業主PK物業 銀川小區停車費由誰說了算？

  投訴

  最近，西夏區麗子園南街物華興洲苑的「有車一族」很煩惱，業主王先生反映：「我們小區沒有業委會，物業先是在門口貼出停車費上調通知，在多數業主不同意的情況下，停車費突然就上漲了！」

  原來，王先生買房時購房合同里寫明地上停車費每月租金80元，地下停車費每月租金240元，現在地上停車位租金漲到了每月120元，地下停車位租金漲到了每月300元，業主普遍對此難以接受。王先生說：「更讓人生氣的是，地上、地下停車費上調后，有業主決定續租地上停車位，卻被告知只剩地下停車位可選，而地下停車位每月除了300元的租金，還要收50元的管理費。」

  與物業協商無果，王先生和其他有車的業主一氣之下將小區西門堵了，可物業依然堅持上調停車費。王先生說：「調價后，業主們只能將車停在附近小區或者路邊。」

  7月17日，記者在該小區門口看到關於車位漲價的通知，在小區物業辦公室也張貼了一張關於地上停車位的收費明細。興洲苑物業毛主管表示，該小區共有住戶3400戶，三分之二業主有車。「過去我們對車輛停放管理不足，一些社會車輛長期停放小區內，造成道路擁堵，加上有些業主的車輛還佔用消防通道，因此多次被西夏區消防大隊提出整改要求，所以公司決定讓物業對小區地上停車位重新規劃。」毛主管說，物業在5月10日至7月10日期間還搞了兩個月的免費停車體驗活動，可個別業主還是不能接受。毛主管稱，小區在暫時沒有業委會的情況下，只要物業備案，就可以按照之前的備案價格徵收停車費，而物業早在2015年就停車費的定價在銀川市物業辦和物價局備過案，只是一直沒有嚴格實施。「興洲苑目前還未全部建成，隨後將建更多地上停車位，滿足業主需求。」毛主管說。

  五里水鄉臨時停車收費未公示惹爭議

  與西夏區興洲苑不同的是，金鳳區五里水鄉有業委會，業主普遍反映在業主不知情的情況下，物業公司就安裝停車桿開始收費。

  「入住小區快10年了，每次開車進出小區收費都是一次1元，今年6月之前也沒有停車桿，但是停車桿安裝后，車輛進出小區的費用開始按時間計費。停車桿安裝后，我有一次在小區內停車交了5元，還有一次收了2元，也不知是按什麼標準收費。」該小區業主張先生說。家住15號樓的業主楊先生也表示，小區既然有業委會，按理說就要召開業主大會協商此事，物業聽取業委會的意見后再安裝停車桿，然後貼出通知開始收費，可是在小區里，他們從沒見過這樣的公示。

  7月17日，記者來到五里水鄉小區門口，並未見到任何通知。在該小區物業辦公室，一位張姓經理告訴記者，這次安裝停車桿確實沒貼通知，因為在2012年物業公司就停車位收費在物業辦備過案，收費也徵求過業主意見，而停車位收費一直沒有改變，所以這回就沒有公示。

  隨後，記者電話與該小區業委會主任潘主任取得聯繫。潘主任表示，該小區安裝停車桿和收費標準一事應該在小區公示，但對於安裝停車桿和臨時停車位收費有沒有與業委會協商和有沒有開過業主大會，他沒有明確回答便掛斷了電話。

  對於物業的答覆，業主張先生等人都表示難以接受。張先生說：「這次安裝停車桿收的是臨時停車費，並不是停車位收費，物業將過去關於停車位收費徵求意見和現在徵收臨時停車費混為一談，根本說不過去。」

  回應

  針對兩個小區業主的投訴，銀川市物業辦張科長認為，物華興洲苑地上停車位的停車費屬於調價，不算漲價，調價在合理範圍內。但即便沒有業主委員會，物業也要徵求廣大業主的意見；而地下停車位要看其產權是否歸屬業主，如果業主不滿，物業應考慮廣大業主的權益。五里水鄉安裝停車桿收費則屬於臨時停車位收費，不是停車位收費，其徵收要根據物價部門的價格決定，但定價需經業主大會同意。

  不管是停車位的停車費，還是進出小區內的臨時停車費上漲，物業的做法究竟合適嗎？為此，記者聯繫了銀川市物價局，工作人員告訴記者，早在2015年，自治區物價局就已發布《關於降低一批中介服務收費標準和放開下放部分商品服務價格管理的通知》，明確放開的物業服務價格的範圍是指物業管理區域內停車服務收費、非保障性住 房及辦公用房物業服務收費，實行市場調節價。如果停車位是開發商來開發投 資規劃建設的，那麼開發商可以從中受益，也可以進行調價，但是必須經過業主委員會和物業進行協商，共同決定租賃價格。沒有業主委員會的小區，要儘快成立業主委員會，這樣停車費的定價主動權就掌握在廣大業主手中。

  對此，寧夏天器律師事務所律師王蕊表示，根據《物權法》第七十四條規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。據此規定，小區停車位佔用小區公共道路，因此屬於業主共有。那麼在這些地方停車該不該收費、收益的歸屬和分配等問題，應該由業主通過業主大會來討論決定。物業公司無權私自收取業主公共場所、共有道路上車位的停車費，但如果得到了業主大會的授權，是可以收取該費用的，同時收取的費用不能據為己有。

  記者在走訪銀川三區部分小區后發現，目前銀川市多數小區停車收費標準並不統一，但是金鳳區香溪美地和同心路浙江商城等部分小區的業主委員會已經將停車場收益分配給了業主，或者由業主決定如何使用。

  程序

  小區停車費上漲，業主又該怎樣維權呢？根據自治區物價局《關於降低一批中介服務收費標準和放開下放部分商品服務價格管理的通知》，業內人士建議，首先應明確知道小區停車費調節所必須經歷的4個步驟。

  第一步，公布成本變化情況；

  第二步，拿出調整標準方案，說明調價理由；

  第三步，就方案與業主協商。設立業主大會的小區，需經業主大會依照法定程序討論同意后，與業主委員會簽署或變更相關服務合同；未設立業主大會的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意，方可簽署或變更相關服務合同；

  第四步，公示收費項目收費標準。物業服務企業（停車服務企業）和業主就住宅小區停車服務收費標準未達成新的約定前，仍執行現行標準。（記者 魏巍文/圖）