競價172輪溢價率124% 不限購的法院拍賣房遭「熱搶」

杭州限購升級之後，不限購的法院拍賣房突然之間成為你爭我搶的香餑餑。

最近淘寶網司法拍賣平台上，法拍房異常火爆，不少房源的最終成交價讓人瞠目結舌——3月9日成交的一套位於九堡沿江的綠城麗江公寓北區的88㎡房源，成交價274萬元，摺合單價約31136元/㎡；3月10日成交的一套位於丁橋的龍湖名景台南苑的89㎡房源，成交價231萬元，摺合單價25955元/㎡。

這樣的價格，甚至比二手房市場價還要高出幾十萬。一位資深中介人士感嘆：就是最大膽的房東，此前也不敢掛這個價啊。

多套房源成交價遠超市場價

競拍者中不乏外地戶籍者

麗江公寓和名景台這兩套法拍房，都是通過杭州來拍網路科技有限公司進行拍賣前的管理。來拍網路CEO盧毅說，自從開年後，法拍房的熱度急劇上升，「以前一套法拍房，預約看房的人平均大概十幾個人，而最近每套房源普遍都有六七十人預約看房，一些熱門的房源，預約看房的人數甚至達到近200人。」

比如麗江公寓白雲苑2幢1單元1002室這套房源，位於小區的最北面，相對來說是整個小區位置比較差的房源，因此起拍價122萬元，評估價173.9萬元，價格不算高。

房源在拍賣平台上線后，來拍網路的客服人員接到了150多個諮詢電話，意向競買人重點關心的就是貸款、戶籍、落戶等問題；而預約來現場看房的人數達到166人，其中杭州戶籍140人，非杭州戶籍26人。因為預約人數眾多，來拍網路錯開時間，安排了兩次看房，每次看房由工作人員帶領分批次上樓看房。

「這種情況以前還沒碰到過。」盧毅說，還有一些無法來現場看房的意向競拍人，由來拍網路提供該房產現場視頻和房源調查報告，讓他們能充分了解房產情況。

3月8日，麗江公寓這套房源正式開拍時，已經有52人交了20萬競拍保證金，擁有該房源的競拍權。而圍觀人數已經將近7萬人次。拍賣開始僅三小時，就競價32次，競拍價已經飆升到215萬元，遠遠超出了評估價。最後經過78輪激烈競價，這套房子以274萬成交，溢價152萬，溢價率達到了124.59%，成交均價高達3.1萬元/㎡。而根據杭州我愛我家的數據，麗江公寓北區的房子，今年以來的實際成交價基本在2.2萬~2.5萬元/㎡之間，目前的掛牌價則主要在2.4萬~2.8萬元/㎡左右。

名景台這套房源雖然關注度沒有麗江公寓那麼高（68人預約看房，其中杭州戶籍53人，非杭州戶籍15人），但熱度也相當驚人：起拍價131萬元，40人報名競拍，172輪競價，最終以231萬元成交，折算下來，成交均價將近2.6萬元/㎡。由於目前名景台的房源已經基本售罄，但未進入二手房市場，以其周邊在售樓盤龍湖武林九里和中旅城仕公館的價格作參考，根據某研究院顯示，截至3月13日，武林九里今年成交均價約22211元/㎡，城仕公館均價18632元/㎡。

從法院這邊反饋的信息顯示，拍下麗江公寓的是一位寧波人。而拍下名景台的是一位在上海工作的年輕人，有意向來杭州發展，因為屬於限購人群，因此他轉向司法拍賣房。盧毅說，這位競拍者甚至都沒有事先來現場看房，直接就出手競價了。

法拍房火爆源於不限購

刺激的拍賣規則助推成交

司法拍賣房現在這麼火，很重要的一個原因就是不在政府限購範圍之列。也就是說，目前外地人在杭購房，如果沒有兩年以上社保繳納記錄，是無法買房的，但司法拍賣房產是例外，給外地人在杭置業提供了一條捷徑。

西湖區人民法院負責法拍房的工作人員表示，今年1月份以來經手拍賣了20多套房源，大多數都是外地人拍走的，只有4套由杭州本地戶籍人士競得。

「不限購是為了快速有效地處置法院查封的財產，並有效變現，更好地維護申請人和被執行人的財產權益。」法院相關人士解釋說。

當然，如果購房者屬於限購對象，是無法申請銀行按揭的。但如果不屬於限購對象，擁有購房資格，那仍可以在網路司法拍賣中申請銀行按揭，與普通購房程序基本無異。

此外，今年以來法拍房熱度上升，也跟今年1月1日起網路司法拍賣房的規則出現不少重大變革有關係，比如：

變化一：拍次減少，不動產三拍變成兩拍。以往，一套司法拍賣房可以進行三次拍賣，直到三拍流拍，才進入變賣環節。而今年起，法拍房的拍賣次數減少為兩拍，一旦一拍流拍，二拍起拍價會在一拍起拍價基礎上打8折，如果二拍仍流拍，就直接進入變賣環節。這在一定程度上刺激了競拍者的踴躍競價。

變化二：保留價公開。以前，法拍房一般在評估價基礎上下調20%以內作為保留價，而且這個保留價是保密的，如果拍賣時達不到保留價，競拍人出價是無效的。而從今年起，改為起拍價就是保留價，出價只要超過起拍價，就能成交。因此意向競拍人少了顧慮，在競拍前心裡比較有底。

變化三：以前，法拍房要求至少2人以上出價且不低於保留價才能成交，現在一人出價且高於起拍價就能成交。

這些新變化，或多或少地讓法拍房信息更加透明公開，程序更加簡單便捷，這些都促進了意向競買人的競拍熱情，為了能一舉中的，意向競買人在一拍時就全力以赴。

限購后成交價普遍較高

剛需房源最搶手

因為來拍網路最早進入網路司法拍賣輔助機構領域，目前跟杭州主城區大多數法院合作，管理著杭州80%以上的法院拍賣房，因此積累了不少後台大數據。

「今年以來，大多數普通住宅的競拍都是一拍成交，很少出現流拍情況，甚至一些總價比較高的房源也不例外。而且在成交價格上，以前法拍房的最後成交價平均來看約為評估價9折，最近成交價普遍超過評估價兩三成，有些熱門房源的價格甚至超過市場價一兩成。」來拍網路法院服務部主管王路說。

當然，並不是所有的法拍房都能拍出超過市場價的驚人價格。

比如3月14日結束競拍的一套位於杭州市中心的豪宅新湖武林國際公寓帶車位房源，面積224.38㎡，起拍價為1130萬元，經過25輪競價，最後以1230萬元成交，並沒有突破評估價1407萬元。

3月9日競拍的一套位於濱江的順發傾城之戀的房源，面積149.3㎡，起拍價324萬元，評估價462萬元，最後實際成交價為506萬元，折算下來均價約33891元/㎡，跟目前的市場價基本持平。

王路說，總的來看，主流面積段（70~120㎡）、主流價格段（總價200萬~300萬元）的剛需房源最為搶手，如果是品牌開發商的房子，一般都會拍出高價，其成交均價甚至可能超過同區域內豪宅的均價。比如麗江公寓北區這套法拍房，31136元/㎡的最後成交均價，就超過了目前南區高端房源的價格。錢報記者在杭州我愛我家、鏈家地產等官網上看到，麗江公寓南區的一線江景豪宅，目前掛牌價也只在30000元/㎡上下。

而一些總價更低的法拍房源，目前也備受關注。

比如即將於3月27日開拍的一套廣廈天都城天月苑的房源，建築面積約100㎡，起拍價45萬元，評估價63.814萬元。截至3月13日，已經有164人預約看房，其中杭州戶籍139人，非杭州戶籍25人。「這套房源最後成交估計會超過100萬元。」王路說，在杭州目前的房價體系下，很多初次置業的剛需已經被逼到了遠郊。

另外還有一套將於3月20日開拍的德勝新村的老房子，45.4㎡，起拍價51萬元，評估價72.7萬元。「這套房子成交價估計也會超過100萬元。」