增城要出事兒？下半年廣州樓市的十大猜想！

1

廣州，最近大事比較多！

首先「租購同權」引爆了全國市場、霸屏時間長達一周，這兩天住建部又發文力挺，說要立法，看來一時半會兒這個事情不會結束。

另外，廣州被選為首批租賃試點城市，並且率先發布工作方案，而未入選首批租賃試點城市的上海卻第一時間出讓了兩塊租賃用地，引起「地價暴跌84%」的大討論。

看來廣州在行動上是落後了。

下半年廣州在這方面是不也要來點兒實際措施，才能不辜負「首批租賃試點城市」的Title？

還有，廣東各市上半年經濟數據已經陸續公布，雖然廣州總量位於全省首位，但增速比深圳少了近1個百分點，大有被深圳趕超之勢，另外7.9%的增速比全年目標8%還差一點，下半年還要繼續努力。

房地產方面，堪稱完美！

住宅上半年成交5萬餘套、在如此嚴厲的調控政策下降幅不算大（15%左右）。

價格微增3.8%（房管局版），在珠三角各城市中排名靠後、沒當出頭鳥。

土地出讓金大漲156%，政府賺的盆滿缽滿......

因此，廣州在目前「經濟有對手、政策有熱點、市場有保障」的新形勢下，下半年房地產市場如何發展？

小編利用手裡的資料，為手機屏幕前的各位大佬們大概分析一下。

2

短期看政策，中期看行業，長期看人口，這是預測市場的一個基本邏輯。

為了對下半年市場提前略知一二，下面從政策、行業兩個維度來看廣州，至於長期的人口和經濟，廣州是不用擔心的。

7月24日在北京召開的中央政治局會議，對下半年房地產行業發展給出明確指示，即「穩定房地產市場、堅持政策連續性、加快建立長效機制」。

廣州自從上半年調控政策升級后，後續文件都是為了前面的政策順利執行，如加強市場監管、嚴查雙合同，擴大土地供應、鼓勵住房租賃等，整體下來市場過熱得到控制、調控效果明顯。

從經濟發展來看，下半年廣州雖然「前有8.0%的實現目標，後有深圳的猛烈追趕」，但由於房地產在廣深經濟佔比都不高，因此廣州不會因為經濟的原因對樓市調控進行放鬆。

因此在政策方面，廣州會堅持連續性，不會升級、更不會放鬆，而在長效機制方面會有所動作，如房產稅、住房租賃政策的實施細則等，但這些措施短期對市場不會有影響。

3

從貨幣金融環境來看，下半年還是會偏緊，廣州沒有數據，這裡用全國的。

一方面M2增速持續下降，市場流動性變差，資金使用成本上升，甚至還有加息的可能。

另外一方面，很多銀行已經開始對個人按揭貸款的利率進行上調。

雖然最近有央行官媒報道「貨幣政策不宜收緊」，但在上半年經濟發展好於預期的情況下，貨幣政策也不會放鬆。

另一方面，房地產到位資金增速整體呈下降趨勢，使得房企開發投資增速下降、延緩開發進度。

其中一部分是調控政策的影響使得企業融資和個人貸款難度加大、另一部分是市場趨冷使企業未來預期降低，主動收縮減少投資。

因此，在政策方面，廣州下半年會堅持目前的調控政策為主線，一方面加強監管確保有效執行，另一方面在長效機制上有所行動（比如推出幾塊租賃宅地等）。

貨幣金融環境依然偏緊，企業和個人貸款難度加大，資金充裕的企業會延緩開發進度，而資金壓力大的項目有可能降價，但不會大規模出現。

針對個人買房，下半年是好機會。

如果廣州不出台類似上海的「一價清」和「搖號」政策，雙合同、客戶被分等級的現象依然會存在，如果出台類似政策，相當於政府給購房者又送了一份大禮。

4

行業怎麼樣，市場怎麼走？看廣州市場結構。

廣州2016年一手房成交13萬套、二手房成交13萬套，另外廣州人去佛山購買7萬套住房，全年廣州人購房總量超過30萬套。

也就是說，廣州市場分成三部分，第一部分新房市場，第二部分二手房市場，還有重要的一部分是佛山市場。

至於清遠、中山等地雖然也有廣州人過去買房，但不是主力，這裡先不考慮。

5

首先是新房市場。

2017年上半年廣州一手住宅成交5.2萬套，同比下降15%，在嚴厲政策環境下，比預期效果要好（北上深及珠三角其他城市下跌幅度都很大）。

與此同時，住宅預售3.5萬套，遠小於成交數量，供不應求態勢明顯。

而從歷年總量來看，廣州供需之間也存在較大缺口。

從2012年以來，廣州一手住宅共成交49.2萬套、銷售面積5600萬平方米，而相同時間內，通過招拍掛成交的住宅用地規劃建築面積3479萬平，中間存在2000餘萬平的缺口，相當於全市近兩年的成交量。

隨著時間的積累，供需矛盾態勢愈發突出，上半年嚴厲的調控政策使部分項目對未來市場預期下降、延遲推盤，所以上半年感覺廣州市場無房可買。

政府歷年的土地供應計劃都沒完成，即使今年完成承諾的574萬平、摺合建面1116萬平的住宅用地供應兌現，對緩解下半年壓力也沒有影響。

至於最近政府開會提出的「加快下半年5000萬平住宅項目建設」的任務，被某些媒體解讀為加大供貨、平抑房價，簡直無言以對，5000萬平的住宅項目其中90%以上都賣光了，信嗎？

所以，下半年廣州新房市場會延續供應緊張的態勢，除了個別區域項目集中推盤以外，整體市場仍然感覺可買的房源不多。

市場由供應主導、而不是需求，在賣方市場里，哪裡推新盤、哪裡才有成交，因此分析市場供應就能對下半年市場格局心中有數。

上半年到7月份，廣州住宅預售供應如上圖，增城、黃埔、南沙位於前三，番禺、從化、花都、天河位於第二梯隊，其他區域量很少。

上半年的預售分佈、決定下半年的市場格局，但考慮到市場火爆時，存在「取得預售、推盤售罄」的情況，對這一結構再進行細分，有如下收貨。

將今年1-7月分成兩個時間段，1-4月和5-7月。

從兩個時間段預售分佈的變化來看，在5-7月的時間段，增城、從化房源減少，而黃埔、天河房源比例提升，荔灣有廣鋼新城，也有少量房源。

因此下半年在整體市場格局不變的情況下，黃埔、天河、荔灣等核心區域貨量比例有所增加，雖然量不是很大，有可能出現個別月份房價結構性上漲的情況。

下面附一張7月以來拿預售證項目的房源，有打算近期買房的可以關注。

6

下面二手房市場。

二手住宅市場已經成為廣州市場不可或缺的一部分，2013年廣州二手住宅成交量曾超過一手新房，但隨後的兩年又有所回落。

2016年在市場火爆的情況下，二手房成交量又創新高、與一手房持平；今年截止到目前為止，二手住宅一共成交7.05萬套，超過一手的5.5萬套。

因此今後廣州市場中，二手市場將佔有重要的位置，而成交量二手超一手也將是常態。

二手住宅價格反映真實市場變化，2017年6月均價33642元/平，比1月上漲18.5%。

從成交分佈上看，上半年增城竟然佔比最大，為16.3%，而傳統供應量大的老城區如天河、海珠、番禺都排在後面。

南沙二手成交比例很小，而一手成交量大，說明南沙的房產被普遍看好，適合長期持有，而從化適合度假、養老，短期行為也比較少。

總結一下二手房。

在下半年政策連續、信貸偏緊的環境下，廣州二手住宅成交量會趨於穩定，但全年突破10萬套沒有問題。

按照調控后的價格趨勢，成交均價將會小幅上漲，個別缺錢的業主會降價出售、但不是主流，大多數業主會變售為租，等待下一次行情。

增城二手房比例的提升將加大區域供應總量，對一手市場產生利空，而在「價格高位盤整、新盤貨量充足」的市場形勢下，二手房還能順利出手嗎？

7

下面是佛山市場。

2017上半年，佛山一手住宅成交5.7萬套，數量已經超過廣州，按照去年比例，其中2萬多套是被廣州客買走的。

這個趨勢下半年將持續下去，購房預算少、在廣州挑不到房的買家可以直接考慮佛山，不要猶豫，而佛山全年成交量也會再次突破10萬套。

從近年來佛山住宅用地供應和商品住宅成交量來看，佛山整體供應充足，不會像廣州那樣感覺無房可買。

從2012年至今，佛山住宅共成交58萬套、銷售面積6000餘萬平，而相同時間內佛山招拍掛市場住宅用地成交超過7000萬平，加上私下轉讓、收購的項目，整體上看佛山的住宅供應是充足的。

因此，佛山可以成為廣州剛需或外溢人群的首選市場，並且供應充足、價格有優勢，隨著高速、軌道交通的完善，未來價值將會被進一步放大。

8

三大市場總結：

下半年廣州市場整體仍是賣方市場、仍然缺房，找不到新房的就去買二手房或是去佛山。

隨著調控政策不斷深化和延續，有的項目缺資金、有的企業為了沖全年目標，不排除有降價的項目，使得整體供求關係不如上半年緊張。

增城炒房嚴重，投資客出貨比例加大，會有項目降價。

成交低位運行，若有項目降價，成交量將會上升，全年成交總量不會太差。

在政策的壓制下，整體價格保持平穩，若政府嚴查雙合同，相當於給購房者送大禮，是新房最好的購房時機。

二手市場全年總量突破10萬套，並超過新房市場，成交量平穩、價格小幅上漲。

佛山仍是廣州客購房的重點區域，且房源相對充足，全年成交有希望到10萬套，價格平穩（本文重點在廣州，佛山就不展開了）。

9

市場容量與項目規模。

從「北上廣深」一手住宅成交規模來看，「北上深」規模已經穩定，隨著二手房佔比越來越大，新房規模也會逐漸下降，而成交額隨著房價上漲有可能繼續上升。

廣州不同，住宅規模仍處於上升趨勢，即使二手房超過新房，隨著政府承諾的供地增加和城市更新項目的進行，新房規模仍將上升，所以未來廣州一手樓盤購買機會仍會很多，但價格也會水漲船高。

從項目上看，廣州歷年銷售冠軍在全國都排不上位置，而在上海、深圳的銷冠經常到100億以上，這些都是位於核心區位、貨量充足的項目，具有單價高、貨量大的特點。

廣州今年將會有所變化，如果下半年貨量充足，亞運城全年銷售額有可能衝進全國前10，但由於位置距離市區遠、單價低，只能以量取勝。

而未來廣州銷售冠軍有可能在市區項目中產生，在全國排名也會逐步靠前。

最後，如果「粵港澳大灣區發展規劃」下半年如期發布，會對某些區域的房地產市場帶來重大利好，如南沙等。

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