不準買賣，不準貸款，不準抵押——2017房產真的危險了！

最近，「凍房」這個新辭彙，一夜之間火遍全國，讓炒房客心驚膽戰。我研讀後，發現有3篇關於凍房的文章，最火：

一是網上瘋傳的《凍房一一式廢鈔》

二是米筐投資的反駁文章《凍房是式廢鈔？別瞎扯了！》

三是財經韜略寫的《真正的樓市調控大招！凍房，終於來了！炒房客哭暈》

特別是6月28日晚上西安市政府出台的樓市調控新政，將居民過去買的房產交易也全部凍結（2017年4月18日之前買的新房要滿5年才能賣、二手房要滿2年才能賣），被各界普遍認為是凍房新舉措，也標誌著房地產進入隨時可以凍結居民房產交易的「凍房模式」。張鬍子

西安始創的全國最狠「凍房」政策，原文如下：

2017年4月18日以前，在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域範圍內，購買的商品住房，自購房之日（以商品房買賣合同網簽備案時間為準）起滿5年方可上市交易；在上述區域範圍內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。

西安這次出台政策的最大看點是：政府可以追溯性地限制居民房屋的交易。有了這個先例在，未來房價異常上漲的城市，政府就可以出其不意地宣布「凍結某一期限內房屋的交易」。

凍結，意味著產權不完整，意味著流動性可以隨時歸零。這樣，必然影響到資產價格。對於炒房者來說，意味著有了一把懸劍在頭上，隨時可以被斬首。

一旦西安的「限售可追溯模式」被推廣，甚至被延長，則可能出現過去10年買的房子都無法出售的局面。廈門始創的限賣，不就從最初的2年限賣，延長到了保定、珠海的10年限賣了嗎？但之前的限賣，都是政府有言在先，只對此後交易生效。西安這種突然對之前交易進行限賣，直接凍房，是史無前例的。這會帶來炒房客恐慌性拋售嗎？會刺激樓市大幅波動嗎？都有待觀察。

無論如何，2017年6月28日，西安在樓市開創了歷史。房地產從此進入「凍房模式」，而且各地政府隨時可以對居民任何時候買的房產，凍結其交易。

西安給全國人民上了一堂生動的凍房解說課：

什麼是凍房呢？就是凍結房產交易、鎖住房產成交量，限制買房人買房及賣房人賣房，簡稱凍房。這也是本次樓市調控的新穎之處：不準買、不準賣、不準貸、不準網簽、不準抵押貸款，也可簡稱為限購、限售、限貸、限簽和限融，讓樓市成交量迅速降溫，達到冰凍的狀態。

《凍房一一式廢鈔》一文，說凍房就是把人們的房產凍結，也就是把買房人手上的鈔票凍結，就算房價再高，人們也無法把房產變成一分錢：

現在對房地產的四不準：不準買、不準賣、不準貸、不準抵押會越來越嚴格，也就是要讓房產徹底失去流動性和貨幣資產屬性，而人的資產70%-80%體現在房產上，當房產失去流動性后，房價再高，它也無法變現成一分錢。這就是說，把無錨印出來的鈔票全部凍在房產泡沫里，凍房！

大家應該還記得全國熱議的這篇文章：《厲以寧8年前用67個字算準房價一直上漲；對樓市下一步，他還說了41個字》。其實說的也就是凍房，把買房人的錢凍結在房子裡面，大家仔細看下厲以寧說的這段話，細思恐極：

著名經濟學家、北京大學教授厲以寧：房價是應該上漲的，漲到盡量的高度，銀行的按揭要壓下來，特別是二套房堅決不允許按揭，不讓銀行產生過多不良資產就行，目的主要是讓有錢的人盡量多買房子，當他們把錢花得差不多的時候，房產稅一定要開徵，再徹底把房價壓下來，這樣才能讓大家都住得好。

厲以寧教授的話，用大白話來說就是：要讓房價儘可能地向上漲，讓有錢人把錢都拿去買房，等他們把錢花得差不多的時候，開徵房產稅。（編者細思恐極）

如果你仔細研究近8年來的房價走勢，就會發現厲以寧這段話太准了，太狠了！按照厲以寧的邏輯，先讓房價漲，漲到一定階段后，凍房，開徵房地產稅。

再後面，就是中央政治局4月25日強調的「要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制」了。張鬍子

長效機制，現在還不明確。可以明確的是，房地產稅是肯定要征的。6月24日，全國人大常委、財經委員會副主任郝如玉介紹，《房地產稅法》立法已經列入預備級論證、研究的階段。

全國人大財經委副主任委員尹中卿，在今年3月份表示：「房地產稅降房價是毫無疑問的。」他說房地產稅有兩大功能：第一個就是解決「房子是用來住的，不是用來炒的」問題，保障居民居住需求，抑制住房投資性需求。第二個就是健全地方主體稅種，為地方政府提供穩定財政收入來源。

最近輪番出台的新一輪新政，本來就讓樓市這隻驚弓之鳥，心驚膽戰。6月28日晚上西安出台這一追溯過往的凍房新政，更是震驚全國。

從去年9月底至今，南京這一輪限購限貸限漲限賣的房地產調控，已經取得豐碩成果，整體樓市已經大幅降溫，土地價格都在下降，大部分投資客也已主動撤出。

這兩天，很多南京的多套房主、投資客，都在擔心：現在南京的凍房政策，只是針對2017年5月14日起新購的住房，規定要拿到不動產權證滿3年才能賣，不涉及2017年5月14日之前買的房子。萬一南京也學西安，出台新政，規定居民之前買的房子，也要限賣，那很多炒房客豈不是一夜之間被套牢？那可怎麼辦？

南京資深房產投資客「LXD」對我說，看了西安的凍房新政后，深感：就算在南京，現在房子也不能亂買了！因為買房投資最大的兩個魅力，一個是能用槓桿，就是用首付加銀行貸款，就能撬動一套房，現在限貸新政下，槓桿已經被廢掉了；另一大魅力是房產有流動性，能夠變現，現在「凍房」政策下，房地產的流動性已經被打掉了一半，如果再追溯以前買的房子，那房產的流動性就完全喪失了，所以現在買房投資意思不大，倒是風險很大。

南京大學商學院茅寧教授，轉發了《真正的樓市調控大招！凍房，終於來了！炒房客哭暈》這篇文章，並評論：「可以追溯以往的交易！這意味著，凍房政策可能真的降臨了。切記，不能變現的資產，不值錢！」

茅寧教授對我說：「房地產問題短期是金融問題。凍房意味著不漲也不跌。長期看，除了極少數大城市，住房將回歸居住屬性。」他提醒，房地產進入凍房模式，炒房客要當心了，可能被套牢，如果現金流不好，可能引發資金鏈斷裂。

南京樓市微信平台主編李子墨認為：

1、南京其實也已進入凍房模式：不準買（限購），不準賣（限賣3年），不準貸（限貸），不準漲（限價），不準網簽（限簽），不準抵押貸款（限融）。隨著各地還在升級調控，現在樓市風險空前加大，房子真的不能隨便買了。

2、我覺得就算在南京，也只有一種房子特別值得投資：那就是被政府嚴格限價、新房價格比周邊二手房價格低一大截、擁有較大「限價紅利」的房子。除此以外，其他房子，都可買可不買。（當然，剛需不一樣，先上車最重要，還是買了再說吧。）

3、反正從現在到明年3月全國兩會前，房地產都將處於嚴控期，南京房子都不要想漲價。現金為王，安全第一。買房投資，宜防守，不宜進攻。

最後提醒所有買房投資的朋友三句話：控制風險！安全第一！保證現金流！

延伸閱讀

全國住戶存款僅剩26萬億！

全款買房撐不住！

其實講真的，任總是一個敢講大實話，真性情的企業家。很多數據也都言之鑿鑿，有理有據，邏輯也沒大問題，但是好幾次提到的居民存款這個事，筆者覺得任總還是講的有些偏執了。

別看央行每月公布的境內居民住戶存款月月攀升，上月央行公布的老百姓手裡還有60多萬億的存款，但別忘了，這些年大夥買房子買車也沒少欠銀行的錢，境內個人人民幣貸款從2010年的8.8萬億飆升到現在的36.4萬億。

如下圖：

2009年之前，個人貸款的體量其實也不大，一直都在幾萬億的規模徘徊，老百姓的腰包也一天天鼓了起來，但是為什麼2010年之後大家都這麼喜歡跑銀行要貸款了呢？

其實，說白了也簡單，就是08年底出來的四萬億政策，讓09年到11年出現了全國性全面大通脹。CPI當月同比指數從09年年中的-1.8%直接飆升到兩年後的6.45%。

也正是這一段時間，民科人士的「人民幣只會越來越毛，存錢不如屯東西」等傳言開始風靡整個社會。而當時的情況也確實如此，物資一天一個價，豬肉雞蛋人人喊貴，價格壓都壓不住，漸漸，大家也就都把這些話當成警世箴言了。

所以，很多人為了防範貨幣貶值，急匆匆的都去銀行貸款然後在市場各種買。

也正是從那一年起，老百姓負債的速度比存錢的速度開始快的多！

直到2016年，全國一二線房地產爆發，老百姓的存款迅速被房地產吸走。

筆者統計了一下從2010年之後，把境內住戶的人民幣存款減去住戶的貸款，就得到下面老百姓凈存款數據：

其實，如果沒有2016年這一波房地產和2015年那一波股市，老百姓的凈存款應該在35-38萬億之間，十八大的目標也差不多完成的很漂亮。但是現在，少了一大塊。

經過股市和房地這兩波一搞，絕大部分家庭的資產從

房產+存款+金融資產

變成了

所以，很多人問筆者如果開發商降價讓大家全款搶房，房子不是還要漲么？甚至還有不少人說未來是否要全面大通脹？

我經常回答：你動動腦子想想可能么？

老百姓手裡都快沒錢了，你拿什麼去漲價？你拿什麼去刺激價格？你拿什麼去通脹？

去年房地產商品房新房銷售金額在11.7萬億，二手房交易金額大約在5萬億，兩者加一塊兒快17萬億，如果全款購房，老百姓現在的26萬億凈存款還能怎麼折騰？

告訴你！沒有銀行貸款，這點存款根本就撬不動房地產這口大缸！

通脹還是通縮？

你脹一下我看看

講真，央行對於房貸政策的收緊實際上動作有些慢了。不然犧牲一點房地產，換取刺激一下國內物價，對的經濟是有好處的，但是最好的時機已過。

現在面臨的問題是全球都在通縮，日本政府因為無法解決社會長期通縮問題，安倍愁的皺紋長滿了臉。

海岸線對面的美聯儲耶倫大媽因為美國社會長期通脹低迷，連本來言之鑿鑿的加息理由都弄得像忽悠大眾一般。

還有人嚷嚷著要大通脹？

你是要當奧特曼去解放全球的通縮困局么？！

筆者帶大家看看全球大通縮周期下，這幾年國際商品現在價格都什麼德行。

我們挑三個能代表國際商品價格的品種：能源之王——石油、糧食之王——大豆與金屬之王——銅。

答案不言自明。

現金為王時代，

高槓桿無現金流者危險

美聯儲進入加息縮表周期這事已經說了太多遍了，米筐上這話題的文章不下十篇，筆者都寫了六七篇。張鬍子

但是，還是有很多人認為央行只會濫印鈔票，信貸規模會節節攀升，社會永遠通脹下去。

很多人現在的想法還是抓緊時間去銀行貸款，能負多少債就負多少債，恨不得讓家裡沒滿月的吃奶娃都去銀行按揭買套房子，等未來賺了大錢后把一麻袋鈔票當廢紙一樣仍給銀行，順便再扔下一句：「SB，老子跑贏通貨膨脹了，你們這幫吸血鬼去死吧」，然後仰天長笑而去，一副人生贏家的樣子。

六七年前你有這想法，沒毛病，筆者舉雙手贊成你，哪怕是前兩年你這樣干也沒問題。

但是你現在還這樣想，還這樣干，就是作死！

你特么當銀行都是傻子么？!

全國人民要是人人都這樣干，人人都覺得自己比銀行智商高，長期通貨膨脹、貨幣長期貶值的惡果都由銀行來兜著，告訴你，如果你認為全國人民都能這樣去銀行佔便宜，銀行要是玩完了，大家都要玩完！

為什麼？

記著去看看的政治金融史，銀行本質就是財政部！

不理解的話去背思想政治課本去！

在外匯占款一直下降，貨幣乘數到高位，信貸規模無法大量釋放的前提下，你高槓桿不是在人生逆襲，是Suicide！！！

信貸有極限！債務有盡頭！

告誡

我一直告誡很多投資者，你的家庭負債一定要適度，不能槓桿崩到最緊。一定要留有不低於你家庭兩年收入的現金流。不管投資還是投機，絕大多數家庭房產持有不要超過三套！（如果投資一居室小戶型的話可以適當增加一至兩套）。

特別是2016年這波房價漲了之後才後知後覺加高杠杠投資房產的，是極為危險的。

為什麼？

因為你負債二三十年，這二三十年的現金流增長速度會受到制約。如果期間現金流崩掉，你只有拋售房產，而拋售房產的房價增益部分必須要覆蓋住你的房屋交易成本+房貸利息成本+你購房所投入資金本這段時間所損失的無風險收益這三者之和，你才能自保。

而這些年如果出現別的投資機會，你只能眼睜睜的看著。

如果兩三年後股市走牛，你拿什麼去炒A股？你拿什麼去投資新三板優質股權？你把房子押給證券公司么？

如果未來美元、英鎊、澳元崛起，你拿什麼去換外匯？你拿什麼去做海外配置？

你手裡還有錢么？

還有錢么？

有錢么？

有么？

啊？！

問你呢！

有人說把房子拿去銀行再做抵押不就好了？

再過兩三年，你去銀行抵押試試，銀行會給你一個不可思議的評估價和一個令你咋舌的利率，並且未來金融市場監管的大數據打通后，你抵押貸出來的錢想去炒股？！張鬍子

呵呵！

一筆有使用成本、使用期限和心理壓力的資金會讓你入場就輸掉一半！

不信你問問身邊做股票配資的人，有幾個全身而退活下來的？!

寫在最後

梳理到最後，如果你通篇認真看完，何嘗不明白我想表達什麼？！

有些老讀者覺得筆者預測準確率較高，其實筆者一直都很抵觸「預測「這個詞，我們不是大仙。

我們深刻的認知到我們的經濟活動絕大部分是在頂層決策者制定下所搖擺前行的。而筆者所做的便是研究頂層決策者的思路和各種經濟宏觀數據，試圖用來捕捉一個個政治與經濟的邏輯鏈，推理出未來可能發生的事情，分享給大家，僅此而已！

希望與君共勉，祝君好運！