二手房交易，為什麼保障房，交易成本最高？

二手房交易中成本最高的是什麼房子，無疑就是不滿2年，不滿5年的房子？

實際不對，不滿5年最多繳納1%的個稅，不滿2年，最多繳納5.5%的增值稅，難道還有比這個成本更高的房子？

當然有，那就是保障房；

保障房為什麼會交易成本比較高呢？

因為保障房的土地性質，是劃撥土地，劃撥土地就意味著免費劃撥，或者說收取了少量的土地出讓金；

目的就是為了，保障低收入家庭安居的作用力；

第一：什麼是保障房？

保障房的說法有很多，雖然各有差異，但是基本的意思都差不多，為什麼呢？

保障房，又包含經濟適用房，廉租房，還有各種形式的定向安置房子，都屬於保障房；

包括棚戶區也屬於保障房，只是又換了一個說法而已；

棚戶區，就屬於定向安置的房子，是針對一個片區，或者一個大的單位的一次性保障住房，給國企職工，都有可能；

保障房，不是誰都能購買，而是需要申請，符合條件才可以申請得到；

而且還有一些附加條件，例如困難職工，社區低保戶，還有一些殘疾人士，等等家庭困難，或者低收入家庭；

那麼也會隨著低收入家庭的不斷努力，變成了正常的家庭，那麼原來的保障房，在一定的條件下就可以出售了，走向市場；

還有就是，原來在保障房居住，後來遇到拆遷，又給分了新的房子，新的房子也會有保障房這麼一說，甚至有的家庭人口眾多，那麼拆遷的時候，就有可能房子就多要了一套，也不是沒有可能；

多要一套，就要賣掉，怎麼賣掉都是有一定的說法的，對不對？

第二：保障性住房出售條件；

這個各地政策不一樣，可能各種規則也不是一樣的，但是有一些特殊規定；

一般情況下，保障房的出售條件，必須是居住滿5年的房子，才可以買賣，但是有一些限制條件；

什麼限制條件呢？

保障房是按照當地居民的實際收入條件建設對房子，對比市場價格要便宜很多很多，這是其一；

還有就是保障房的土地屬於劃撥，一般都是免費劃撥，或者收取少量的土地出讓金，那麼交易就要繳納土地出讓金了；

土地出讓金繳納多少呢？

各地也不一致，各自為政，一般的情況下，都是繳納10%左右的土地出讓金；

繳納了土地出讓金，就代表是私有了，可以享受貸款，抵押，一切賦予的金融屬性，條件具備；

保障房，原則上是不具有抵押這類功能的；

在之前，還有一條政策，就是家庭唯一住房，是不可以查封，也不可以抵債務，後來貌似改革后廢止了；

可見保障房，是有一定的社會福利屬性，5年以下的房子不可以上市交易，只可以政府原價收回，再賣給其他的需要保障的家庭；

話說回來了，到手的東西，誰還會再讓出去，就是在手裡放著，也會放到5年以後，對不對？

那麼交易的話，必須補繳10%的土地出讓金，才可以上市交易；

阿永哥點評：

一是保障房拆遷，有很多政策的原理；

一個朋友就是知道了內部的規則，把父母和自己的戶口做了分戶，都在一起，後來拆遷就給了兩套房子，一套私產房，一套公產房；

二是保障房買賣，要遵循土地政策統一性，那就是出讓形式；

上市交易，必須就是繳納土地出讓金，才算是一個整體的房地產行為，否則只有房的屬性，沒有地的屬性，不可買賣；

也不可作為一個完整的房子，來享有他的一些金融屬性的功能；

三是繳納出讓金是原房主買斷繳納的，買賣二手保障房，其他費用一個都不能少，評估，交易費，個稅等等；

甚至第一次交易，買方還需要繳納一次1%的土地出讓金，才算是真正的進入了一個商品房的市場，懂了吧？

在這裡糾正一個錯誤，10%的屬於土地補償金，1%屬於土地出讓金，補償就是一次性買斷了，1%是出讓的時候繳納的進入市場的進場費；

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