，這意味著截至19日簽訂協議，幾方用於交涉的時間僅有半個月。即便從雙方10日披露交易框架起算，原本預計1個月的盡職調查周期，也縮短至不足10日。

老闆們都很滿意

從三人表態來看，都十分滿意這筆閃電交易。

孫宏斌表示：「這個調整對融創而言比原來的交易方案有了更好的流動性，降低了我們負債水平，同時我們也承擔了原酒店交易對價的折讓部分。對於我們和萬達合作的文旅項目資產包這是可以接受的溢價，這種交易安排三方都很滿意。」

資料顯示，萬達此番轉讓的13個文旅項目涉及土地儲備總建築面積合計約為5897萬平方米，其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約佔總建築面積的84%。

公告顯示，除了此番438.44億的交易價格，萬達13個文旅項目合計還有負債約454億元，將轉至融創名下。這意味著融創為本次收購合計承擔的資金總額為892.44億。

王健林則表示，萬達通過這次轉讓大幅度減少了負債，收回了巨額現金。

而對於富力來說，由於融創的「補償」，其接盤萬達酒店的價格遠低於原本融創擬接盤的價格，從原先平均每家4.42億元直降到了約2.59億元。

李思廉19日晚接受媒體採訪時透露，這筆交易的決策速度很快，大約是一周，結果是三贏，「萬達加快了收錢的速度；對孫總來說，也不需要再專門組建管理酒店的團隊了；對富力來說，一下子成為了全國乃至全球最大酒店資產的業主。」

華美首席知識專家趙煥焱告訴第一財經記者：「富力此次收購的萬達系酒店投資回報水平是全國五星級酒店平均水平的341.08%，凈資產利潤率是平均水平的337.66%。」

「一家五星級酒店的單體項目造價可以高達10億元，即便有些折舊，但這70多家酒店多是高端定位，單體市場價格應不低於4億~5億元。原本融創計劃以每家酒店超過4億元的價格接盤還是比較合理的，現在單個酒店的價格不到3億元，富力的確是很划算。」趙煥焱告訴第一財經記者。

外界評價褒貶不一

摩根士丹利發布研究報告稱，這對於融創而言是一項好收購，將為其帶來正面影響，基於約4970萬平方米的土地儲備，摩根士丹利估算，按照當前市場每平方米15500元的均價，這些可售資產價值約合7700億元。

摩根士丹利同時預測，融創本次收購資產每年可帶來510億元人民幣的銷售額，預計融創2017年的銷售額將達到2500億元。另外，還預測13個文旅項目資產包會達到15%~20%的凈利率，將增加融創610億元的凈資產價值。

截至2016年底，融創擁有土地量7912萬平方米，同期國內土地儲備前三強分別為恆大22900萬平方米、碧桂園16600萬平方米和綠地13654萬平方米。隨著融創此番接盤萬達超過5900萬平方米土地，以及今年以來的其他多宗收購，預計該公司的土地儲備量有望躋身行業前三。

但國際評級機構惠譽、標普均不看好本次交易。兩家機構日前先後對融創和萬達兩家公司的相應評級進行下調處理。

標普表示，儘管此番交易能夠降低萬達商業的資產負債率，但由於失去了大量土地儲備，導致其後續售賣物業的收入減少，並大幅降低其市場地位，這某種程度上抵消了萬達商業通過出售項目降低資產負債率的效果。為此，將萬達商業列入負面觀察名單，評級為「BBB-」。對於融創，標普表示其今年用於併購的資金總額已經超過該公司去年的合同銷售額，故該公司財務槓桿可能進一步惡化。

對於富力，第一財經記者多方採訪后了解到，酒店是需要「慢慢養」的，尤其是投入動輒數億元的高星級酒店，而萬達此次轉讓的酒店資產相當比例都是高投入的項目。

「高端酒店的投資回報期可能要10年到20年甚至更長時間。」勁旅諮詢首席分析師魏長仁告訴第一財經記者。

執惠旅遊創始人劉照慧表示：「從融創角度而言，旅遊、酒店、文化都不是最重要的，孫宏斌也不會太注重去耗費多年時間培養這些產業，文旅項目最吸引融創的點也就是土地。因此把投資回報期較長的酒店轉出給富力后，融創留給自己的是自帶土地效應的文旅項目。當然，王健林也終於可以說自己是輕資產了。」

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